對于婚前一方的個(gè)人房產(chǎn)婚后還貸及增值部分系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)一方應(yīng)給對方折價(jià)補(bǔ)償，本文對婚前一方的個(gè)人房產(chǎn)及個(gè)人享有部分份額的房產(chǎn)在婚后還貸增值利益如何計(jì)算進(jìn)行闡明。

1．原告寧某訴稱：

2010年7月23日我與吳某1登記結(jié)婚，2016年7月20日北京市第一中級人民法院判決雙方離婚，原審中因涉及第三人吳某2，經(jīng)雙方同意房產(chǎn)未予分割，另案處理。2007年2月3日，吳某1、吳某2與北京某房產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，房屋總價(jià)635797元，首付485797元，剩余房款150000元向銀行貸款，房產(chǎn)登記在吳某1和吳某2名下，按份共有，每人各占50%的份額。自2010年8月至2013年6月還貸款97858.03元，我認(rèn)為上述還款發(fā)生在我與吳某1婚姻關(guān)系存續(xù)期間，應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故訴至法院，請求判令吳某1支付我該房屋貸款相對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值503190元；吳某1承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

2．被告吳某1辯稱：

我不同意寧某的訴訟請求，我們在婚姻關(guān)系存續(xù)期間不存在未分割的財(cái)產(chǎn)，本案訴爭的房屋實(shí)際所有權(quán)人并非我，房屋的首付款及貸款都是我父親吳某2支付的，購房時(shí)因?yàn)槟挲g限制所以用的我的名義貸款，首付款和貸款均由吳某2支付。雙方在婚姻存續(xù)期間所還的銀行貸款不是用我個(gè)人財(cái)產(chǎn)和雙方的共同財(cái)產(chǎn)償還的，寧某要求支付的是2010年8月至2013年6月期間還貸的增值部分的二分之一是沒有法律依據(jù)的，按房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人份額，吳某1只占50%，所以增值部分只有50%屬于我。結(jié)婚時(shí)，寧某知道房產(chǎn)是我父親吳某2的，他要這套房子只是為了跟我爭撫養(yǎng)權(quán)，他說他拿著現(xiàn)金還房貸的事不屬實(shí)，他不知道我們貸款的銀行和賬號(hào)，所以我不同意寧某的訴訟請求。

3．第三人吳某2辯稱：

我不同意寧某的訴訟請求。訴爭房屋跟吳某1沒有關(guān)系，是我借她的名義購買的，產(chǎn)權(quán)歸我所有，我曾分兩次給吳某1匯款用于償還房屋貸款，吳某1和寧某結(jié)婚前這筆款項(xiàng)就存在，就已經(jīng)在吳某1名下，其將婚前這筆存款取出用于后期投資，買了理財(cái)產(chǎn)品，通過這種方式我給吳某1的錢在婚后轉(zhuǎn)化成了他們的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不論雙方婚后用什么錢還貸款都不能排除這筆錢是我給的錢，所以我認(rèn)為吳某1婚姻期間所還貸款就是我的財(cái)產(chǎn)，所以房屋增值跟寧某沒有任何關(guān)系。

法院經(jīng)公開審理查明：吳某2系吳某1之父。2007年1月，吳某1、吳某2（買受人）與北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定吳某1、吳某2購買訴爭房屋，買受人支付首付款485797元，剩余房款150000元由吳某1向中國農(nóng)業(yè)銀行申請貸款的方式支付。2008年7月,吳某1開始償還房屋貸款。

2010年1月，吳某1、吳某2取得房屋所有權(quán)證，訴爭房屋登記為吳某1、吳某2按份共有，各占50%的份額。

2010年7月23日，吳某1與寧某登記結(jié)婚。2013年6月訴爭房屋貸款全部清償完畢，共償還房貸本息共計(jì)167583.85元。其中，吳某1婚前即2008年7月至2010年7月期間共償還貸款70753.31元，婚后自2010年8月至2013年6月供償還貸款96830.54元。

2016年，寧某向本院提起離婚訴訟，經(jīng)一審、二審后北京市第一中級人民法院作出終審判決，雙方均同意在離婚訴訟中對訴爭房屋未予分割。

2016年8月，吳某2、吳某1辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，吳某2取得房屋所有權(quán)證，訴爭的房屋登記為吳某2單獨(dú)所有。

