報(bào)告摘要

房地產(chǎn)行業(yè)面臨三大核心挑戰(zhàn)

· 房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)代。開發(fā)環(huán)節(jié)行業(yè)集中度快速提升，整體利潤水平下降。企業(yè)需要從開發(fā)銷售業(yè)務(wù)向資產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)轉(zhuǎn)型，核心能力要求轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化運(yùn)營。

· 房地產(chǎn)行業(yè)的需求端升級。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善用戶連接，實(shí)現(xiàn)用戶需求洞察，從而提升產(chǎn)品和服務(wù)能力。

· 政策驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)金融去杠桿趨勢明顯。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道縮緊，需要提升現(xiàn)金流管理能力，尋求創(chuàng)新型融資方式。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型助力企業(yè)應(yīng)對挑戰(zhàn)

· 在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，數(shù)字化助力企業(yè)降本增效，并助力企業(yè)補(bǔ)充從開發(fā)向運(yùn)營和服務(wù)轉(zhuǎn)型的核心能力；數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑分為信息化、在線化和智能化三個(gè)階段。

· 在資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)，資產(chǎn)運(yùn)營商需要建立數(shù)字化的資產(chǎn)運(yùn)營體系，通過數(shù)據(jù)賦能開發(fā)、招商、運(yùn)營、服務(wù)等全流程，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營的降本增效和服務(wù)增值，提升資產(chǎn)回報(bào)水平，并助力資產(chǎn)的金融化。

未來展望：5G和建筑工業(yè)化

· 5G作為物聯(lián)網(wǎng)新一代基礎(chǔ)設(shè)施，基于其高帶寬、低時(shí)延、高可靠等性能，將加速房地產(chǎn)領(lǐng)域的萬物互聯(lián)和數(shù)字化，釋放AIoT相關(guān)應(yīng)用的潛力，并解鎖更多應(yīng)用場景。

· 建筑工業(yè)化將顯著提升建筑全生命周期的運(yùn)營效率，也為房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈的數(shù)字化提供更完善的底層基礎(chǔ)。

目錄

一. 房地產(chǎn)科技行業(yè)概覽

二. 房地產(chǎn)行業(yè)的變革與挑戰(zhàn)

三. 開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型

四. 運(yùn)營環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型

五. 房地產(chǎn)科技未來展望

結(jié)語

關(guān)于愛分析

01

房地產(chǎn)科技行業(yè)概覽

1.1 房地產(chǎn)科技的定義

伴隨著市場環(huán)境與政策的變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨一系列全新的變革。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新和能力重塑來更好地應(yīng)對變革帶來的挑戰(zhàn)。

與此同時(shí)，云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)的滲透，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了諸多變革提升的機(jī)遇。

例如，信息化和云化提升房地產(chǎn)企業(yè)管理效率，并通過連接和數(shù)據(jù)沉淀賦能業(yè)務(wù)創(chuàng)新；數(shù)據(jù)作為新資源，助力業(yè)務(wù)洞察和智能決策；物聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了物理空間的數(shù)據(jù)采集，并與人工智能技術(shù)結(jié)合，通過智能服務(wù)提升運(yùn)營效率和服務(wù)體驗(yàn)；AR/VR帶來了VR看房等創(chuàng)新的信息交互方式。

以上述技術(shù)應(yīng)用為支撐的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對挑戰(zhàn)的關(guān)鍵舉措。

房地產(chǎn)科技，是指云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營、流通、后服務(wù)等環(huán)節(jié)的應(yīng)用。

1.2 房地產(chǎn)科技行業(yè)圖譜

圍繞著各種技術(shù)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的滲透形成的應(yīng)用場景和產(chǎn)品形態(tài)，可以劃分出如下的房地產(chǎn)科技行業(yè)圖譜。

圖1: 房地產(chǎn)科技行業(yè)圖譜

愛分析繪制

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈可以劃分為開發(fā)、運(yùn)營、流通和后服務(wù)四個(gè)環(huán)節(jié)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)商、資產(chǎn)運(yùn)營商等產(chǎn)業(yè)鏈主體也是主導(dǎo)房地產(chǎn)科技落地行業(yè)應(yīng)用的主體。

在產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，科技服務(wù)商推動(dòng)技術(shù)應(yīng)用落地，成為不同的應(yīng)用場景和產(chǎn)品形態(tài)。例如，在開發(fā)環(huán)節(jié)，以BIM為代表的信息技術(shù)在推動(dòng)數(shù)字建筑的成型，物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、人工智能和機(jī)器人等技術(shù)在推動(dòng)傳統(tǒng)工地在施工和管理上的自動(dòng)化和智能化。

本報(bào)告將重點(diǎn)討論房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營環(huán)節(jié)的科技應(yīng)用和數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

02

房地產(chǎn)行業(yè)的變革與挑戰(zhàn)

過去二十年，伴隨著中國住房制度的市場化改革和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速增長的階段，并培育出眾多數(shù)千億市值的以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。需求、供給、政策、技術(shù)等驅(qū)動(dòng)因素的變革，正在改變房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營、流通到后服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，給產(chǎn)業(yè)鏈各主體帶來全新的挑戰(zhàn)。

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)代

伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，房地產(chǎn)增量開發(fā)的增速下滑，未來10年，房地產(chǎn)行業(yè)將處于步入存量化的換擋期。

城鎮(zhèn)化是推動(dòng)房地產(chǎn)增量需求的主要?jiǎng)恿Α０殡S著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入中后期，城鎮(zhèn)化率逐步放緩，城鎮(zhèn)人口增速明顯下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年我國城鎮(zhèn)化率為59.58%，而城鎮(zhèn)人口增速從2001年的4.7%下降到了2018年的2.2%。結(jié)合美國、日本等國際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率到達(dá)80%左右是較成熟的水平。因此，中國城鎮(zhèn)化仍有10%~20%的提升空間。未來10年左右，新房開發(fā)和銷售額將維持在高位，但增速會(huì)逐步放緩。

圖2：城鎮(zhèn)化進(jìn)入尾聲階段，增量開發(fā)增速放緩

數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計(jì)局

圖3：城鎮(zhèn)人口增速下滑

數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計(jì)局

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的存量化趨勢帶來了三方面的挑戰(zhàn)。

第一，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度快速提升，大量開發(fā)商面臨出局風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型變革壓力巨大。由于增量開發(fā)市場規(guī)模增速下滑，行業(yè)陷入存量競爭，而頭部企業(yè)憑借在拿地、金融、開發(fā)等方面的資源優(yōu)勢，業(yè)務(wù)規(guī)模仍在持續(xù)增長，擠壓中小開發(fā)商的市場份額，拉動(dòng)行業(yè)集中度快速提升。

按銷售額數(shù)據(jù)口徑統(tǒng)計(jì)，TOP10房地產(chǎn)開發(fā)商的市占率從2015年的17%快速增長到2018年的27%。在行業(yè)集中度快速提升的過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨出局風(fēng)險(xiǎn)，需要尋求業(yè)務(wù)和商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型變革。

圖4：銷售額TOP10房企市占率

數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計(jì)局 克爾瑞

第二，行業(yè)整體利潤水平下滑，房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力競爭從拿地等資源獲取能力轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化運(yùn)營能力。一方面，受土地供給和金融去杠桿等政策影響，拿地成本和融資成本呈上漲趨勢；另一方面，穩(wěn)房價(jià)是政策調(diào)控核心導(dǎo)向，房價(jià)上漲趨勢被抑制。兩方面因素作用下，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整體利潤水平呈下滑趨勢。

