各商業(yè)銀行為了貫徹國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“房子只住不炒”的調(diào)控政策，對(duì)于首套房和非首套房在住房信貸政策里執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是不同的，無論是首付款還是貸款執(zhí)行利率上，不盡相同，一般來講，首套房首付款比例要求和執(zhí)行貸款利率均要低于非首套房。例如當(dāng)本次購房是首套房時(shí)，銀行要求首付款比例達(dá)到房屋總價(jià)的30%，而若非首套房則要求首付款比例為房款總價(jià)的40%以上；而利率方面，首套房貸款利率執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率上浮10%，非首套房執(zhí)行利率則在同期同檔次基準(zhǔn)離基礎(chǔ)上浮20%以上。這只是舉例說明，再具體執(zhí)行中可能會(huì)根據(jù)政策變化稍有不同，但可以肯定的是，非首套房貸政策相比首套房貸政策更加嚴(yán)格。

那么作為銀行角度來講，究竟怎么判斷借款人是首套還是非首套呢？有人可能會(huì)說；“這還不簡(jiǎn)單，沒有房就是首套，有房就不是首套”，小編作為銀行房貸審批工作人員，很負(fù)責(zé)的告訴你，還真不是表現(xiàn)理解的這樣。到底怎么區(qū)分首套還是二套呢？對(duì)于銀行角度來區(qū)分首套房還是二套房，我國分為兩大區(qū)域，即限購城市和不限購城市。對(duì)于不限購城市，以家庭為單位，判斷是否首套，主要看有無住房貸款余額，注意是余額，也就是說，即使貸款買過一套房，但商業(yè)貸款已結(jié)清，再貸款買房仍然算首套，若之前住房貸款未結(jié)清，再貸款買房算二套，執(zhí)行二套房地產(chǎn)信貸政策標(biāo)準(zhǔn)，即所謂的“認(rèn)貸不認(rèn)房”，那么銀行從什么渠道看，當(dāng)然是征信報(bào)告，征信報(bào)告你能顯示人格在所有金融機(jī)構(gòu)的貸款情況和記錄。而怎么知道所在區(qū)域是否是限購城市呢？很簡(jiǎn)單，網(wǎng)上可以查詢到。

而對(duì)于限購城市，不管住房貸款是否結(jié)清，只要有住房貸款記錄，都按照非首套房貸政策執(zhí)行，首付、利率都相應(yīng)提高。而限購城市房地產(chǎn)信貸政策有分為“認(rèn)房不認(rèn)貸”和“認(rèn)房又認(rèn)貸”兩種政策。當(dāng)前大部分限購城市都是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，例如南京、蘇州、杭州、武漢等新一線城市，在互聯(lián)網(wǎng)上都可查是否為限購城市。但也有熱點(diǎn)城市買房政策有“認(rèn)房又認(rèn)貸”，例如北上廣深等一線房地產(chǎn)城市。

那么，區(qū)別是什么呢？認(rèn)房，是指在界定二套房時(shí)，如果借款人在當(dāng)?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)中，已經(jīng)有了登記信息，再買房時(shí)，該房將被界定為二套房。認(rèn)貸，是指在界定二套房時(shí)，如果買家在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有貸款買房的信息，那么又申請(qǐng)貸款買房時(shí)，將界定該房為二套房或以上。簡(jiǎn)單說認(rèn)房是在當(dāng)?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)有房屋登記記錄，認(rèn)貸是在銀行征信系統(tǒng)里面有房貸記錄。所以，有的人就想要去買第二套房子，但是由于國家的限購政策，在買第二套房時(shí)，會(huì)有首付比例大幅度提高甚至不能購買等限制。

所以，首先要清楚你所在的城市是否為限購城市，若不限購為首套，若限購則為二套，公積金貸款也受人民銀行房地產(chǎn)信貸政策指導(dǎo)，因此和商業(yè)銀行同理。而作為購房者，需要注意什么呢？若處于不限購區(qū)域（目前三線城市以下大部分都不限購），首次購房申請(qǐng)貸款且貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)時(shí)就需要注意，根據(jù)自身情況來考慮是否需要提前償還第一次購房的剩余貸款，這個(gè)需要根據(jù)自身的資金情況、資金成本和剩余的款項(xiàng)來考慮。而對(duì)于限購區(qū)域再次購房，只能按照銀行政策要求執(zhí)行了。