訴訟中，經(jīng)寧某申請，本院委托評估公司對訴爭房屋結(jié)婚時(shí)的價(jià)值及現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評估,鑒定機(jī)構(gòu)出具估價(jià)結(jié)果，估價(jià)對象在結(jié)婚時(shí)（2010年7月23日）的市場價(jià)值估價(jià)結(jié)果為179萬元，折合單位建筑面積價(jià)值約為21551元/平方米；估價(jià)對象的現(xiàn)價(jià)值為673萬元,折合單位建筑面積價(jià)值約為81026元/平方米。吳某2、吳某1自始至終不同意對房屋進(jìn)行評估并拒絕配合房屋評估。對于鑒定意見，本院確認(rèn)為有效證據(jù)，能夠作為本案的判案依據(jù)。

關(guān)于婚后房屋貸款的款項(xiàng)來源及性質(zhì)問題，寧某稱房屋婚后還貸部分系用共同財(cái)產(chǎn)償還，寧某提交了吳某1名下農(nóng)業(yè)銀行尾號(hào)為0217賬戶的交易明細(xì)，從該明細(xì)中可以看出吳某1一直采用不定期地向還貸賬戶中存入現(xiàn)金或網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬然后定期進(jìn)行扣款的方式償還房貸，雙方結(jié)婚時(shí)還貸賬戶中的余額為104.22元。吳某1、吳某2認(rèn)可證據(jù)的真實(shí)性，但不認(rèn)可其證明目的。

吳某2稱訴爭房產(chǎn)系其房產(chǎn)，貸款系其償還，吳某1認(rèn)可吳某2所述內(nèi)容，稱其將吳某2給付的20萬元取出后存入個(gè)人名下工行銀行賬戶中與個(gè)人財(cái)產(chǎn)混同，然后取出部分現(xiàn)金還貸，部分用于理財(cái)。吳某2、吳某1提交證據(jù)如下：

1、2007年2月5日，吳某2（甲方）與吳某1（乙方）簽訂的《協(xié)議書》，證明訴爭房屋系吳某2個(gè)人房產(chǎn)，寧某不認(rèn)可該協(xié)議書的真實(shí)性，表示對協(xié)議書并不知情。

2、建設(shè)銀行轉(zhuǎn)賬憑證，證明吳某2已經(jīng)給付吳某120萬元用于償還房貸，寧某對該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可其證明目的，轉(zhuǎn)賬憑證并未標(biāo)明用途，無法證明該筆款項(xiàng)系償還房屋貸款。

3、工商銀行憑證，證明吳某2給付吳某1的款項(xiàng)在婚前是存在的，寧某認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，但該證據(jù)反映的內(nèi)容與吳某1、吳某2的陳述相矛盾，吳某1婚前的存款用來存定期并未償還房貸。

4、工商銀行賬戶明細(xì)，證明吳某2婚前給吳某1的錢婚后用于購買理財(cái)產(chǎn)品，寧某認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，但該賬戶反應(yīng)的時(shí)間段跟還貸無關(guān)，貸款在此前已經(jīng)還清。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：第一，《協(xié)議書》的證明效力。當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。協(xié)議書約定吳某2借用吳某1名義辦理房屋貸款及還貸，承擔(dān)購房及還貸全部資金，訴爭房產(chǎn)歸其所有。寧某對該協(xié)議書的真實(shí)性不予認(rèn)可，吳某2與吳某1亦未提交相應(yīng)證據(jù)證明寧某對協(xié)議書的內(nèi)容明知，在此情況下，雖然吳某1認(rèn)可上述《協(xié)議書》的真實(shí)性，但由于吳某1、吳某2系本案利害關(guān)系人，故在無其他證據(jù)予以佐證的情況下，上述《協(xié)議書》不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，吳某2依據(jù)該協(xié)議書主張房屋歸其單獨(dú)所有沒有事實(shí)及法律依據(jù)。