在行業(yè)利潤率整體下滑的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的能力要求發(fā)生了變化。獲取資源和快速周轉(zhuǎn)的模式無法保證穩(wěn)定的利潤表現(xiàn)，通過精細(xì)化運(yùn)營來降本增效，日益成為關(guān)鍵的競爭要素和能力要求。

圖5：房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率均值

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)TOP10研究組

第三，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈整體從增量開發(fā)向存量資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)移，上游開發(fā)商企業(yè)需要從開發(fā)銷售向資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型。長期來看，增量開發(fā)業(yè)務(wù)的市場空間將逐步縮減，而存量資產(chǎn)的規(guī)模和價(jià)值不斷積累，存量資產(chǎn)運(yùn)營的價(jià)值將日益凸顯。

參考房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟的美國市場，市值處于第一梯隊(duì)的房地產(chǎn)企業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商西蒙地產(chǎn)（Simon ProPerty Group）、長租公寓運(yùn)營商EQR等。因此，對于上游開發(fā)商企業(yè)而言，必然需要將業(yè)務(wù)從開發(fā)銷售延伸到資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)。

此外，隨著存量資產(chǎn)供給的不斷積累，以辦公地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)也將逐步進(jìn)入存量時(shí)代，帶來運(yùn)營和去化壓力的提升。

2.2 需求端全面升級

在需求端，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩帶來的是對總體增量需求的的下滑。與此同時(shí)，房地產(chǎn)作為滿足居住、辦公、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等空間服務(wù)需求的載體，面臨著需求端的全面升級。供需關(guān)系和人口結(jié)構(gòu)的變化，是推動(dòng)需求端升級的兩大要素。

從供需關(guān)系來看，住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來了供給端的積累，整體上解決了供給短缺的問題。此外，居民收入水平提升，需求端逐漸從解決量層面的短缺問題轉(zhuǎn)向追求服務(wù)品質(zhì)的升級。

例如，在居住服務(wù)領(lǐng)域，一二線城市住房租賃市場迎來了升級。以自如為代表的長租公寓企業(yè)，作為機(jī)構(gòu)化的住房租賃服務(wù)提供商出現(xiàn)。相比傳統(tǒng)C2C模式下的個(gè)人供給，長租公寓企業(yè)對租賃住房進(jìn)行裝修改造，提升房源質(zhì)量，并提供更完善的租后服務(wù)和權(quán)益保障。在此基礎(chǔ)上，租金水平產(chǎn)生了顯著溢價(jià)，房源規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張至近百萬間。

從人口結(jié)構(gòu)來看，作為“千禧一代”的80后、90后日益成為購房置業(yè)、辦公等需求的主力人群。他們是數(shù)字化原住民，行為習(xí)慣是互聯(lián)網(wǎng)化的；且整體成長于物質(zhì)更加充裕的時(shí)代，在衣、食等消費(fèi)領(lǐng)域經(jīng)歷著消費(fèi)升級的體驗(yàn)，對房地產(chǎn)服務(wù)的需求也必然升級，包括對健康舒適、安全、智能化等方面的需求增強(qiáng)；同時(shí)，呈現(xiàn)出需求快速迭代、個(gè)性化的特征。

例如，在辦公地產(chǎn)領(lǐng)域，新一代人群中自由職業(yè)者、創(chuàng)新型組織的比例提升，產(chǎn)生了靈活辦公的需求，共享辦公業(yè)態(tài)應(yīng)運(yùn)而生。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，順應(yīng)消費(fèi)者日益升級的需求，盒馬鮮生等新零售業(yè)態(tài)層出不窮，快速迭代。

需求端的升級，對于房地產(chǎn)企業(yè)是更加深層次的挑戰(zhàn)。未來房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式向運(yùn)營和服務(wù)延伸的過程中，競爭必然回歸到對單客經(jīng)濟(jì)的爭奪，即如何提供更加貼近消費(fèi)者需求的產(chǎn)品和服務(wù)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地觸達(dá)消費(fèi)者，洞察和理解消費(fèi)者需求，并提升產(chǎn)品和服務(wù)能力。

然而，不管是開發(fā)商還是運(yùn)營商，現(xiàn)階段的業(yè)務(wù)流程中，整體缺乏對終端消費(fèi)者的觸點(diǎn)和連接，數(shù)字化能力不足，難以快速洞察和應(yīng)對消費(fèi)者需求的變化。例如，開發(fā)商在完成住宅開發(fā)后，一般通過代理機(jī)構(gòu)銷售給業(yè)主，在整個(gè)業(yè)務(wù)流程中缺乏與業(yè)主的連接。

2.3 金融去杠桿

重資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)，從開發(fā)到運(yùn)營環(huán)節(jié)都具備很強(qiáng)的金融屬性，對資金杠桿的依賴性強(qiáng)。受政策驅(qū)動(dòng)，在宏觀政策以金融去杠桿為長期導(dǎo)向的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。房地產(chǎn)企業(yè)的融資持續(xù)受到政策嚴(yán)格監(jiān)管，融資渠道不斷收緊，融資成本上升。

圖6：2018年以來部分金融監(jiān)管政策梳理

數(shù)據(jù)來源：愛分析整理

對于房地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商，提升現(xiàn)金流管理能力和資金使用效率，尋求創(chuàng)新的融資渠道，是應(yīng)對金融去杠桿趨勢的必然選擇。

其中，存量資產(chǎn)的證券化是重要融資手段之一。例如，2019年6月，納什空間發(fā)行了聯(lián)合辦公領(lǐng)域國內(nèi)首單ABS。但現(xiàn)階段，REITs等資產(chǎn)證券化創(chuàng)新金融工具尚不成熟。以房企ABS和房企長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為例，雖然發(fā)行規(guī)模顯著增長，但資源主要集中在頭部房企，融資仍然主要依賴于企業(yè)主體信用，資源仍集中在核心企業(yè)。如何通過運(yùn)營能力的提升和資產(chǎn)表現(xiàn)的數(shù)據(jù)化來打通資產(chǎn)證券化路徑，是整個(gè)行業(yè)需要解決的命題。

圖7：百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)ABS發(fā)行規(guī)模（億元）

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)TOP10研究組

圖8：房企長租公寓資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模（億元）

數(shù)據(jù)來源：克爾瑞

2.4 數(shù)字化轉(zhuǎn)型助力應(yīng)對挑戰(zhàn)

綜上所述，行業(yè)進(jìn)入存量化階段、需求端升級以及金融去杠桿等三大變革趨勢，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一系列挑戰(zhàn)。

圖9：變革趨勢與挑戰(zhàn)一覽

數(shù)據(jù)來源：愛分析整理

面對行業(yè)變革帶來的上述挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要尋找新的業(yè)務(wù)增長動(dòng)力，并積極推動(dòng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。積極擁抱新技術(shù)，推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)企業(yè)重塑增長和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必然選擇。

能夠率先把新技術(shù)應(yīng)用到業(yè)務(wù)當(dāng)中享受技術(shù)紅利的企業(yè)，有機(jī)會(huì)打造競爭力優(yōu)勢，而落后者很可能被淘汰。此外，錯(cuò)誤的數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑會(huì)帶來資源投入的浪費(fèi)。因此，如何評估技術(shù)的應(yīng)用價(jià)值，選擇合適的技術(shù)應(yīng)用場景，成為房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的問題。

接下來，我們將圍繞房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營兩個(gè)環(huán)節(jié)，分析數(shù)字化轉(zhuǎn)型的路徑、價(jià)值以及典型應(yīng)用場景和實(shí)踐案例。

