一

自從萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮先生兩年前提出“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)”的著名論斷以來(lái)，房地產(chǎn)商在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)領(lǐng)域以外的探索實(shí)踐就一直沒(méi)有停止過(guò)，因?yàn)橛袅琳f(shuō)這話時(shí)的后半句是“中國(guó)現(xiàn)在所有的發(fā)展商，包括萬(wàn)科在內(nèi)，都沒(méi)拿到下個(gè)時(shí)代的入場(chǎng)券”。

與這種判斷遙相呼應(yīng)的同樣出自地產(chǎn)大咖之口的說(shuō)法還有“黃金時(shí)代”“白銀時(shí)代”“鉑金時(shí)代”等等。各種說(shuō)法中，不再刻意掩飾和回避的是：地產(chǎn)商要跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，要積極出擊尋找自己的“新藍(lán)?！?。這其中，有一支從傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)值鏈上不被看重的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域掘金，頗為得心應(yīng)手。

2014年6月16日，花樣年宣布彩生活在香港聯(lián)交所主板上市，其市值一度超越母公司花樣年。于是乎，尋求旗下物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的分拆上市成為一段時(shí)間以來(lái)地產(chǎn)商的規(guī)定動(dòng)作和戰(zhàn)略路徑之一。

2016年7月12日，綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司（2869.HK）在港交所主板掛牌上市，截至8月5日收盤，總市值刷新到83.1億港元，成為在港上市的最大市值內(nèi)陸物管公司。過(guò)去兩年，有四家內(nèi)陸物業(yè)管理公司在香港成功IPO：彩生活、中海物業(yè)）、中奧到家、綠城服務(wù)。截至8月5日收盤，市值最高的是綠城服務(wù)，接下來(lái)依次是彩生活，中海物業(yè)，中奧到家。

新三板里也不乏地產(chǎn)商旗下物業(yè)公司的影子。遠(yuǎn)洋億家、第一物業(yè)、東光股份、開(kāi)元物業(yè)、丹田股份、華仁物業(yè)、協(xié)信物業(yè)等，都已成功登陸。

躍躍欲試將物業(yè)板塊分拆打包上市的還不止這幾家。像萬(wàn)科、富力、碧桂園、旭輝等，也都正在沖刺上市的路上。

二

地產(chǎn)商從什么時(shí)候開(kāi)始重視物業(yè)的？為什么會(huì)將原來(lái)不待見(jiàn)的一塊雞肋擺上戰(zhàn)略層面？其背后的商業(yè)邏輯當(dāng)然是行業(yè)與市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生的“巨變”，在城市化進(jìn)程中，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量房市場(chǎng)是大趨勢(shì)，未來(lái)是存量物業(yè)管理的天下。

但是，我認(rèn)為，在物業(yè)排隊(duì)上市，正在將一個(gè)可能成為朝陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)誤導(dǎo)到一個(gè)速生速死的絕路上去。需求模糊不清、模式同質(zhì)粗放、企業(yè)內(nèi)功修煉不足、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不夠充分、行業(yè)發(fā)展不夠成熟的前提下，急于圈地跑馬，被資本戰(zhàn)車所綁架，有可能掩蓋物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的短板，在資本退潮后留下一地雞毛。我覺(jué)得與其關(guān)注物業(yè)排隊(duì)上市，不如從以下幾個(gè)方面認(rèn)真進(jìn)行反思：

其一，物業(yè)服務(wù)對(duì)象的需求痛點(diǎn)到底是什么？在這里，我不用業(yè)主而用物業(yè)服務(wù)的對(duì)象，是借鑒了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的用戶思維。應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，無(wú)論是大開(kāi)發(fā)商或中小開(kāi)發(fā)商，理論上擁有了幾十萬(wàn)的業(yè)主家庭和上百萬(wàn)過(guò)千萬(wàn)的業(yè)主資源，但平心靜氣而論，這些僅僅在物理空間上而非心理空間精神空間上聚集（居?。┰谝黄鸬挠脩魝?，天然地就是開(kāi)發(fā)商旗下物業(yè)公司的客戶嗎？物業(yè)公司憑什么讓這些用戶為自己“想出來(lái)”的服務(wù)買單？

