每天我們都在分析國(guó)家宏觀大勢(shì)、城市板塊分析，但今天我想來(lái)談?wù)勛盥涞氐漠a(chǎn)品，畢竟住在一個(gè)房子里，每天真正陪伴自己的不是小區(qū)里的花草樹(shù)木，而是屋里的戶型，戶型的合理性，才是最影響我們的居住體驗(yàn)感和后期二手房能賣得上價(jià)的。

本文將從戶型的幾大注意事項(xiàng)來(lái)幫助我們挑選一個(gè)好戶型。

剛拿到戶型圖的時(shí)候，格局是我們最直觀、最簡(jiǎn)單的判斷因素。

房子戶型方正幾乎是每個(gè)購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題，缺角的戶型即使拋開(kāi)風(fēng)水的因素，用起來(lái)也很雞肋，幾萬(wàn)一平買來(lái)的空間最后卻用不上，豈不成了冤大頭。

開(kāi)間，是一間房的左右寬度，進(jìn)深，則是指這間房從門的位置到最里邊有多深。簡(jiǎn)單說(shuō)，開(kāi)間就是寬度，進(jìn)深就是長(zhǎng)度。

開(kāi)間越大，采光效果越好；進(jìn)深越大，空間的利用率越高。

通常來(lái)說(shuō)，進(jìn)深開(kāi)間比介于1：1.5之間較好，我們可根據(jù)自身需求來(lái)挑選。

朝向比較好理解，對(duì)大部分南方城市來(lái)說(shuō)，東南方向朝向比較好，但北方會(huì)更喜歡正南朝向。

要注意的是，客廳和主臥一定要朝南，因?yàn)檫@兩間屋的利用率是最高的，值得享受最好的朝向。

比如下圖：

乍一看，戶型正南正北朝向，而且南北通透。

仔細(xì)看，好好的南向優(yōu)勢(shì)都被廚房和衛(wèi)生間霸占了，導(dǎo)致客廳成了北向，兩個(gè)次臥也朝北，真是該有的沒(méi)有，不該有的又都占盡了。

我們?cè)u(píng)估戶型時(shí)，一定要注意景觀資源與朝向的關(guān)系，把南向開(kāi)間最大化利用起來(lái)，使戶型內(nèi)的客廳和房間都能最大程度地享受到好的朝向和景觀資源。

次臥可以朝北，也難免朝北，不是太大的問(wèn)題，畢竟人更多的是在臥室休息，休息時(shí)間絕大多數(shù)是夜間，對(duì)于陽(yáng)光需求不大。

但客廳如果不能朝北。因?yàn)椋?，人大多?shù)的白天時(shí)間都是在客廳的，朝北的客廳冬季或者回南天陰冷潮濕，加上不亮堂，會(huì)非常難受。

看完戶型的大體格局之后，我們可以開(kāi)始研究每個(gè)空間的功能布局。

動(dòng)區(qū)，是活動(dòng)頻繁的區(qū)域，如客廳、廚房、餐廳；

靜區(qū)，主要供家人休息的地方，如臥室、書房。

二個(gè)區(qū)域空間，分隔越清晰越好，盡量不要有交割。

上圖動(dòng)靜分區(qū)是做得比較好的，把休息區(qū)和活動(dòng)區(qū)分布在房子內(nèi)外兩側(cè)，不要相互交錯(cuò)。保證了我們?cè)跁?huì)客、娛樂(lè)或家務(wù)時(shí)能夠輕松自如，也不會(huì)打擾到休息的家人。

但太小的不過(guò)百平的房子就不用糾結(jié)動(dòng)靜分區(qū)了，畢竟你站在房子的這頭說(shuō)話，不關(guān)門的話那頭聽(tīng)的清清楚楚，也沒(méi)有動(dòng)靜分區(qū)可談。