第二，婚后所還房貸的款項(xiàng)來源及性質(zhì)。在無特殊約定或相反證據(jù)的情況下，婚后還貸應(yīng)系夫妻共同償還，還貸款項(xiàng)及相對應(yīng)的增值部分應(yīng)歸雙方共有。

吳某1稱其婚后所還貸款并非用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還，而是從吳某2轉(zhuǎn)給吳某1的20萬元中支付，吳某1對其上述主張負(fù)有舉證責(zé)任。根據(jù)本案查明事實(shí)，吳某2匯款時(shí)并未明確標(biāo)明款項(xiàng)用途系償還房貸，且吳某1并未立即用上述款項(xiàng)償還全部房貸，而是將上述款項(xiàng)與自己的財(cái)產(chǎn)混同，現(xiàn)有證據(jù)無法顯示20萬元款項(xiàng)的實(shí)際用途和去向，亦不足以證明婚后所還房貸系由吳某2負(fù)擔(dān)，吳某1、吳某2應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

綜上，本院認(rèn)定訴爭房屋婚后還貸部分系由吳某1、寧某的共同財(cái)產(chǎn)償還，還貸款項(xiàng)及相對應(yīng)的增值部分歸夫妻共同所有，吳某1應(yīng)就該部分款項(xiàng)對寧某予以補(bǔ)償。

第三，折價(jià)款計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。雙方對于婚后還貸部分的增值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一，本院認(rèn)為較為合理的方式是對締結(jié)婚姻關(guān)系時(shí)、解除婚姻關(guān)系時(shí)的房屋價(jià)值分別作出評估，雙方離婚時(shí)均同意未分割訴爭房屋，故本案中房屋現(xiàn)值應(yīng)系實(shí)際分割時(shí)的價(jià)值。本案中，考慮到訴爭房屋的來源、出資及貢獻(xiàn)情況，如果采取平均分割的方式將會(huì)產(chǎn)生不公平的結(jié)果，故本院綜合上述情況并結(jié)合照顧女方和子女的原則，對具體補(bǔ)償數(shù)額進(jìn)行判定。

法院依照《中華人民共和國婚姻法》第二條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十八條之規(guī)定，判決如下：

1.吳某1于本判決生效之日起七日內(nèi)支付寧某房屋折價(jià)款200000元；

2.駁回寧某的其他訴訟請求。

本案涉及到婚前一方與他人共有房屋婚后還貸及增值部分的認(rèn)定和分割，實(shí)務(wù)中，對于婚前一方的個(gè)人房產(chǎn)婚后還貸及增值部分系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)一方應(yīng)給對方折價(jià)補(bǔ)償，但是對于婚前一方僅享有部分份額的房屋婚后還貸及增值部分該如何認(rèn)定目前還存在爭議。

（一）婚前一方的個(gè)人房產(chǎn)婚后還貸增值利益的計(jì)算

增值利益應(yīng)與孳息、投資收益區(qū)分，增值利益不是孳息，也不是投資收益，孳息是從原物本體中產(chǎn)生的物，增值利益則是受市場規(guī)律及國家政策的影響產(chǎn)生的。投資收益一般是指以盈利目的，通過花費(fèi)時(shí)間、精力經(jīng)營取得的利益，凝結(jié)了人的勞動(dòng)在其中，而增值利益則是被動(dòng)產(chǎn)生的，一般不包含人為的因素。

根據(jù)婚姻法解釋二的規(guī)定，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益（投資收益），屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)婚姻法解釋（三）的規(guī)定，夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，對于婚前按揭房產(chǎn)中一方個(gè)人婚前出資產(chǎn)生的增值利益，應(yīng)當(dāng)歸一方所有不予分割。對于婚后共同出資還貸產(chǎn)生的增值利益，歸雙方所有予以分割。

關(guān)于分割的具體計(jì)算方式，經(jīng)過查閱大量的案例及探討，發(fā)現(xiàn)該部分的計(jì)算方式實(shí)踐中做法不一，甚至說比較混亂，為了便于理解我認(rèn)為可以參照成本與收益的理念。先要明確幾個(gè)概念：

