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婚前個(gè)人貸款婚后共同還貸房屋的分割

 昵稱65n3Hwb5 2012-04-12
婚前個(gè)人貸款婚后共同還貸房屋的分割
——山東日照中院判決王明坤訴莊佃芝離婚糾紛案
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  裁判要旨

  夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下,離婚時(shí)雙方協(xié)議不成的,人民法院應(yīng)當(dāng)判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

  案情

  王明坤與莊佃芝于2006年12月份經(jīng)人介紹相識(shí),2007年7月登記結(jié)婚,婚后未生育子女,夫妻感情一般。2011年7月,王明坤以夫妻感情破裂為由起訴至法院,要求與女方離婚,并依法分割財(cái)產(chǎn)。經(jīng)法院審理查明,王明坤在婚前購(gòu)買(mǎi)了樓房一套,總房款24萬(wàn)余元,其中王明坤婚前支付首付款13萬(wàn)元,其余辦理了按揭貸款,該房產(chǎn)在婚前辦理了房產(chǎn)所有權(quán)證書(shū),登記在王明坤名下。在訴訟過(guò)程中,兩人一致認(rèn)可,結(jié)婚時(shí)該房?jī)r(jià)值498492元,在共同生活期間共同還貸64386元,王明坤起訴時(shí)該房?jī)r(jià)值996984元。

  裁判

  山東省日照市東港區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,該樓房系王明坤婚前購(gòu)買(mǎi)并交納首付款,且辦理了房產(chǎn)證,該樓房應(yīng)為王明坤的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),同時(shí)王明坤應(yīng)補(bǔ)償莊佃芝婚后共同還貸部分及其對(duì)應(yīng)的房屋增值款。一審法院判決:王明坤補(bǔ)償莊佃芝婚后共同還貸的一半32193元及其對(duì)應(yīng)的房屋增值款64804元。

  莊佃芝不服一審判決,向山東省日照市中級(jí)人民法院提起上訴,請(qǐng)求撤銷原審該項(xiàng)判決,依法改判由王明坤向莊佃芝補(bǔ)償共同還貸的一半32193元以及房屋增值款249246元。

  日照市中級(jí)人民法院認(rèn)為,一審判決符合《婚姻法司法解釋三》第十條“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”的規(guī)定,體現(xiàn)了照顧女方權(quán)益的原則,莊佃芝的上訴理由不能成立,法院不予支持。

  2012年3月13日,二審法院判決:駁回上訴,維持原判。

  評(píng)析

  對(duì)于房屋的所有權(quán)問(wèn)題,因我國(guó)法律規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)的取得是以登記為標(biāo)志的,因此判決房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)看房屋產(chǎn)權(quán)證如何取得。但因房產(chǎn)證的取得的時(shí)間是不確定的,并受多種買(mǎi)受人以外因素的影響,如果僅僅機(jī)械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)取得的時(shí)間作為劃分按揭房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),則可能出現(xiàn)對(duì)一方顯失公平的情況。對(duì)于一方婚前首付按揭貸款所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn),因其在婚前已經(jīng)通過(guò)銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購(gòu)房款,買(mǎi)賣(mài)房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢,婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化,故離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)將按揭房屋認(rèn)定為這一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平。

  對(duì)于如何分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)共同還貸部分,應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面考慮:一是從還貸的時(shí)間看,還貸的時(shí)間只要處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間,一般即可認(rèn)定是雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,而不必區(qū)分還貸的資金來(lái)源于哪一方的收入;二是看夫妻之間是否約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制或者對(duì)涉案房屋的還貸問(wèn)題是否有特別約定,如果雙方對(duì)于上述問(wèn)題進(jìn)行了特別約定,則分割房產(chǎn)時(shí)約定優(yōu)先,不再適用本解釋的規(guī)定。因還貸支付的款項(xiàng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),一般情況下,可以按照一人一半的原則分割,即離婚時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)將婚姻關(guān)系存續(xù)期間所償還的貸款數(shù)額的一半,補(bǔ)償給對(duì)方。