廚房、衛(wèi)生間這兩個(gè)濕氣重且容易產(chǎn)生污垢的區(qū)域，要和我們干凈整潔的臥室盡量遠(yuǎn)離。

比如，廚房是生活中最主要的污染源，集齊了噪聲、油煙油污還有污水。

所以，廚房的布置要盡可能地靠近入戶門，從外面帶回來(lái)的食材，用最短的距離就可以歸置到廚房。這也是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)做的設(shè)計(jì)，如果開(kāi)發(fā)商把廚房藏在里邊，那就要斟酌一下了。

動(dòng)線，聽(tīng)起來(lái)復(fù)雜，實(shí)際上就是指，你在家里活動(dòng)的路線，也就是你從一個(gè)區(qū)域走到另一個(gè)區(qū)域的路徑。

動(dòng)線不合理的話，真的是“足不出戶便日行千里”，光在家里走動(dòng)，微信步數(shù)都能蹭蹭破千。

夸張嗎？我們可以看下不合理的動(dòng)線是什么樣的。

我們可以將生活軌跡畫到戶型圖上，一般家里的主要?jiǎng)泳€有三類：家人動(dòng)線、家務(wù)動(dòng)線、訪客動(dòng)線。

以下圖為例，畫出三大動(dòng)線：

從上圖可以看出，，三條動(dòng)線有很多重復(fù)交叉的地方，這就意味著：

1）家人動(dòng)線，因?yàn)榉块g分別布局在戶型的南北兩端，你和家人日常溝通，進(jìn)入房間，要不斷從電視背景墻那里來(lái)回穿梭，不僅費(fèi)事，還會(huì)影響家人看電視。

2）家務(wù)動(dòng)線，曬衣服要穿越整個(gè)客廳，走進(jìn)次臥，才到陽(yáng)臺(tái)，如果次臥你婆婆或者兒子在休息，曬衣服是要挑準(zhǔn)時(shí)間的，而且該次臥的家人隱私也被打擾，雙方都沒(méi)有愉悅的體驗(yàn)。

3）訪客動(dòng)線，迎客進(jìn)門后，要穿過(guò)次臥才能到達(dá)沙發(fā)就座，如果次臥剛好有人，則顯得十分不方便。當(dāng)然，如果是4-5房這個(gè)問(wèn)題相對(duì)難避免，但三房大多數(shù)戶型都可以避免。

合理的動(dòng)線應(yīng)該是避免互相交叉干擾，把人都井井有條的歸置到位。

所以，動(dòng)線的選擇要注意2點(diǎn)：動(dòng)線交叉少；每一步的距離都盡量短。

你是不是也遇到過(guò)，看著戶型圖，麻雀雖小都五臟俱全，但就是估不出這個(gè)房間到底多大，這個(gè)客廳多寬？

或者，明明買了標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格的家具家電，才發(fā)現(xiàn)根本放不下？

因?yàn)閼粜蛨D中的尺寸一般是標(biāo)在墻體中縫，不是準(zhǔn)確的室內(nèi)凈尺寸，要得到能使用的空間，我們必須要減去墻體厚度。

一般來(lái)說(shuō)，墻體的厚度分厚、薄兩個(gè)尺寸，厚墻20公分，薄墻10公分。但實(shí)際上，因?yàn)槟ɑ业膯?wèn)題，大多數(shù)時(shí)候?qū)嶋H是24公分和12公分，如果貼好瓷磚，每一面又會(huì)增加3公分。

戶型的外圍通常都是厚墻，室內(nèi)會(huì)有部分薄墻，下圖為部分厚墻、薄墻示意：

1）兩邊都是厚墻，一頭減一個(gè)12公分，即減24公分；

2）一邊是厚墻一邊是薄墻，減18公分；

3）兩邊都是薄墻，減12公分；

4）特殊情況：其它的不能算出來(lái)的尺寸，可根據(jù)已經(jīng)計(jì)算出的尺寸，等比例推算。

這樣的計(jì)算雖然復(fù)雜，但是我們可以了解實(shí)際的得房率是多少，而不用被開(kāi)發(fā)商的公攤率、得房率忽悠；

最重要的是，拿這個(gè)尺寸去規(guī)劃家居家電房間的格局。

然后再來(lái)說(shuō)說(shuō)這幾年大火的全生命周期戶型。

那何為真正的全生命周期戶型？

從一個(gè)普通用戶的角度來(lái)看，一套房子，我可以自由的把房間改大改小，自由的想要幾個(gè)房間就設(shè)置幾個(gè)房間。想做套房做套房，想做獨(dú)立空間做獨(dú)立空間。