03

開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型

在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，一方面，由于開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入存量競爭階段，行業(yè)利潤水平下滑，企業(yè)需要轉(zhuǎn)變原有粗放的增長方式，通過數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營，提升經(jīng)營效率。

另一方面，長期來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從開發(fā)業(yè)務(wù)向存量資產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)轉(zhuǎn)型，數(shù)字化是實(shí)現(xiàn)這種業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要能力支撐。

3.1 數(shù)字化實(shí)現(xiàn)開發(fā)環(huán)節(jié)降本增效

面對開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下滑的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)依靠傳統(tǒng)的資源獲取和快速周轉(zhuǎn)的模式，無法保證穩(wěn)定的利潤表現(xiàn)。通過數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)精細(xì)化經(jīng)營從而降本增效，成為新的關(guān)鍵競爭力。

具體而言，與各個(gè)行業(yè)的數(shù)字化路徑一致，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑分為信息化、在線化和智能化三個(gè)階段。

圖10：開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑

愛分析繪制

首先，數(shù)字化的第一個(gè)階段是內(nèi)部管理的信息化。

在紅利衰竭的市場環(huán)境下，企業(yè)的經(jīng)營管理水平日益成為影響業(yè)績表現(xiàn)的關(guān)鍵要素。隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的增長以及市場風(fēng)險(xiǎn)因素的增加，傳統(tǒng)的管理手段無法實(shí)現(xiàn)有效管控和快速反應(yīng)。完善以ERP為基礎(chǔ)的IT基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的信息化，可以保證管理制度在企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)線和各層級的貫徹執(zhí)行，并及時(shí)掌握市場和業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。

尤其是對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，在龐大的組織規(guī)模和復(fù)雜的業(yè)務(wù)體系下，采用信息化手段來支撐企業(yè)的組織管控、內(nèi)部協(xié)同、業(yè)務(wù)決策等環(huán)節(jié)是必不可少的。例如，總部需要通過信息化系統(tǒng)快速了解某個(gè)分公司項(xiàng)目的成本投入和銷售進(jìn)展等數(shù)據(jù)，及時(shí)做出相關(guān)決策。

內(nèi)部管理的信息化，包括人力、財(cái)務(wù)、OA等后臺(tái)管理模塊，以及以項(xiàng)目管理為核心的業(yè)務(wù)管理模塊，兩者相互協(xié)同。在項(xiàng)目管理方面，通過對項(xiàng)目計(jì)劃、成本、銷售等流程的標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)據(jù)化管理，可以實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目進(jìn)展和關(guān)鍵指標(biāo)的精細(xì)化和實(shí)時(shí)監(jiān)控，提升項(xiàng)目收益的可控性，管控好現(xiàn)金流。

最終，通過信息化可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)的規(guī)范化以及財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)的一體化，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。

以萬科、保利、龍湖等頭部房地產(chǎn)企業(yè)為代表，房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型從信息化開始不斷推進(jìn)。目前，大部分頭部房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)完成了以ERP為核心的IT基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，信息化基礎(chǔ)已相對成熟，下一步的重點(diǎn)在于功能和應(yīng)用價(jià)值的升級。

數(shù)字化的第二個(gè)階段是在線化。在信息化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)場景的在線化，包括內(nèi)部經(jīng)營管理在線化，以及與終端客戶和供應(yīng)商的在線化連接和交互。在線化的價(jià)值在于通過在線連接的實(shí)時(shí)交互提升內(nèi)外部協(xié)同效率，積累業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，并創(chuàng)新服務(wù)模式。

首先，在線化實(shí)現(xiàn)內(nèi)部經(jīng)營管理和外部業(yè)務(wù)場景的實(shí)時(shí)連接，數(shù)據(jù)反饋實(shí)時(shí)同步，提升內(nèi)外部協(xié)同效率。例如，在智慧供應(yīng)鏈體系下，企業(yè)與供應(yīng)商實(shí)時(shí)在線連接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目采購尋源、供需匹配、招投標(biāo)及項(xiàng)目協(xié)同等流程的快速協(xié)同，提升采購效率和反應(yīng)速度。

其次，在線化的業(yè)務(wù)場景天然是數(shù)據(jù)化的，可以實(shí)時(shí)沉淀業(yè)務(wù)交互數(shù)據(jù)。信息化階段，各個(gè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)鏈各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)是割裂的，與前端業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性不足，數(shù)據(jù)的價(jià)值得不到最大化利用。在線化打破這種割裂關(guān)系，使得業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)可以實(shí)時(shí)積累。

此外 ，在線化也是一種服務(wù)模式創(chuàng)新。隨著購物、餐飲、出行等領(lǐng)域在線化平臺(tái)服務(wù)商崛起和成熟，C端客戶行為習(xí)慣早已完成了在線化的轉(zhuǎn)變，這種趨勢統(tǒng)一滲透到房地產(chǎn)領(lǐng)域。為了順應(yīng)終端客戶需求和行為模式的變化，實(shí)現(xiàn)與終端客戶的在線化觸達(dá)和服務(wù)，必須要進(jìn)行服務(wù)的在線化。

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是與C端客戶產(chǎn)生直接交互的節(jié)點(diǎn)。在智慧案場的場景，售樓處的在線化可以實(shí)現(xiàn)與客戶的線上觸達(dá)，通過APP、小程序等移動(dòng)端支撐線上開盤等場景，滿足客戶的在線化需求；通過對接銀行等購房相關(guān)配套外部服務(wù)商系統(tǒng)，可以在案場更好地服務(wù)客戶，縮減從客戶看房到交易的轉(zhuǎn)化流程，提升銷售轉(zhuǎn)化率；通過對接二手房經(jīng)紀(jì)人，實(shí)現(xiàn)銷售渠道的拓展，提升去化速度。

最后，基于信息化和在線化的數(shù)據(jù)沉淀，數(shù)字化將進(jìn)入第三個(gè)階段——智能化。智能化的核心是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)決策。

信息化和在線化，是實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)監(jiān)測和洞察，但主要還是由人根據(jù)經(jīng)驗(yàn)做決策，數(shù)據(jù)是輔助的參考。在數(shù)字化較為成熟的階段，隨著內(nèi)部業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的積累、外部數(shù)據(jù)的接入以及數(shù)據(jù)量的增長，將進(jìn)入數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策的智能化階段。

例如，在拿地和項(xiàng)目定位階段，傳統(tǒng)方式依賴人的經(jīng)驗(yàn)，在搜集項(xiàng)目相關(guān)外部數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上做決策。而基于數(shù)字化系統(tǒng)積累的歷史項(xiàng)目投資、產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)、成本和銷售數(shù)據(jù)，輔以地理信息數(shù)據(jù)、人口數(shù)據(jù)、市場行情等外部數(shù)據(jù)，可以建立一套智能的項(xiàng)目投資和產(chǎn)品定位決策模型。在項(xiàng)目投資等決策時(shí)，輸入項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，由機(jī)器根據(jù)數(shù)據(jù)模型直接給出最終的投資決策，避免依靠經(jīng)驗(yàn)決策的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

在營銷環(huán)節(jié)，以客戶數(shù)據(jù)為核心的數(shù)據(jù)積累將改變營銷業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)智能營銷。傳統(tǒng)業(yè)務(wù)流程下，營銷、銷售、物業(yè)服務(wù)等客戶觸達(dá)環(huán)節(jié)是割裂的，案場、廣告、中介機(jī)構(gòu)等各銷售渠道也缺乏數(shù)據(jù)整合，無法建立統(tǒng)一的客戶畫像。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型下，基于各業(yè)務(wù)系統(tǒng)和渠道場景的信息化和在線化，可以建立統(tǒng)一的客戶數(shù)據(jù)運(yùn)營平臺(tái)，通過挖掘客戶數(shù)據(jù)價(jià)值建立客戶畫像和觸達(dá)渠道以支撐精準(zhǔn)營銷，提升客戶體驗(yàn)。

