一覺(jué)醒來(lái)，有關(guān)房貸的規(guī)則全都變了！

8月25日，央行通過(guò)官網(wǎng)發(fā)布公告，宣布從10月8日開(kāi)始全面調(diào)整房貸利率計(jì)算方式。

一覺(jué)醒來(lái)，有關(guān)房貸的規(guī)則全都變了！

8月25日，央行通過(guò)官網(wǎng)發(fā)布公告，宣布從10月8日開(kāi)始全面調(diào)整房貸利率計(jì)算方式。

自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

這意味著，按揭款以“貸款基準(zhǔn)利率”為標(biāo)尺的時(shí)代徹底結(jié)束了！基準(zhǔn)利率、打折利率再也沒(méi)有了。大家熟悉的“房貸基準(zhǔn)利率4.9%”、“基準(zhǔn)利率不變”等，這些有關(guān)房貸的知識(shí)點(diǎn)，都可以扔到垃圾桶。

LPR是什么？LPR和房貸有什么關(guān)系？新政實(shí)行后利率到底是漲還是降？對(duì)在南寧買(mǎi)房的你，有什么影響？對(duì)買(mǎi)房有哪些方面的影響？

公告全文700多字，因?yàn)閷I(yè)術(shù)語(yǔ)太多，很多人的反應(yīng)是：看不懂。接下來(lái)，大V君就要點(diǎn)進(jìn)行通俗解讀。

NO.1

房貸新政10月8日?qǐng)?zhí)行

基準(zhǔn)利率退出，房貸利率設(shè)底線

大V君梳理一下公告全文，整理出以下6個(gè)要點(diǎn)：

→定價(jià)辦法：房貸利率不再執(zhí)行原來(lái)的基準(zhǔn)利率，而是執(zhí)行貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。

→首套和二套房的利率起點(diǎn)不一樣。其中，首套房利率執(zhí)行貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），二套房利率起點(diǎn)為L(zhǎng)PR+0.6。

→商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于二套房利率。

→公積金利率仍執(zhí)行央行基準(zhǔn)利率。

→實(shí)施時(shí)間：從2019年10月8日起執(zhí)行。

→定價(jià)周期：重定價(jià)周期最短為1年。貸款利率可能一年調(diào)整一次，也可能固定不變。

從公告內(nèi)容來(lái)看，本次央行主要確立了住房按揭貸款政策的三大原則：

一是，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率與LPR掛鉤，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

二是，確定住房貸款利率底線，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

三是，“因城施策”，在各地人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

NO.2

首套不低于4.85%

二套不低于5.45%

新政之前，南寧各商業(yè)銀行執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率上浮20～40%，那么，新政用LPR作為房貸標(biāo)準(zhǔn)，那么利率會(huì)上浮嗎？

房貸利率與LPR緊密相連。首先我們要了解LPR是什么？

8月17日，央行宣布全面改革中國(guó)的利率制度，推出了“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）”。

LPR，即貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，由各報(bào)價(jià)銀行于每月20日（遇節(jié)假日順延）9時(shí)前，以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長(zhǎng)，向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均，向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR，于當(dāng)日9時(shí)30分公布，公眾可在全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心和中國(guó)人民銀行網(wǎng)站查詢。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是基準(zhǔn)利率不再由央行宣布，而是由18家銀行報(bào)價(jià)，報(bào)出各自的1年期和5年以上期貸款利率，然后由“全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心”剔除最低價(jià)、最高價(jià)，算出的平均價(jià)。

按照新政策，在一個(gè)多月的過(guò)渡期后，市場(chǎng)新增的個(gè)人住房貸款，其利率的定價(jià)基準(zhǔn)將不再是5年期貸款基準(zhǔn)利率（目前為4.9%），而是更為市場(chǎng)化的5年期以上LPR品種。

據(jù)8月20日公布的首期LPR數(shù)據(jù)，5年期以上LPR為4.85%，較相應(yīng)期限貸款基準(zhǔn)利率4.9%低5BP。

新規(guī)從10月8日之后開(kāi)始執(zhí)行，以后房貸算法都要看 LPR。而10月8日之前發(fā)放的房貸，還是按老辦法執(zhí)行。

那么房貸利率漲還是跌？

從10月8日后，不再以基準(zhǔn)利率為依據(jù)，而是以18家銀行的平均貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR為依據(jù)，也沒(méi)有了上浮比例的說(shuō)法，而是叫“加點(diǎn)”。