這樣的設(shè)計(jì)才是真正的全生命周期戶型。

自己親自裝修過(guò)房子的人，甚至是買過(guò)房的朋友都知道，房子是要有承重墻的，承重墻是嚴(yán)禁改動(dòng)的，所以正常的房子根本不具備全屋房?jī)r(jià)改造的可能性。

比如這樣的戶型，幾乎跟全生命周期沒(méi)有任何關(guān)系，承重墻比例超高，同時(shí)還也沒(méi)有設(shè)計(jì)在外圍，幾乎上來(lái)說(shuō)是沒(méi)有什么全生命周期改造的可能性。

如果這種設(shè)計(jì)，通過(guò)改房間名稱，格局沒(méi)有任何變化，就自稱是“全生命周期戶型”，那真的是自欺欺人。

我想很多人也跟我一樣，習(xí)慣性思維認(rèn)為承重墻是難以避免的，想任意改造的全生命周期是戶型是不存在的，即便是商業(yè)性質(zhì)沒(méi)有承重墻的商鋪或者公寓，也逃不掉粗大承重柱的割裂，更不用說(shuō)是普通住宅。

但其實(shí)，全生命周期的戶型其實(shí)在最近一兩年越來(lái)越多的，比如下邊這個(gè)戶型： 

面積是85平，三房。

從圖中可以很明顯的看出來(lái)，所有的承重墻除了衛(wèi)生間外，其余全部在外圍。

因?yàn)樾l(wèi)生間牽扯上下水的問(wèn)題，基本不會(huì)改動(dòng)，所以承重墻放在衛(wèi)生間是最好的選擇。

這樣的設(shè)計(jì)意味著，廚房可以改小擴(kuò)大餐廳的面積，也可以改大做出中西雙廚房＋吧臺(tái)。

如果對(duì)美食對(duì)餐廳有高要求，在做雙廚房+吧臺(tái)的同時(shí)還可以把次臥客廳之間的墻打掉改成橫廳，做一個(gè)超大的餐客廳一體設(shè)計(jì)。

這個(gè)想法和開(kāi)發(fā)商在戶型圖中的其中一個(gè)改造方案不謀而合，見(jiàn)下圖：

除了廚房有多種改造方案，次臥的改造方案更多更有可操作性，比如說(shuō)上圖中第二個(gè)方案的次臥改套書房，也可以把次臥改成兒童游樂(lè)的多功能區(qū)，或者專業(yè)的茶臺(tái)或者書法寫作之類的區(qū)域，可改造方案非常多。

而這樣的改造，在傳統(tǒng)的戶型中幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)的。但隨著好的設(shè)計(jì)越來(lái)越多，在置換成本越來(lái)越高的前提下，買可以預(yù)留改動(dòng)空間的全生命周期房子，也可以從一定程度上減少置換成本。

總之，戶型的不合理設(shè)計(jì)，不僅買了浪費(fèi)，住了憋屈，將來(lái)轉(zhuǎn)手賣還要折價(jià)。

有硬傷的戶型，開(kāi)發(fā)商賣的是圖紙，可以不用犧牲太多價(jià)格就可以賣出去。

而你轉(zhuǎn)手時(shí)候，賣的是實(shí)體房，缺陷一覽無(wú)遺，折價(jià)的幅度就大了。

前期多做功課，好過(guò)后期住得不舒服，鬧心得很，還換不了。

以上為正文，來(lái)自大胡子說(shuō)房團(tuán)隊(duì)的花滿樓