整體而言，目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化應(yīng)用還處于在線化的起步階段，距離智能化的應(yīng)用還有相當(dāng)長的一段距離。

3.2 數(shù)字化助力開發(fā)向運(yùn)營和服務(wù)轉(zhuǎn)型

由于增量開發(fā)業(yè)務(wù)的長期增長空間有限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，而存量資產(chǎn)運(yùn)營代表了未來趨勢?；陂_發(fā)業(yè)務(wù)在資產(chǎn)等方面的積累，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的核心方向，是從開發(fā)銷售向存量資產(chǎn)的持有、運(yùn)營轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)基業(yè)長青。

從服務(wù)客戶的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，需要從單一的開發(fā)和銷售向客戶全生命周期服務(wù)升級，提升單客價(jià)值。

在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的業(yè)務(wù)模式下，房產(chǎn)交易完成之后，客戶生命周期即基本結(jié)束，后續(xù)的家裝家居、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、資產(chǎn)管理等需求，則由下游分散的服務(wù)商提供。隨著開發(fā)銷售業(yè)務(wù)增長空間的縮減和盈利能力的下滑，延長客戶生命周期、提供更多服務(wù)成為重要的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要實(shí)現(xiàn)從開發(fā)銷售向存量資產(chǎn)持有運(yùn)營和客戶全生命周期服務(wù)轉(zhuǎn)型，推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型是必要支撐。

一方面，從業(yè)務(wù)角度，存量資產(chǎn)運(yùn)營與開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的能力模型不同。存量資產(chǎn)運(yùn)營需要補(bǔ)充精細(xì)化運(yùn)營能力，而業(yè)務(wù)的數(shù)字化是實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營的關(guān)鍵。

另一方面，從產(chǎn)品和服務(wù)角度，要實(shí)現(xiàn)對客戶全生命周期的服務(wù)，就必須與客戶建立更緊密的連接，從而實(shí)現(xiàn)有效的客戶洞察，這是一個(gè)客戶數(shù)字化的過程。具體而言，客戶數(shù)字化是指通過建立與客戶的數(shù)字化觸點(diǎn)，沉淀客戶數(shù)據(jù)，并提供數(shù)字化的產(chǎn)品和服務(wù)體驗(yàn)。

例如，萬科的數(shù)據(jù)中臺(tái)就把客戶洞察和個(gè)性化服務(wù)作為重要應(yīng)用場景之一，通過多個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)和多業(yè)態(tài)的大量數(shù)據(jù)的沉淀，以及數(shù)據(jù)模型的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)“千人千面”的個(gè)性化服務(wù)。

打扮家家裝BIM系統(tǒng)助力開發(fā)商個(gè)性化精裝業(yè)務(wù)

打扮家定位于裝企的互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)提供商，通過BIM系統(tǒng)驅(qū)動(dòng)設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)數(shù)字化，實(shí)現(xiàn)效果圖、施工圖、精準(zhǔn)算量一體化，解決家裝行業(yè)的交付時(shí)效和施工質(zhì)量問題，并為裝修公司降低管理成本。同時(shí)，打扮家利用智慧設(shè)計(jì)、智慧交付、智慧運(yùn)維三大平臺(tái)，為全國各大裝修公司、家裝平臺(tái)提供房屋全生命周期的解決方案。

在存量化趨勢下，伴隨著住宅商品房精裝化以及業(yè)主端的個(gè)性化需求的增長，個(gè)性化定制精裝業(yè)務(wù)成為開發(fā)商嘗試延伸到后服務(wù)領(lǐng)域的重要業(yè)務(wù)。然而，雖然地產(chǎn)商開展個(gè)性化精裝業(yè)務(wù)在批量化獲客和集中設(shè)計(jì)方面有明顯優(yōu)勢，但也面臨缺乏需求洞察、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)繁重、用戶個(gè)性化不足、交付質(zhì)量難以控制等諸多難點(diǎn)。

在需求洞察上，傳統(tǒng)地產(chǎn)商由于缺乏有效的“前中后”一體化數(shù)字系統(tǒng)，未能做到裝修檔案的數(shù)字化，導(dǎo)致缺少完整的系統(tǒng)化的客戶數(shù)據(jù)，難以對分散的需求進(jìn)行預(yù)測和產(chǎn)品開發(fā)，造成規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，也無法提供全生命周期服務(wù)。在設(shè)計(jì)上，傳統(tǒng)地產(chǎn)商采用先AutoCAD 二維設(shè)計(jì)后3ds Max三維表現(xiàn)的形式，設(shè)計(jì)師繪圖任務(wù)十分繁重，并且平、立、剖面圖之間及其與三維模型之間并不聯(lián)動(dòng)關(guān)聯(lián)，某一圖紙的變動(dòng)將導(dǎo)致其它圖紙的手動(dòng)修改甚至重繪，往往會(huì)出現(xiàn)各種圖紙表達(dá)互不相符的現(xiàn)象，修改費(fèi)時(shí)費(fèi)力且難以精準(zhǔn)，而精裝修的設(shè)計(jì)窗口期十分狹窄，設(shè)計(jì)師難以完成千人千面的設(shè)計(jì)，無法體現(xiàn)每一位用戶的特性。在交付上，海量集中式工地與有限工人資源存在矛盾，材料、人工多環(huán)節(jié)的協(xié)同難以調(diào)度，材料與人工的計(jì)劃難以完美匹配，質(zhì)量以人為主難以控制。

圖11：打扮家BIM級裝修SaaS平臺(tái)規(guī)劃

數(shù)據(jù)來源：打扮家 愛分析

針對這些難點(diǎn)，打扮家為開發(fā)商背景的家裝企業(yè)輸出以BIM級裝修SaaS平臺(tái)為核心的智慧家裝解決方案，貫穿家裝過程中設(shè)計(jì)、交付、運(yùn)維等各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)全流程的家裝數(shù)字化管理服務(wù)。

BIM系統(tǒng)不再是一個(gè)單純的幾何繪圖工具，而是建立在構(gòu)件之上的信息化模型，其內(nèi)置強(qiáng)大的構(gòu)件庫可以隨時(shí)調(diào)用，為用戶設(shè)計(jì)提供個(gè)性化體驗(yàn)，將用戶腦中所想實(shí)時(shí)反映到設(shè)計(jì)當(dāng)中，達(dá)到所想即所見。

BIM系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了效果設(shè)計(jì)、施工出圖、算量報(bào)價(jià)這些環(huán)節(jié)的相互聯(lián)動(dòng)，還涵蓋了裝修中大量的標(biāo)準(zhǔn)化和邏輯化需求，提升了設(shè)計(jì)師的工作效率，將設(shè)計(jì)師從大量重復(fù)繁雜的繪圖工作中解放出來，更好的關(guān)注用戶需求，讓千人千面的個(gè)性化設(shè)計(jì)成為可能。

在算量環(huán)節(jié)，BIM系統(tǒng)將整個(gè)施工過程拆解到最小可計(jì)量的級別，實(shí)現(xiàn)算量統(tǒng)計(jì)的數(shù)字化和精準(zhǔn)化。系統(tǒng)對細(xì)節(jié)的關(guān)注，保證所出算量在實(shí)際施工中可直接落地交付，無增項(xiàng)無漏項(xiàng)，避免裝企人力物力的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)即交付，所見即所得。