1、房屋總成本包括首付和貸款本息

2、貸款本息即貸款本金和利息，離婚案件中通常涉及的幾個(gè)常見概念有婚前還貸、婚后還貸，未還貸款

房屋總成本=首付+貸款本息（婚前還貸+婚后還貸+未還貸款）

因?yàn)槭袌鲂星樽儎?dòng)，房屋價(jià)值也是在變動(dòng)中，在房價(jià)上漲的情況下，如果截取某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，該節(jié)點(diǎn)房屋價(jià)值減去購買時(shí)房屋價(jià)值即是該期間的房屋增值收益。如結(jié)婚時(shí)的價(jià)值減去購買價(jià)值即為結(jié)婚前的增值收益，離婚時(shí)的價(jià)值減去購買價(jià)值即為離婚前的增值收益，婚姻期間的增值收益即是后者與前者的價(jià)差。但需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋的增值收益（任何期間）是因?yàn)橥度氲姆课菘偝杀径a(chǎn)生的，那么某個(gè)期間的部分投入成本所對應(yīng)的就是該部分成本的增值收益。此處，需要明確的概念：

1、婚姻期間房屋增值=離婚前的增值收益-結(jié)婚前的增值收益=（離婚時(shí)房屋價(jià)值-購買時(shí)房屋價(jià)值）-（結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值-購買時(shí)房屋價(jià)值）=離婚時(shí)房屋價(jià)值-結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值

2、婚后還貸部分增值利益(涉及婚前、婚后、未還貸款等因素)

婚后還貸/房屋總成本（首付+婚前還貸+婚后還貸+未還貸款）×婚姻期間房屋增值

3、應(yīng)注意如下問題：

（1）當(dāng)離婚時(shí)房價(jià)小于等于結(jié)婚時(shí)房價(jià)，即婚后房價(jià)下跌或平穩(wěn)，則不產(chǎn)生增值利益。

（2）當(dāng)結(jié)婚前未產(chǎn)生或產(chǎn)生很少的增值利益時(shí)，婚前增值部分可忽略不計(jì)，房產(chǎn)評估時(shí)可僅就離婚時(shí)房屋價(jià)值進(jìn)行鑒定；當(dāng)婚前已經(jīng)產(chǎn)生較高的增值收益，房產(chǎn)評估時(shí)應(yīng)當(dāng)對結(jié)婚時(shí)和離婚時(shí)兩個(gè)節(jié)點(diǎn)的房價(jià)進(jìn)行評估。

（3）婚姻期間，婚前投入（首付和婚前還貸）及未還貸款亦產(chǎn)生婚后房屋增值

最后，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是當(dāng)事人主張分割的是還貸及還貸的增值利益，而上述計(jì)算的是還貸部分的增值利益，所以計(jì)算時(shí)不要忘記加上還貸的部分。此外，夫妻一方應(yīng)得的數(shù)額還應(yīng)除以2。最后得出的公式：

一方應(yīng)獲得的款項(xiàng)=婚后共同還貸的部分/房屋的總成本*婚姻期間房屋增值/2+婚后共同還貸的部分/2。

當(dāng)然，這一公式只是嚴(yán)格按照出資額計(jì)算了一個(gè)基準(zhǔn)，具體分割時(shí)，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合照顧女方和子女的原則綜合考慮。

（二）婚前一方享有部分份額的房產(chǎn)婚后還貸增值利益的計(jì)算

本案的特殊之處在于訴爭房產(chǎn)系女方婚前與父親按份共有的房產(chǎn)，通常情況下根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等的原則，女方與其他共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照各自的份額承擔(dān)房屋貸款，但是本案中女方婚后貸款均由女方獨(dú)自償還，即本應(yīng)由共有人承擔(dān)的貸款，女方均代為償還，共有人對此明知且未提出異議，故法官認(rèn)為共有人未承擔(dān)償還貸款的義務(wù)就不應(yīng)享有因承擔(dān)該義務(wù)而產(chǎn)生的相關(guān)增值利益。但是因?yàn)榉课輳漠a(chǎn)權(quán)及來源方面均有共有人的貢獻(xiàn)，所以應(yīng)當(dāng)通過考慮權(quán)屬及來源等因素對利益進(jìn)行平衡，最終進(jìn)行合理分割。