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)快速發(fā)展了三十多來(lái)，社區(qū)越來(lái)越“老”，社區(qū)越來(lái)越大，“社區(qū)人”總量數(shù)字越來(lái)越龐大。他們的需求已經(jīng)從原來(lái)因家庭結(jié)構(gòu)變化等原因由基礎(chǔ)的衣食住行，衍生出養(yǎng)老、健康、度假、休閑、教育、文化、體育、社交等等無(wú)數(shù)門類。這些需求經(jīng)由“社群”組織的過(guò)濾分類與強(qiáng)化，正形成一個(gè)個(gè)“亞文化”形態(tài)在尋找或制造著產(chǎn)品的供應(yīng)側(cè)市場(chǎng)。對(duì)比排名前10的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所推出的諸多服務(wù)項(xiàng)目，不可謂不豐富，不可謂不全面，但尚未真正戳到痛點(diǎn)。

其二，已經(jīng)上市或者正在排隊(duì)上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，商業(yè)模式夠清晰嗎？回答顯然是否定的。我們所能看到的發(fā)展路徑是規(guī)模、擴(kuò)張、收購(gòu)、兼并、燒錢以及輸出。唯獨(dú)缺乏的是有說(shuō)服力的可快速?gòu)?fù)制可操作落地執(zhí)行的商業(yè)模式。

顯然，我們所理解的商業(yè)模式，一定是可以賺錢的，或者說(shuō)有相當(dāng)不錯(cuò)的投資回報(bào)的。可持續(xù)的，能夠在一定區(qū)域和范圍內(nèi)適度規(guī)模的連鎖擴(kuò)張。物業(yè)服務(wù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及其他制造業(yè)最大的不同是，其個(gè)性化、多元化、專業(yè)化和精細(xì)化。不靠“互聯(lián)網(wǎng)+”等高科技概念包括，靠用心、專注、精益求精。未來(lái)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的品牌競(jìng)爭(zhēng)可能是“無(wú)印良品”時(shí)代。無(wú)品牌就是最大的品牌，有內(nèi)涵，有基因傳承，有獨(dú)門絕活，有核心競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)模大，戰(zhàn)線長(zhǎng)，管理半徑無(wú)限擴(kuò)大，反而是企業(yè)成長(zhǎng)的劣勢(shì)?；幽暝诳焖贁U(kuò)張過(guò)程中所反饋出來(lái)的服務(wù)品質(zhì)下降問(wèn)題就是一個(gè)典型的案例。

其三，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)里面，能夠看到工匠精神嗎？回答同樣是不確定的。傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中存在著人員素質(zhì)與服務(wù)品牌之間的“囚徒困境”。因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)用低，所以人員工資低，所以人員素質(zhì)低（招不到高素質(zhì)人才），所以物業(yè)服務(wù)水平不高，所以物業(yè)費(fèi)用收不高。物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)還屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍就曾經(jīng)不看好物業(yè)生意，她認(rèn)為目前物業(yè)模式人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費(fèi)的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項(xiàng)目七八年物業(yè)費(fèi)都漲不了一成，這就導(dǎo)致物業(yè)生意很難做。

我認(rèn)為，解決這一問(wèn)題的核心在于服務(wù)內(nèi)容與品質(zhì)的準(zhǔn)確定位。根據(jù)不同的需求，推出相應(yīng)的不同檔次不同消費(fèi)層級(jí)的服務(wù)，然后再去匹配相應(yīng)的消費(fèi)群體。理論上說(shuō)，有人買單的服務(wù)就有其存在的合理性?，F(xiàn)在，市場(chǎng)上存在的問(wèn)題是服務(wù)產(chǎn)品的豐富度、精準(zhǔn)度與用戶的需求還存在較大的距離。一旦摸準(zhǔn)需求，即用心培育市場(chǎng)，假以時(shí)日，必能取得不錯(cuò)的回報(bào)。而這正是我們?cè)谫M(fèi)盡心思擠資本市場(chǎng)的同時(shí)，需要用心用力突破的瓶頸所在。

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