在交付環(huán)節(jié)，基于BIM系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)施工標(biāo)準(zhǔn)化與透明化。通過設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)與供應(yīng)鏈、施工環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)打通，系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)智慧化的交付管理，加強(qiáng)對對項(xiàng)目細(xì)節(jié)和進(jìn)度的把控，可以提升項(xiàng)目管控效率。

在此過程中，系統(tǒng)將積累大量用戶交易的真實(shí)數(shù)據(jù)，據(jù)此可以進(jìn)行設(shè)計(jì)方案和產(chǎn)品組合推薦，優(yōu)化裝企的供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。裝企還可以通過家裝BIM系統(tǒng)沉淀的設(shè)計(jì)方案和關(guān)鍵材料使用年限等客戶數(shù)據(jù)，建立全屋3D數(shù)字檔案，為客戶后續(xù)的物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

利用BIM系統(tǒng)，地產(chǎn)商通過個(gè)性化精裝修業(yè)務(wù)可以把客戶服務(wù)周期延長到數(shù)十年，將低頻低黏性的單次服務(wù)變?yōu)楦哳l高黏性的持續(xù)服務(wù)。

04

運(yùn)營環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型

存量化趨勢下，資產(chǎn)運(yùn)營的價(jià)值日益凸顯。伴隨著消費(fèi)升級和產(chǎn)業(yè)升級，公寓、酒店、寫字樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園等空間資產(chǎn)作為消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)的載體和線下流量入口，將承載日益豐富的內(nèi)涵。如何讓資產(chǎn)以更高效的方式運(yùn)營，讓空間更加滿足各類用戶主體的需求，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化，是資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)的核心命題。

隨著存量資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)競爭的加劇，各類專業(yè)化的資產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)將應(yīng)運(yùn)而生，資產(chǎn)運(yùn)營能力將不斷走向精細(xì)化。數(shù)字化是構(gòu)建未來資產(chǎn)運(yùn)營體系的核心。

4.1 構(gòu)建數(shù)字化資產(chǎn)運(yùn)營體系

數(shù)字化的資產(chǎn)運(yùn)營體系，是以數(shù)據(jù)為核心的運(yùn)營。通過對實(shí)體空間物理數(shù)據(jù)、周邊數(shù)據(jù)、用戶數(shù)據(jù)等相關(guān)數(shù)據(jù)的全方位采集，構(gòu)建實(shí)體空間的虛擬化數(shù)字孿生體，最終通過數(shù)據(jù)賦能于資產(chǎn)運(yùn)營的全流程，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營的降本增效和服務(wù)創(chuàng)新。

圖12：數(shù)字化資產(chǎn)運(yùn)營體系

愛分析繪制

資產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集，是構(gòu)建數(shù)字化運(yùn)營體系的基礎(chǔ)，資產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集方式主要分為兩類。

首先，需要通過資產(chǎn)管理SaaS，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的數(shù)字化。資產(chǎn)管理SaaS對接資產(chǎn)基礎(chǔ)物理數(shù)據(jù)、物業(yè)設(shè)施數(shù)據(jù)、招商數(shù)據(jù)、租約數(shù)據(jù)、用戶數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)，進(jìn)行統(tǒng)一的信息化、在線化管理。此外，也可以整合樓宇原有的設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，包括能源管理、訪客管理、停車系統(tǒng)等樓宇子系統(tǒng)。資產(chǎn)管理SaaS作為統(tǒng)一的管理入口，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合。

其次，資產(chǎn)運(yùn)營的對象是實(shí)體空間，伴隨著物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)的發(fā)展和融合，AIoT智能終端對實(shí)體空間數(shù)據(jù)的采集能力大幅增強(qiáng)，成為資產(chǎn)數(shù)據(jù)采集的重要補(bǔ)充手段。攝像頭、智能門禁、溫濕度傳感器、樓宇設(shè)備傳感器等智能終端，一方面作為智能設(shè)備向用戶提供智慧辦公、智能家居等智能化服務(wù)，另一方面也是數(shù)據(jù)采集的觸點(diǎn)。

例如，商業(yè)地產(chǎn)的攝像頭原本主要用于安防監(jiān)控場景。與計(jì)算機(jī)視覺技術(shù)結(jié)合后，升級為具備客流統(tǒng)計(jì)功能的智能攝像頭，可以通過人臉識(shí)別等算法，統(tǒng)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)空間內(nèi)的客流量、客流熱力圖分布、性別和年齡特征分布等重要數(shù)據(jù)。

在上述兩類數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合與資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的周邊城市配套、人口分布、業(yè)態(tài)分布、市場行情數(shù)據(jù)等外部數(shù)據(jù)，可以構(gòu)建起資產(chǎn)運(yùn)營的數(shù)據(jù)平臺(tái)，將資產(chǎn)靜態(tài)物理數(shù)據(jù)和動(dòng)態(tài)運(yùn)行數(shù)據(jù)以及用戶數(shù)據(jù)統(tǒng)一匯集在一個(gè)平臺(tái)上。再結(jié)合數(shù)字建筑技術(shù)，將這些數(shù)據(jù)與資產(chǎn)的數(shù)字化模型相結(jié)合，可以為資產(chǎn)構(gòu)建一個(gè)虛擬化的數(shù)字孿生體，在數(shù)字世界模擬資產(chǎn)運(yùn)營的狀況。

最終，數(shù)字化的資產(chǎn)運(yùn)營體系通過數(shù)據(jù)賦能資產(chǎn)運(yùn)營的開發(fā)、招商、運(yùn)營、服務(wù)等全流程，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營的降本增效和服務(wù)增值，提升資產(chǎn)回報(bào)水平，并助力資產(chǎn)運(yùn)營的金融化。

CREAMS打造數(shù)字化商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理體系

CREAMS致力于打造一套基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理體系，助力物業(yè)持有者和專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理模式升級，提升資產(chǎn)價(jià)值。目前已推出CREAMS（基于合同生命周期的資產(chǎn)管理系統(tǒng)）、LikeCRM（基于客戶成交生命周期的招商管理系統(tǒng)）兩大產(chǎn)品。

截至2019年6月，CREAMS已服務(wù)10,823棟樓宇，總體面積超過18,870萬平方米，年租金規(guī)模達(dá)1,592億元，合作客戶包括中糧集團(tuán)、中信集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、重慶高科等知名企業(yè)。過去三年已獲得晨興資本、硅谷銀行、迭代資本等機(jī)構(gòu)的加持，最新一輪融資也將于本月完成。

圖13：CREAMS的資產(chǎn)管理產(chǎn)品矩陣

數(shù)據(jù)來源：CREAMS 愛分析

經(jīng)過20多年的發(fā)展，國內(nèi)的商辦市場已進(jìn)入存量時(shí)代，但專業(yè)化管理才剛起步。一方面，傳統(tǒng)資產(chǎn)管理模式在手段上普遍依賴人，大多數(shù)使用Excel等工具對包括租約、租金、物業(yè)費(fèi)、客戶資料等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄和管理，存在出錯(cuò)率高、效率低、績效反饋滯后等問題。另一方面，資產(chǎn)運(yùn)營的數(shù)據(jù)口徑缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，難以對資產(chǎn)運(yùn)營表現(xiàn)進(jìn)行全方位的監(jiān)測和評估，資產(chǎn)數(shù)據(jù)不清晰，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警缺失，不利于商辦資產(chǎn)的交易和金融化。

隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期，商辦不動(dòng)產(chǎn)需求萎縮，加之每年近千萬方的新增項(xiàng)目入市，空置率出現(xiàn)快速上升，資管方在去庫存、降本增效等方面的壓力進(jìn)一步增加。在這樣的背景下，資管方通過信息化系統(tǒng)和智能化設(shè)備等數(shù)字化手段提升運(yùn)營效率的需求更加迫切。

CREAMS作為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)管理工具，基于租賃合同生命周期的管理，打造租客管理、合同管理、收付款、資產(chǎn)評估、數(shù)據(jù)艙五大功能板塊，能夠幫助資管方實(shí)現(xiàn)租管一體化、樓宇剖面直觀查看、資產(chǎn)收益數(shù)據(jù)可視化以及大數(shù)據(jù)分析資產(chǎn)狀況等功能，實(shí)現(xiàn)樓宇資產(chǎn)管理的信息化，進(jìn)而構(gòu)建資產(chǎn)管理的數(shù)字化底層基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和智能化。

例如，數(shù)據(jù)艙板塊包含資源、租賃、租客分析三大數(shù)據(jù)模塊，以圖表形式清晰直觀地展現(xiàn)，幫助資管者進(jìn)行項(xiàng)目資源的經(jīng)營分析，為制定招商策略、招商計(jì)劃、運(yùn)營規(guī)劃提供有力數(shù)據(jù)支持。

在資產(chǎn)管理數(shù)字化的基礎(chǔ)上，CREAMS推出了面向商辦地產(chǎn)招商的專業(yè)管理工具LikeCRM。

隨著商辦地產(chǎn)存量化趨勢日益凸顯，去化壓力增強(qiáng)。而傳統(tǒng)的招商模式，在房源數(shù)據(jù)更新、項(xiàng)目招商信息發(fā)布與展示、市場推廣、中介渠道對接、客戶數(shù)據(jù)管理與維護(hù)、銷售團(tuán)隊(duì)管理等方面都處于較為粗放的狀態(tài)。

LikeCRM基于招商管理的日常運(yùn)營需求，圍繞客戶成交的?命周期，對客戶信息及數(shù)據(jù)、合作中介及經(jīng)紀(jì)?、租賃顧問日常的工作以及競品跑盤情況等進(jìn)行在線統(tǒng)籌管理，幫助管理者精細(xì)化招商工作安排，最?化提升招商效率。

同時(shí)，系統(tǒng)提供具有數(shù)據(jù)追蹤的營銷推?功能，幫助招商團(tuán)隊(duì)通過微信小程序等方式一鍵分享項(xiàng)目信息，并實(shí)時(shí)記錄用戶瀏覽動(dòng)作等數(shù)據(jù)，同步反饋生成數(shù)據(jù)報(bào)表，實(shí)時(shí)跟蹤營銷效果。

作為專注于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)管理SaaS服務(wù)商，CREAMS基于4,000多個(gè)項(xiàng)目資管人的使用反饋打造專業(yè)的資產(chǎn)管理工具，平均15天進(jìn)行一次產(chǎn)品迭代，完善用戶體驗(yàn)。

未來，CREAMS希望成為國內(nèi)商辦領(lǐng)域最專業(yè)的第三方數(shù)據(jù)平臺(tái)，為資產(chǎn)持有者、專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)商提供最專業(yè)的資產(chǎn)評估服務(wù)及在線運(yùn)營指導(dǎo)。

4.2 數(shù)字化重塑資產(chǎn)開發(fā)流程

在資產(chǎn)運(yùn)營的項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，資產(chǎn)運(yùn)營方都需要對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理評估，并結(jié)合資產(chǎn)物理狀況等屬性、周邊配套和潛在客戶需求等數(shù)據(jù)，確定合理的資產(chǎn)用途、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)風(fēng)格等。這是保證項(xiàng)目開發(fā)完成后的資產(chǎn)運(yùn)營水平和價(jià)值提升的前置條件。

傳統(tǒng)解決方案一般依靠五大行等專業(yè)機(jī)構(gòu)的專家顧問經(jīng)驗(yàn)，通過定制化的項(xiàng)目咨詢模式，輔以數(shù)月的項(xiàng)目信息采集、抽樣客戶調(diào)研等方式補(bǔ)充相關(guān)支撐數(shù)據(jù)，最終給出決策方案。如今，專業(yè)的數(shù)據(jù)服務(wù)商正在日益發(fā)揮重要的價(jià)值，重塑資產(chǎn)開發(fā)的決策等流程。

美國商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商CoStar

CoStar是美國最大的商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商和研究公司，目前市值超過200億美元。經(jīng)過30多年的發(fā)展，CoStar建立了全美最大的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，監(jiān)測超過88億平方米商業(yè)地產(chǎn)建筑，涵蓋辦公樓、零售、工業(yè)、多戶住宅、商業(yè)用地、綜合用途和酒店等資產(chǎn)類別，記錄了資產(chǎn)從建設(shè)、出租、出售到拆除的每一次狀態(tài)變化。

CoStar的研究團(tuán)隊(duì)通過現(xiàn)場勘察、公開資料整理、新聞監(jiān)控、電話、電子郵件、互聯(lián)網(wǎng)信息抓取及外部數(shù)據(jù)采購等方式，追蹤資產(chǎn)的位置信息、建筑特征、空間和單元可用性、稅收評估、所有權(quán)、銷售和租賃可比性等數(shù)據(jù)，服務(wù)于業(yè)主、運(yùn)營商、業(yè)主、租戶、投資人、評估師、金融機(jī)構(gòu)和政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等客戶。CoStar可以幫助業(yè)務(wù)和運(yùn)營商在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)更快捷、全面地掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，制定更科學(xué)合理的決策。

例如，商辦地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)好租推出商辦數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)“曉樓”， 基于辦公選址業(yè)務(wù)積累的真實(shí)房源數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)，服務(wù)于商辦地產(chǎn)的選址、開發(fā)、產(chǎn)品定位、運(yùn)營策略等環(huán)節(jié)的智能決策。

在中國市場，商辦地產(chǎn)等領(lǐng)域的數(shù)據(jù)服務(wù)還在起步階段。一方面，資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域還處于信息化、在線化的起步階段，相關(guān)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)還不成熟。另一方面，存量資產(chǎn)運(yùn)營本身也在專業(yè)化的起步階段，存量資產(chǎn)的市場化、金融化的機(jī)制尚在培育中，從業(yè)者的決策流程對數(shù)據(jù)的需求還不強(qiáng)烈。

此外，在存量資產(chǎn)改造環(huán)節(jié)，inDeco領(lǐng)筑智造、唐吉訶德等新興專業(yè)服務(wù)商利用數(shù)字化管理系統(tǒng)、AI輔助設(shè)計(jì)、BIM等技術(shù)，提升了辦公空間、商業(yè)連鎖等存量資產(chǎn)改造的標(biāo)準(zhǔn)化和工程化水平。

4.3 數(shù)字化賦能招租、運(yùn)營和服務(wù)

在數(shù)字化的資產(chǎn)運(yùn)營體系下，基于資產(chǎn)數(shù)據(jù)和用戶數(shù)據(jù)的分析和挖掘，資產(chǎn)運(yùn)營商可以提升用戶洞察和精細(xì)化運(yùn)營能力，從而提升招租和運(yùn)營管理效率，拓展以空間為入口的增值服務(wù)。

