業(yè)主長期不交納物業(yè)費，

物業(yè)公司該如何維權(quán)？

日前，漳州某物業(yè)服務(wù)有限公司因未經(jīng)書面形式向業(yè)主催收物業(yè)費，不符合物業(yè)服務(wù)合同糾紛的立案條件，云霄縣人民法院依法裁定駁回物業(yè)公司的起訴。

云霄某小區(qū)目前尚未成立業(yè)主委員會，也未另行選聘物業(yè)公司。小區(qū)的建設(shè)單位選聘漳州某物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)公司并簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)公司與小區(qū)內(nèi)的業(yè)主存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

其間，該物業(yè)公司以電話、口頭的形式向長期未交納物業(yè)費的業(yè)主催收物業(yè)費，但業(yè)主仍然拒交物業(yè)費。之后，物業(yè)公司為維權(quán)，將長期未交納物業(yè)費的業(yè)主訴至法院，要求業(yè)主交納物業(yè)費。

法院審理

未經(jīng)書面催收 駁回物業(yè)起訴

經(jīng)審理，云霄縣人民法院認為，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。”

由此可見，書面催交是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴欠費業(yè)主的前提，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)書面催交方可起訴欠費的業(yè)主。

本案中，該物業(yè)公司未經(jīng)書面形式向業(yè)主催收物業(yè)費，不符合法律規(guī)定，法院遂依法裁定駁回物業(yè)公司的起訴。之后，當事人均未提出上訴，裁定已生效。

法官釋法

書面催交主要是考慮到業(yè)主欠繳物業(yè)費的具體情況，業(yè)主欠交的原因具有多元性，可能是由于事務(wù)繁忙而忘記或耽誤，也可能是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)或收費存有不滿。

通過物業(yè)公司的書面催交，既可以提醒忘記交費的業(yè)主，也可以為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一次溝通機會，符合法律的效率價值。為了方便業(yè)主查收和物業(yè)公司舉證，這種催交必須是書面的，口頭的催交無效。至于具體的書面形式，既可以是當面送達，也可以是發(fā)送傳真，也可以是書面公告，以及電子郵件和短信等可以有形表現(xiàn)催交內(nèi)容的形式。

書面催交后出現(xiàn)以下兩種情形的，物業(yè)公司可以向法院起訴，合法維權(quán)：業(yè)主無正當理由拒絕交納，此時無需等待一定期間的經(jīng)過，但是物業(yè)公司應(yīng)對業(yè)主的拒絕行為承擔(dān)舉證責(zé)任；在催告的合理期限內(nèi)業(yè)主仍未交納。