  對(duì)于房產(chǎn)的增值部分可獲得多少補(bǔ)償,可根據(jù)房屋購(gòu)置資金的來(lái)源及其在全部房?jī)r(jià)款中所占的比例來(lái)考量其分割原則。一般情況下,房屋購(gòu)置資金的來(lái)源有以下三個(gè)部分組成:(一)一方于婚前購(gòu)房時(shí)交納的首付款以及其個(gè)人償還的貸款部分;(二)雙方當(dāng)事人婚后共同還貸部分;(三)未償還的貸款。

  對(duì)于第(一)部分,因該部分系不動(dòng)產(chǎn)的自然增值,并非投資收益,不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割;對(duì)于第(三)部分,未歸還的貸款既已視為是房屋所有權(quán)人的個(gè)人債務(wù),其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值亦應(yīng)系房屋所有權(quán)人所有,對(duì)方無(wú)權(quán)要求分割其對(duì)應(yīng)的增值部分。對(duì)于第(二)部分,由于婚后夫妻任何一方的所得均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),而且夫妻在一起生活,使得另一方已經(jīng)沒(méi)有必要或者沒(méi)有可能購(gòu)置個(gè)人房屋,同時(shí),房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,也加大了無(wú)房一方的機(jī)會(huì)成本,使得其實(shí)際上已經(jīng)因?yàn)榫喗Y(jié)婚姻而錯(cuò)過(guò)了最佳的個(gè)人購(gòu)房時(shí)機(jī),因此對(duì)于夫妻共同還貸部分,不應(yīng)簡(jiǎn)單的視為夫妻共同債權(quán),而由房屋所有權(quán)人簡(jiǎn)單地補(bǔ)償對(duì)方一半,還應(yīng)該補(bǔ)償對(duì)方共同還貸部分對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值。對(duì)于如何計(jì)算共同還貸對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值,因《婚姻法司法解釋三》并沒(méi)有明確規(guī)定,各地法院計(jì)算方式不一致,大約有以下三種計(jì)算方式:1.應(yīng)補(bǔ)償?shù)脑鲋禂?shù)額=共同還貸部分÷總房款×(房產(chǎn)的現(xiàn)值-總房款)÷2;2.應(yīng)補(bǔ)償?shù)脑鲋禂?shù)額=共同還貸部分÷2×(房產(chǎn)的現(xiàn)值÷總房款);3.應(yīng)補(bǔ)償?shù)脑鲋禂?shù)額=(房產(chǎn)的現(xiàn)值-總房款)÷總房款)×共同還貸部分÷2。筆者認(rèn)為,在分割夫妻共同還貸部分對(duì)應(yīng)的增值部分時(shí),要考慮《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定的主導(dǎo)原則,也就是,既要保護(hù)個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)的權(quán)益,也要公平分割婚后共同共有部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益,同時(shí)還不能損害債權(quán)人銀行的利益。所以,在計(jì)算時(shí)還應(yīng)綜合考慮:涉案房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)款、首付款及其在購(gòu)房全款中的比例、按揭貸款數(shù)額及其利息數(shù)額、當(dāng)事人以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸累計(jì)的數(shù)額(含利息)及其占全部房款和利息的比例、尚未歸還的貸款及利息的數(shù)額。當(dāng)然,上述三種計(jì)算方法并不能涵蓋實(shí)際案件中的所有情形,也并非絕對(duì)權(quán)威準(zhǔn)確,法院在判決時(shí)綜合考慮平衡男女雙方的利益,保護(hù)婦女權(quán)益,公允判決,才能收到良好的法律效果和社會(huì)效果。

  就本案而言,法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》第十條的規(guī)定,結(jié)合房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)值、當(dāng)事人登記結(jié)婚及離婚時(shí)的增值等情況,判決涉案房屋所有權(quán)歸王明坤所有,并由王明坤補(bǔ)償莊佃芝共同還貸的一半32193元和相對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值款64804元符合有關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定。

  本案案號(hào):(2011)東民一初字第1814號(hào);(2012)日民一終字第104號(hào)

  案例編寫(xiě)人:山東省日照市中級(jí)人民法院 張寶華 王林林

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