在招租環(huán)節(jié)，以資產(chǎn)管理SaaS為主體的數(shù)字化系統(tǒng)可以在用戶洞察、渠道對接等方面賦能。資產(chǎn)管理SaaS實(shí)現(xiàn)了租約的數(shù)字化管理，可以實(shí)時(shí)反映物業(yè)出租狀態(tài)，指導(dǎo)招商出租部門提前制定招租計(jì)劃，例如與租戶提前溝通續(xù)租等?；趯ψ鈶魯?shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)分析，招商管理可以更加精細(xì)化。

例如，通過智能門禁數(shù)據(jù)可以洞察租戶的團(tuán)隊(duì)規(guī)模變化情況，訪問量持續(xù)提升可能存在擴(kuò)租需求，而訪問量持續(xù)下滑的租戶可能面臨風(fēng)險(xiǎn)，從而提前溝通續(xù)租、擴(kuò)租或?qū)ν俗馓崆邦A(yù)警。

此外，通過將出租狀態(tài)與房產(chǎn)中介、房產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行在線化對接，招商信息分發(fā)效率和實(shí)時(shí)性大幅度提升。例如，長租公寓領(lǐng)域，大型品牌公寓具備品牌和規(guī)模優(yōu)勢，可以進(jìn)行通過品牌和獲客投放獲取流量，而中小公寓缺少線上流量。通過部署公寓管理SaaS進(jìn)行租約管理和房源的上下架，中小公寓運(yùn)營商可以通過公寓管理SaaS平臺(tái)把真實(shí)房源信息實(shí)時(shí)對接到58、貝殼找房、閑魚等流量平臺(tái)上，拓展獲客渠道。

在運(yùn)營方面，數(shù)字化手段不斷推動(dòng)物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的降本增效。例如，越來越多的建筑樓宇通過部署智能化系統(tǒng)來監(jiān)測和提升空調(diào)系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)等設(shè)備和系統(tǒng)的運(yùn)行效率，節(jié)約能耗，打造綠色建筑。長租公寓領(lǐng)域，通過智能門鎖、智能門禁、智能電表等智能硬件，可以實(shí)現(xiàn)線下帶看環(huán)節(jié)的無人化，大幅減少日常運(yùn)營人員的數(shù)量。

服務(wù)增值，是數(shù)字化資產(chǎn)運(yùn)營體系為資產(chǎn)帶來增量價(jià)值的體現(xiàn)。空間作為服務(wù)入口的價(jià)值，需要通過數(shù)字化手段來放大。

一方面，數(shù)字化加持的智慧辦公、智慧酒店、智慧公寓等智能業(yè)態(tài)，為用戶帶來服務(wù)和體驗(yàn)的升級，進(jìn)而帶來租金的溢價(jià)，提升資產(chǎn)本身的價(jià)值。

另一方面，數(shù)字化資產(chǎn)運(yùn)營體系可以基于數(shù)據(jù)做到更好的用戶連接和洞察，從而有能力為用戶提供更多增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)收入增值。以長租公寓運(yùn)營商自如為例，自如提供住房租賃服務(wù)建立與租客的聯(lián)系，再通過在線簽約、在線繳費(fèi)、智能設(shè)備管理等方式引導(dǎo)租客在APP上建立連接，進(jìn)而在線上場景拓展社交、保潔搬家等生活服務(wù)和家居生活電商等服務(wù)。同樣，以WeWork為代表的新一代辦公空間運(yùn)營商同樣以“空間即服務(wù)”的邏輯，在構(gòu)建與用戶的數(shù)字化連接的基礎(chǔ)上不斷延伸其他企業(yè)和個(gè)人服務(wù)。

科技助力納什空間的精細(xì)化運(yùn)營與智能服務(wù)

納什空間是一家以空間為入口、以科技驅(qū)動(dòng)的企業(yè)辦公綜合服務(wù)平臺(tái)，基于“超級工作室”和聯(lián)合辦公空間，為中小企業(yè)提供一站式辦公解決方案和配套企業(yè)服務(wù)。截至目前，納什空間的資產(chǎn)運(yùn)營規(guī)模已超過100萬平米，入駐企業(yè)超過26,000家，服務(wù)20萬人。

在辦公空間運(yùn)營和服務(wù)過程中，納什空間自建智能化運(yùn)營管理系統(tǒng)提升資產(chǎn)運(yùn)營效率，并基于數(shù)字化的運(yùn)營體系，結(jié)合大數(shù)據(jù)與AI能力，為入駐企業(yè)提供智能化的辦公服務(wù)和企業(yè)服務(wù)。納什空間的科技賦能體系主要包括納米核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)、智能辦公服務(wù)系統(tǒng)和企業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)三部分。

圖14：納米核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)空間運(yùn)營管理的線上化

數(shù)據(jù)來源：納什空間 愛分析

納米系統(tǒng)作為納什空間的核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)空間運(yùn)營管理的線上化。圍繞房源、員工和入駐企業(yè)間的資產(chǎn)管理、員工管理、企業(yè)服務(wù)和辦公空間匹配等業(yè)務(wù)流程交互，都通過納米系統(tǒng)支撐流程的線上化，從而實(shí)現(xiàn)基于數(shù)據(jù)對人、房、價(jià)進(jìn)行精細(xì)化管理，全方位提升運(yùn)營效率。基于納米系統(tǒng)積累的100萬 辦公房源信息、10萬 企業(yè)選址匹配和歷史成交記錄，可以提供精準(zhǔn)高效的房源匹配。

此外，納米系統(tǒng)沉淀了租約、入駐企業(yè)等數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)運(yùn)營狀況的數(shù)據(jù)化和透明化，便于對接資金方。2019年6月，納什空間成功發(fā)行了聯(lián)合辦公行業(yè)的首單ABS，發(fā)行規(guī)模2億元。

圖15：納什空間智能辦公服務(wù)系統(tǒng)

數(shù)據(jù)來源：納什空間 愛分析

智能辦公服務(wù)系統(tǒng)，是基于納什空間APP線上入口以及IoT智能辦公硬件系統(tǒng)，為入駐企業(yè)提供智能門禁、智能會(huì)議、云打印、智能網(wǎng)絡(luò)等智能化服務(wù)，提升辦公效率和體驗(yàn)。其中，納什空間APP集成了智能辦公、空間管理、創(chuàng)業(yè)服務(wù)等功能。以智能門禁等辦公服務(wù)為入口，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)用戶與納什空間APP的初步連接，形成了后續(xù)數(shù)據(jù)積累和智能服務(wù)的基礎(chǔ)。

圖16：納什空間企業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)

數(shù)據(jù)來源：納什空間 愛分析

在企業(yè)服務(wù)層面，納什空間為企業(yè)提供辦公采購、顧問咨詢、服務(wù)外包等增值服務(wù)。企業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，支撐了企業(yè)需求的洞察和服務(wù)的精準(zhǔn)匹配。

納什空間以實(shí)體辦公空間為入口，通過納米系統(tǒng)、APP和智能辦公服務(wù)系統(tǒng)積累了大量企業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和行為數(shù)據(jù)。納什空間APP 作為統(tǒng)一線上入口，積累了10萬 個(gè)人會(huì)員，1萬 家企業(yè)會(huì)員，500萬次線上互動(dòng)數(shù)據(jù)，20,000人次企業(yè)服務(wù)數(shù)據(jù)。再結(jié)合第三方數(shù)據(jù)，進(jìn)行企業(yè)畫像模型、企業(yè)需求模型、企業(yè)成長模型等建模，通過大數(shù)據(jù)分析與智能推薦算法，提升企業(yè)服務(wù)匹配精度與撮合效率。

基于科技賦能的運(yùn)營和服務(wù)能力，是辦公服務(wù)行業(yè)的長期競爭力。從科技賦能業(yè)務(wù)、賦能空間到智能化企業(yè)服務(wù)，納什空間將在科技能力方面持續(xù)投入和打磨。