具體來(lái)說(shuō)，首套房貸款利率不能低于 LPR 利率，二套房貸款利率不能低于 LPR 利率+60個(gè)基點(diǎn)。

這也就是說(shuō)，以后再也有沒(méi)有9折、8折利率了，房貸利率最低就是LPR 利率，只能加點(diǎn)，不能降。除非 LPR 利率降低。

而7月30日中央政治局會(huì)議，提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。而人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)當(dāng)時(shí)就明確“房貸的利率不下降?！?/p>

從新發(fā)布的房貸政策來(lái)看，人民銀行強(qiáng)調(diào)不得突破利率下限，明確加點(diǎn)水平，并強(qiáng)調(diào)因城施策。

NO.3

在南寧，10月8日后買(mǎi)房賺還是虧？

新政之前，南寧各商業(yè)銀行執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率上浮25～40%，那么，新政用LPR作為房貸標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)原來(lái)的利率會(huì)上浮嗎？

如果不上浮，一套利率4.85%，二套5.45%（以最新的LPR計(jì)算），簡(jiǎn)直不要太爽。

目前，南寧各個(gè)銀行的房貸都是以基準(zhǔn)利率4.9%為基數(shù)，上浮20%-40%左右。首套普遍上浮25%為6.125%，二套普遍上浮35%為6.615%，較其他城市處于高位。

但以最新一期 LPR 利率4.85%計(jì)算，首套房貸款利率是4.85%，二套房貸款利率+60個(gè)基點(diǎn)，為5.45%。

看上去南寧的房貸利率是降了，但以上僅是相當(dāng)于原基準(zhǔn)利率的數(shù)值。

新規(guī)也明確說(shuō)明了，要因城施策，各地方根據(jù)各自房地產(chǎn)市場(chǎng)情況可進(jìn)行“加點(diǎn)”調(diào)控，各銀行也可以根據(jù)自身情況“加點(diǎn)”。

最終南寧的房貸利率是多少，要等到10月8日之后才知曉。

可以明確的是，新政不會(huì)讓新LPR機(jī)制下的房貸利率出現(xiàn)明顯下降。

10月8日實(shí)施房貸利率新政之后，至少在短期里，不會(huì)導(dǎo)致房貸利率下降。因此，對(duì)大家的貸款、成本、利率并無(wú)太大影響。

大V君認(rèn)為，房住不炒的背景下，還是那句話，看好就上車(chē)，該出手時(shí)就出手。

【新規(guī)原文+解讀】

中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)

為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

【解讀】“基準(zhǔn)利率”這個(gè)詞正式退出歷史舞臺(tái)。10月8日后，也沒(méi)有“上浮多少倍”之說(shuō)。“加點(diǎn)多少點(diǎn)”，將成為房貸合同的約定。最新的5年期LPR利率是4.85%，加點(diǎn)100，就是到5.85%。

每個(gè)人的利率水平都不一樣。比如在11月初簽合同，那么就參考10月20號(hào)上午九點(diǎn)半央行公布的最新“LPR利率”。12月初的合同，就參考11月20號(hào)的，以此類推。

二、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

【解讀】以前加息或降息，第二年1月1號(hào)起的“月供金額”都要重新計(jì)算?，F(xiàn)在不同了，有可能一年一調(diào)，也可能30年貸款期都不變。

三、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

【解讀】首套房貸只能高不能低，不再有“下浮”、利率打折”等說(shuō)法了。二套房貸利率不低于4.85%+0.60%。

四、人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

【解讀】因城施策，未來(lái)各地房貸利率可能更加分化。

五、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

【解讀】加點(diǎn)可能與買(mǎi)房人的信用掛鉤，如果被銀行評(píng)估資質(zhì)信用很差，可能面臨更高加點(diǎn)。

六、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。

【解讀】嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁違規(guī)操作。

七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

【解讀】還有一個(gè)多月的緩沖期。老房老政策，新房新政策。

八、商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

【解讀】商業(yè)、辦公樓、商住等房貸利率也是不低于5.45%。首套公積金利率維持3.25%不變。

【央行答記者問(wèn)】

1.公告發(fā)布的背景是什么？

個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實(shí)好“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個(gè)人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。

2.改革后個(gè)人住房貸款利率如何定價(jià)？

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

3.確定定價(jià)基準(zhǔn)時(shí)，相應(yīng)期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

4.什么是利率重定價(jià)？

利率重定價(jià)是指，貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

5.對(duì)于居民家庭有什么影響？

公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6.何時(shí)實(shí)施？

2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過(guò)程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。