經(jīng)常會遇到關于購房貸款是應該選擇等額本金方式還是等額本息方式的問題，而且還會提前幾年還款才劃算的問題。那么，到底應該如何選擇呢？

我們知道，通過住房按揭貸款買房的貸款還款方式有兩種：等額本金法和等額本息法。

首先、購房按揭貸款的等額本金還款方式和等額本息還款方式各有什么特點呢？這決定了還款方式的選擇

銀行一般會推薦等額本息的還款方式。

等額本息是借款人每月按相等的金額償還貸款本息，由于每月的還款額相等，在貸款初期每月的還款中，還款利息較多而所還的貸款本金就較少；在貸款后期每月的還款額中貸款利息不斷減少，所還的貸款本金比較多。因此，可以簡單地理解為先還利息后還本的方式。

等額本金則不同：每個月還款的本金完全相同，所還的貸款利息逐月遞減。前期還款的利息壓力比較大，后期還款的利息壓力比較小。但優(yōu)點是，這種還款方式與等額本息方式相比，總的貸款利息比較低。

其次，按揭貸款等額本息和等額本金的還款方式是如何計算的？如果提前還款應該選擇等額本金還款方式

等額本息還款方式就是借款人每月按相等的金額償還貸款本息。

等額本息計算公式：每月還本付息金額=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) ] / [(1+月利率)還款月數(shù) - 1]

每月利息=剩余本金x貸款月利率

還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*（1+月利率）貸款月數(shù)/【（1+月利率）還款月數(shù) - 1】-貸款額

等額本息的優(yōu)點是還款壓力比較平均，考慮了還款人的還款壓力。但是由于前期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。所以，如果有提前還款的計劃這種還款方式肯定是不劃算的。

那么，等額本金的還款方式呢？

等額本金計算公式：每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計已還本金)×月利率

每月本金=總本金/還款月數(shù)

每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率

還款總利息=（還款月數(shù)+1）*貸款額*月利率/2

由于是將貸款的本金平均分攤到每個月，利息是根據(jù)本金占有的多少來測算，所以，每個月還款的本金完全是相同的，對于提前還款來說，沒有利息的損失。

從提前還款的角度看，等額本息還款方式前面還款時本金少、利息多，提前還款時等于后面要還的本金比較多，所以提前還款時比較吃虧。

其三，如果提前還款的話，什么時間提前還款比較劃算呢？

如果你采取的是等額本金的還款方式，那么什么時間或者說具體到貸款幾年提前還款完全沒有劃算與否的問題，你只是考慮你自己的資金能力即可。

當然，你要考慮以下兩點：

一是等額本金的還款方式在貸款初期由于還款利息較多，所以還款的壓力相對較大，這一點要有資金準備，不適合資金相對緊張的貸款者。

二是什么時期提前還貸取決于你的資金準備，如果資金準備充分了，你可以隨時提前還貸，不存在是不是劃算的問題。但是提前還貸要經(jīng)過貸款銀行的同意，有的銀行還要收取提前還貸的手續(xù)費。（作者：麒鑒，財經(jīng)金融分析）