房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，從預(yù)收房款到項(xiàng)目交房需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，因此，在收到預(yù)收款時(shí)要預(yù)繳土地增值稅，那么這個(gè)土地增值稅到底如何預(yù)交呢？

我們先看《土地增值稅暫行法令實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，'納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。'也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)沒有達(dá)到清算條件之前取得的預(yù)售收入，均需要預(yù)征土地增值稅。那該如何預(yù)繳呢？

一、政策

相關(guān)政策一：

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。那么根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：

1、一般計(jì)稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+10%）*土地增值稅預(yù)征率

2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率

相關(guān)政策二：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款 - 應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

從以上政策可以看出，納稅人預(yù)繳土地增值稅，用不含稅收入乘以預(yù)征率即可計(jì)算出應(yīng)該預(yù)交的土地增值稅；或者簡(jiǎn)化計(jì)算，用預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳的增值稅做為計(jì)稅依據(jù)乘以預(yù)征率計(jì)算應(yīng)該預(yù)交的土地增值稅。

那么問題來了：

甲房地產(chǎn)公司銷售商品房，該項(xiàng)目為房地產(chǎn)老項(xiàng)目，2018年5月銷售非普通住宅收到款項(xiàng)1000萬元，按照當(dāng)?shù)囟惙ㄒ?guī)定，非普通住宅土地增值稅預(yù)征率為2%。

（一）依據(jù)財(cái)稅[2016]43號(hào)規(guī)定，5月預(yù)征土地增值稅為：

1000/（1+5%）*2%=19.05萬元

（二）依據(jù)總局[2016]70號(hào)公告，5月預(yù)征土地增值稅為：

[1000-1000/（1+5%）×3%]×2%=19.43萬元

從上述結(jié)果來看，雖然說政策二是為了簡(jiǎn)化計(jì)算，但預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要多。也就是說政策一和政策二計(jì)算出來的應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅不一樣，那么納稅人犯難了？銷售房子取得預(yù)收款土地增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)到底是哪個(gè)？不含稅收入？還是不含預(yù)繳增值稅的收入？

我們?cè)倩剡^頭看國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)是到底如何規(guī)定的：'為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算'，'可按照'上述方法進(jìn)行計(jì)算，也就是說兩種算法都是稅法允許的，都是有法律依據(jù)的。納稅人是可以自由選擇的。但在個(gè)別地方，強(qiáng)制納稅人按照70號(hào)規(guī)定計(jì)算預(yù)繳土增稅是否欠妥呢？

二、觀點(diǎn)：

營(yíng)改增之前，我們是按照當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的預(yù)售收入作為計(jì)稅依據(jù)，適用當(dāng)?shù)氐念A(yù)征率計(jì)算土地增值稅預(yù)繳稅款。即：當(dāng)期'預(yù)收賬款'發(fā)生數(shù)×土地增值稅預(yù)征率；

根據(jù)規(guī)定，營(yíng)改增之后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入是不含增值稅的，而當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的預(yù)收收入也是屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，也要按照一定的稅率預(yù)繳增值稅，當(dāng)然在這里可以按照[2016]43號(hào)的文件規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。同時(shí)，70公告也說明，為了方便納稅人，也為了簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款的計(jì)算，土地增值稅預(yù)繳也可以按照：預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅的稅款做為計(jì)稅依據(jù)，也就是說稅法并沒有強(qiáng)制納稅人必須按照70公告來執(zhí)行。

實(shí)務(wù)中，有相關(guān)部門認(rèn)為企業(yè)未按照70公告的規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，將用政策二計(jì)算出來應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅和企業(yè)按照政策一計(jì)算出來的差額按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》實(shí)施細(xì)則規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收差額部分稅款的滯納金。我們認(rèn)為，這是完全不符合稅法規(guī)定的。

雖然在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)在沒有進(jìn)行'通知清算'或者'強(qiáng)制清算'之前，均是需要預(yù)征土地增值稅的（除個(gè)別地方棚改類項(xiàng)目免預(yù)征外），后期正式清算時(shí)，會(huì)根據(jù)預(yù)繳的稅款多退少補(bǔ)。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)周期長(zhǎng)，需要龐大的資金鏈支持。因此在國(guó)家相關(guān)政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)盡可能給納稅人騰出有效資金進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)建設(shè)支出。

三、結(jié)論：

1、房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)要預(yù)繳土地增值稅；

2、可以選擇用不含稅收入乘以預(yù)征率計(jì)算出應(yīng)該預(yù)交的土地增值稅；

3、也可以用預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳的增值稅做為計(jì)稅依據(jù)乘以預(yù)征率計(jì)算應(yīng)該預(yù)交的土地增值稅；

這里，我們建議企業(yè)提前和當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)做好咨詢溝通，尋找適合自己方法的繳納方式，以避免不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然我們也期待著國(guó)家有進(jìn)一步明確的政策和實(shí)施細(xì)則，使我們的納稅更具有實(shí)操性和透明化。

本文為焦點(diǎn)財(cái)稅作者原創(chuàng)