問：去年9月份，A房地產開發(fā)公司擬在某地塊開發(fā)一個總投資10億元的項目，公司賬面僅有存款3億元。為此，A房地產開發(fā)公司與信托公司擬定混合投資方案：首先，由A房地產開發(fā)公司用3億元資金注冊設立項目子公司B公司，然后通過'股本＋溢價回購'模式，由信托公司向社會投資者募集資金7億元，以增資擴股的方式投入B公司。投資方案規(guī)定，該筆信托投資B公司每年需定期支付保底利息，年利率為6%.信托投資退出方案如下：三年后，B公司用8億元資金將信托公司名下的7億元股權溢價回購，項目公司B作減資處理。請問，哪些費用可以計入'房地產開發(fā)成本'？

　　答：近年來，隨著我國金融工具交易和金融產品創(chuàng)新快速發(fā)展，出現(xiàn)了許多既具有傳統(tǒng)業(yè)務特征，同時有別于傳統(tǒng)業(yè)務的創(chuàng)新業(yè)務?，F(xiàn)行稅法就這些問題，沒有清晰規(guī)定，各方存在理解和認識角度不同，出現(xiàn)各地政策執(zhí)行口徑不一現(xiàn)象。鑒于混合性投資業(yè)務作為企業(yè)一項創(chuàng)新投資業(yè)務，已被許多企業(yè)大量運用。尤其是信托公司，開展此類投資業(yè)務甚多。為了加強稅收征管，2013年7月份，國家稅務總局制定下發(fā)了《國家稅務總局關于企業(yè)混合性投資業(yè)務企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告[2013]第41號，以下簡稱《公告》），以進一步適應經濟發(fā)展的需要。

　　（一）混合投資業(yè)務的概念

　　混合性投資業(yè)務，是指兼具權益性投資和債權性投資雙重特征的投資業(yè)務。

　　現(xiàn)行企業(yè)所得稅制對此類投資業(yè)務取得回報的稅務處理是不同的。權益性投資取得回報，一般體現(xiàn)為股息收入，按照規(guī)定可以免征企業(yè)所得稅；同時，被投資企業(yè)支付的股息不能作為費用在稅前扣除；債權性投資取得回報為利息收入，按照規(guī)定應當繳納企業(yè)所得稅；同時，被投資企業(yè)支付的利息也準予在稅前扣除。由于混合性投資業(yè)務兼具權益性投資和債權性投資雙重特征，需要統(tǒng)一此類投資業(yè)務政策執(zhí)行口徑。因此，鑒于混合性投資業(yè)務的特點，《公告》將此類投資業(yè)務，歸屬于債權投資業(yè)務，并要求按照債權投資業(yè)務進行企業(yè)所得稅處理。

　　（二）企業(yè)混合性投資業(yè)務應具備的條件

　　進行稅務處理的混合性投資業(yè)務，《公告》列舉了五個必須同時符合的條件：

　　（1）被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）。此類投資回報不與被投資企業(yè)的經營業(yè)績掛鉤，不是按企業(yè)的投資效益進行分配，也不是按投資者的股份份額取得回報。投資者沒有或很少承擔投資風險的一種投資，實際為企業(yè)一種融資形式。

　?。?）有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)應當償還本金或按投資合同或協(xié)議約定的價格贖回投資。投資期限無論是否屆滿，只要合同或協(xié)議約定的、需要由被投資企業(yè)償還本金或贖回投資的條件已經滿足，被投資企業(yè)必須償還本金或贖回投資。被投資企業(yè)償還本金或贖回投資后，作減資處理。

　　（3）投資企業(yè)對被投資企業(yè)凈資產不擁有所有權。被投資企業(yè)如果依法停止生產經營活動需要清算的，投資企業(yè)的投資額可以按債權進行優(yōu)先清償，但對被投資企業(yè)凈資產不能按投資份額擁有所有權。

　?。?）投資企業(yè)不具有選舉權和被選舉權。被投資企業(yè)在選舉董事會、監(jiān)事會成員時，投資企業(yè)不能按持股份比例進行表決或被選為成員。

　　（5）投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產經營活動。投資資金如果指定了專門用途的，投資方企業(yè)可以監(jiān)督其資金運用情況。