4.4 數(shù)字化助力資產(chǎn)運(yùn)營金融化

資產(chǎn)運(yùn)營的規(guī)?；x不開資金的支持，在金融去杠桿的大背景下，對接資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資通道是未來趨勢，其前提條件主要有兩方面。一是資產(chǎn)運(yùn)營商需要具備專業(yè)的運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值。二是資產(chǎn)運(yùn)營狀況需要可被量化和風(fēng)險(xiǎn)可被監(jiān)管，以便對接資金方。在這兩方面，數(shù)字化的資產(chǎn)運(yùn)營體系都可以提供助力。

首先，如上所述，數(shù)字化可以為資產(chǎn)運(yùn)營方提供多方面的賦能。其次，在數(shù)字化的資產(chǎn)運(yùn)營體系下，與資產(chǎn)運(yùn)營表現(xiàn)密切相關(guān)的租約數(shù)據(jù)、用戶數(shù)據(jù)等是實(shí)時(shí)在線、可量化的，全面反映資產(chǎn)運(yùn)營狀況，可以滿足穿透性的監(jiān)管需求。

例如，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值與客流量狀況密切相關(guān)，基于AIoT的客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)可以精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)量化這一指標(biāo)。長租公寓管理SaaS實(shí)現(xiàn)了租約的數(shù)字化，并可以通過對接智能電表、智能門鎖等硬件數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)掌握公寓運(yùn)營狀況和租客情況，為對接金融機(jī)構(gòu)發(fā)行租金分期產(chǎn)品提供風(fēng)控支持。

05

房地產(chǎn)科技未來展望

現(xiàn)階段，云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、AR/VR等技術(shù)是房地產(chǎn)科技應(yīng)用落地過程中的主要技術(shù)基礎(chǔ)。其中，云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)，以及物聯(lián)網(wǎng)與人工智能融合的AIoT，不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施和上層應(yīng)用，技術(shù)在不斷走向融合。

整體而言，房地產(chǎn)SaaS、智慧地產(chǎn)、數(shù)字建筑等各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的技術(shù)應(yīng)用，正處在落地的早期階段，應(yīng)用成熟度還有待提升。

同時(shí)，展望未來，還有哪些新興技術(shù)將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化變革？

5.1 5G加速空間萬物互聯(lián)

5G作為物聯(lián)網(wǎng)新一代基礎(chǔ)設(shè)施，基于其高帶寬、低時(shí)延、高可靠等性能，將加速房地產(chǎn)領(lǐng)域的萬物互聯(lián)和數(shù)字化，釋放AIoT相關(guān)應(yīng)用的潛力，并解鎖更多應(yīng)用場景。

例如，在開發(fā)環(huán)節(jié)的智慧工地場景，建筑機(jī)器人、高清視頻工地巡檢、AR/VR等，將在5G性能的支撐下具備更強(qiáng)的落地價(jià)值。

資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)，5G賦能下的智能傳感器、智能家居等終端設(shè)備，將具備更強(qiáng)大的功能和更高的通訊效率，推動(dòng)智慧家庭、智慧辦公、智慧樓宇、智慧社區(qū)乃至智慧城市的應(yīng)用走向深入，進(jìn)一步發(fā)揮互聯(lián)和數(shù)據(jù)的價(jià)值。

迎接5G時(shí)代到來的過程中，在房地產(chǎn)開發(fā)和存量改造方面，為了滿足5G基站等基礎(chǔ)設(shè)施的需求和網(wǎng)絡(luò)覆蓋特征，建筑空間設(shè)計(jì)乃至城市布局的規(guī)則都將產(chǎn)生相應(yīng)的變化。

5.2 建筑工業(yè)化重塑基礎(chǔ)流程

盡管數(shù)字化技術(shù)正在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)不斷落地應(yīng)用，但在基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)和存量資產(chǎn)更新的建筑施工環(huán)節(jié)，工藝技術(shù)仍處于較為傳統(tǒng)的階段，對人力依賴較重，限制了產(chǎn)業(yè)效率升級。

隨著政策的推動(dòng)和技術(shù)的成熟，裝配式裝修、裝配式建筑、BIM等建筑工業(yè)化技術(shù)的應(yīng)用落地正在穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中，尤其是內(nèi)裝工業(yè)化領(lǐng)域，越來越多企業(yè)投身其中。

建筑工業(yè)化帶來的構(gòu)配件生產(chǎn)的工業(yè)化、建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化信息化以及施工的工業(yè)化，將顯著提升建筑全生命周期的運(yùn)營效率，也為各業(yè)務(wù)鏈條的數(shù)字化提供更完善的底層基礎(chǔ)。

結(jié)語

作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的體量巨大。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于增量開發(fā)的頂峰階段，在走向存量化的過程中，產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值正在發(fā)生根本性的變化。

可以預(yù)見的是，未來的房地產(chǎn)行業(yè)將走向資產(chǎn)運(yùn)營和空間服務(wù)的時(shí)代，企業(yè)核心能力模型產(chǎn)生重大變化。不同于高速狂奔的增量開發(fā)時(shí)代，在房地產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營和服務(wù)時(shí)代，技術(shù)和數(shù)據(jù)將發(fā)揮極為重要的價(jià)值。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型還處于早期，未來五到十年也是重要的機(jī)會(huì)窗口期。開發(fā)商、資產(chǎn)運(yùn)營商等產(chǎn)業(yè)鏈主體，需要數(shù)字化置于核心戰(zhàn)略地位，探索自身的數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑。

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愛分析ifenxi是一家專注于科技創(chuàng)新領(lǐng)域的研究機(jī)構(gòu)，通過判斷技術(shù)應(yīng)用及行業(yè)發(fā)展趨勢，以公司價(jià)值研究為內(nèi)核，服務(wù)于企業(yè)決策者和機(jī)構(gòu)投資者。愛分析重點(diǎn)關(guān)注技術(shù)和數(shù)據(jù)創(chuàng)新，以及由此帶來的商業(yè)模式、行業(yè)與市場以及產(chǎn)業(yè)鏈變革機(jī)會(huì)，覆蓋領(lǐng)域包括金融、企業(yè)服務(wù)、教育、汽車、零售、房產(chǎn)、醫(yī)療及工業(yè)等。

截至當(dāng)前，愛分析已調(diào)研以上領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)企業(yè)超過2500家，涵蓋一、二級市場，并撰寫超過百份榜單及行業(yè)報(bào)告，系統(tǒng)積累了各行業(yè)及公司研究方法和評價(jià)體系，建立起了廣泛、專業(yè)的影響力。同時(shí)，愛分析已服務(wù)眾多客戶，包括各行業(yè)標(biāo)桿公司、上市公司及主流一二級機(jī)構(gòu)投資者。

法律聲明

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《愛分析·中國房地產(chǎn)科技行業(yè)報(bào)告》正式發(fā)布

報(bào)告編委

報(bào)告指導(dǎo)人

金建華 愛分析 創(chuàng)始人&CEO

張揚(yáng) 愛分析 聯(lián)合創(chuàng)始人&首席分析師

報(bào)告執(zhí)筆人

黃勇 愛分析 高級分析師

外部專家 （按姓氏筆劃排序）

匡健鋒 好租聯(lián)合創(chuàng)始人

張劍 納什空間 創(chuàng)始人&CEO

項(xiàng)銘 CREAMS 創(chuàng)始人&CEO

崔健 打扮家 創(chuàng)始人&總裁

雷巧萍 云智易創(chuàng)始人&CEO