以土地和廠房投資要交哪些稅？

嚴(yán)穎

問(wèn)：A公司名下有土地及廠房（有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），現(xiàn)在A公司和B公司一起成立C公司；A公司以土地和廠房，評(píng)估作價(jià)入股C公司；B以現(xiàn)金入股C公司；C公司成立后，B公司收購(gòu)A公司名下2名股東的股份，請(qǐng)問(wèn)，A公司、A公司的2名股東、B公司及C公司各需繳納哪些稅？

解析：

一、A公司以土地和廠房等非貨幣資產(chǎn)投資入股

A公司以土地和廠房等非貨幣資產(chǎn)投資入股需要確認(rèn)銷(xiāo)售土地房產(chǎn)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，涉及增值稅及附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。

（一）增值稅及附加、印花稅

1.一般納稅人

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

一般納稅人稅率為9%，如果轉(zhuǎn)讓的是營(yíng)改增先取得的不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，征收率為5%；另需要繳納城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加，印花稅，稅率分別為7%、3%、2%、萬(wàn)分之五。

2.小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人月銷(xiāo)售額不滿(mǎn)10萬(wàn)(季度銷(xiāo)售額不滿(mǎn)30萬(wàn)元）可以免征增值稅，城建稅，教育費(fèi)附加和地方教育附加。；

不論銷(xiāo)售額是否超過(guò)10萬(wàn)元，增值稅小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加，印花稅減半優(yōu)惠；

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓廠房征收率為5%，轉(zhuǎn)產(chǎn)土地使用權(quán)征收率為3%。

（二）土地增值稅

A公司就增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率計(jì)算繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓土地，土地增值稅的扣除項(xiàng)目是土地價(jià)款和合理稅費(fèi)，不得加計(jì)。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，需要按重置成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算繳納土地增值稅。

如果A投資的投資行為符合《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）的規(guī)定條件，則可以按照該文件第四條規(guī)定：“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?/span>

（三）企業(yè)所得稅

A公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和廠房應(yīng)視同銷(xiāo)售，按公允價(jià)格確認(rèn)收入后，減去土地使用權(quán)和廠房的計(jì)稅基礎(chǔ)后，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。也可以選擇按《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）規(guī)定的，居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過(guò)5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　　二、A公司的兩名股東將股權(quán)出售給B公司要繳納個(gè)人所得稅，稅率20%。A公司兩名股東和B公司還需各自按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”繳納萬(wàn)分之五的印花稅。

三、B公司以現(xiàn)金入股，不需要納稅。

四、C公司作為被投資方接受A公司的房產(chǎn)和土地入股，需要繳納契稅,稅率是不動(dòng)產(chǎn)所在地的契稅稅率。如果是同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之是土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

C公司接受投資還需對(duì)增加的實(shí)收資本和資本公積，按萬(wàn)分之五稅率減半征收印花稅。

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