　　（三）被投資企業(yè)支付利息的稅務處理

　　《公告》規(guī)定，對于被投資企業(yè)支付的利息，投資企業(yè)應于被投資企業(yè)應付利息的日期，確認收入的實現(xiàn)并計入當期應納稅所得額；被投資企業(yè)應于應付利息的日期，確認利息支出，并按稅法和《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告[2011]第34號）第一條的規(guī)定，進行稅前扣除。

　　B公司的會計處理：

　　（1）接受A公司投資

　　借：銀行存款 30000萬

　　　　貸：實收資本——A公司 30000萬

　?。?）信托公司向社會投資者募集7億元資金，以增資擴股的方式投入B公司

　　借：銀行存款 70000萬

　　　　貸：實收資本——信托公司 70000萬

　?。?）第一年年末支付利息的會計處理。

　　《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務院令第512號）第三十七條規(guī)定：企業(yè)在生產經營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。企業(yè)為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關資產購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。

　　《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十一條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

　　《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》（財會[2006]3號）第四條與第五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產，應當予以資本化，計入相關資產成本。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：

　　（1）資產支出已經發(fā)生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現(xiàn)金、轉移非現(xiàn)金資產或者承擔帶息債務形式發(fā)生的支出；

　　（2）借款費用已經發(fā)生；

　　（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產活動已經開始。

　　根據(jù)稅法和企業(yè)會計準則的規(guī)定，B公司利息支出應予資本化。第一年至第三年年末支付利息時，每年的賬務處理為：

　　借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費（借款費用）4200萬

　　　　貸：銀行存款 4200萬

　　B公司每年向信托公司支付的保底利息，信托公司應當開具利息收入發(fā)票，B公司與信托公司簽訂有混合投資方案，信托公司屬于非銀行金融機構；如果B公司能按房地產項目分攤，完全符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條的規(guī)定，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　（四）被投資企業(yè)贖回投資的稅務處理

　　《公告》規(guī)定，對于被投資企業(yè)贖回的投資，投資雙方應于贖回時將贖價與投資成本之間的差額確認為債務重組損益，分別計入當期應納稅所得額。

　?。?）當實際贖價高于投資成本時，投資企業(yè)應將贖價與投資成本之間的差額，在贖回時確認為債務重組收益，并計入當期應納稅所得額；被投資企業(yè)應將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期確認為債務重組損失，準予在稅前扣除。

　　三年后，B公司用80000萬元回購股權的會計處理

　　借：實收資本——信托公司 70000萬

　　　　營業(yè)外支出——債務重組損失 10000萬

　　　　貸：銀行存款 80000萬

　　股權贖價與投資成本之間的差額只允許在計算企業(yè)所得稅時扣除，不得計入開發(fā)成本。

　　當實際贖價低于投資成本時，投資企業(yè)應將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期按規(guī)定確認為債務重組損失，準予在稅前扣除；被投資企業(yè)應將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期確認為債務重組收益，計入當期應納稅所得額。

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　　2007年：卓越財務管理與企業(yè)價值增長

　　2008年：通過財務賺錢

　　2009年：用工具賺錢

　　2010年：通過管控賺錢

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大成方略納稅人俱樂部

2014年培訓主題:創(chuàng)造財務收益

核心課程：

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2、企業(yè)納稅管理體系設計（國內首開）

3、實體投資風險管理

4、企業(yè)財稅重大差異的協(xié)同管理

5、內控漏洞識別與財務應對

6、公司法務與稅務（國內首開）

7、稅控視角的業(yè)務流程再造

輔助課程：

1、企業(yè)經營財務數(shù)據(jù)化管理（國內首開）

2、資本運營中的稅收解析及稅務規(guī)劃

3、企業(yè)注銷方法與風險管理（國內首開）

4、成本核算制度與企業(yè)成本管理

5、EXCEL在財務管控中的擴展運用

6、境外支付業(yè)務的納稅管理（國內首開）

7、房地產企業(yè)土地增值稅清算