附件一? ? 

土?地?增?值?稅?清?算? ?? ?

鑒??證??報??告? ? ? ? 

單位簽章：? ? 年???月???日

• 土地增值稅清算鑒證報告? ? 

（200??）土增鑒字???號

? ???????????????公司：

? ??我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位??????????（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

? 在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。

現將鑒證結果報告如下：?

 一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況???（主要披露以下內容）? ?? （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。? ??

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。

???二、鑒證結論

? ??經對貴公司??????????????????（項目）土地增值稅清算稅款申報

   進行審核，我們確認：

1. 收入總額：??????元；

?2.扣除項目金額：??????????元；

  3.增值額：??????????元；

?4.增值率（增值額與扣除金額之比）：??????????%；

?5.適用稅率：??????????%；

?6.應繳土地增值稅稅額：??????????元；

?7.已繳土地增值稅稅額：??????????元；

?8.應補（退）繳土地增值稅稅額：??????????元。

???清算事項的具體情況詳見附件。

? ? 本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審核之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。? ??? 稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

???? 中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

??   地址：?? ???????????

       稅務師事務所（蓋章）? ??年??月??日

附件：

1. 稅務師事務所和注冊稅務師執(zhí)業(yè)證書、北京市注冊稅務師協(xié)會備案證明復印件。? ?

?2.涉稅鑒證業(yè)務約定書。

? 3.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明（格式附后）。

? ??4.土地增值稅納稅鑒證有關附表。具體包括：

???（1）《土地增值稅清算稅款鑒證主表》

? （2）《土地增值稅清算稅款鑒證明細表一：普通住宅》

?（3）《土地增值稅清算稅款鑒證明細表二：其他商品房》

?（4）《房地產轉讓收入鑒證表》

?（5）《清算中面積審核調整明細表》

?（6）《扣除項目匯總表》

? （7）《取得土地使用權所支付的金額鑒證表》

?（8）《土地征用及拆遷補償費鑒證表》

?（9）《前期工程費鑒證表》

?（10）《建筑安裝工程費鑒證表》

?（11）《基礎設施費鑒證表》

?（12）《開發(fā)間接費用鑒證表》

?（13）《公共配套設施費鑒證表》

?（14）《利息支出鑒證表》

? （15）《與轉讓房地產有關的稅金鑒證表》

?（16）《土地增值稅繳款情況匯總表》

? ?5.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料（復印件）。

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明

? ? 一、基本情況

? ??（一）企業(yè)基本情況

1. 企業(yè)名稱:?

2.成立日期：

?3.稅務計算機代碼:

?4.稅務登記證號：

???5.地????址：

???6.法人代表：

???7.注冊資本：

???8.企業(yè)類型：

???9.經營范圍：

? ??10.股東及股權比例情況：

? 11.其他：

? （二）項目基本情況?

1. 項目名稱及地址。

??2.項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關批文的情況、項目建筑結構情況、項目裝飾裝修情況。

? ??3.項目建設規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套設施面積、總可售面積、總留用面積，并分別說明普通住宅、其他商品房、其他開發(fā)項目的建設規(guī)模。

?4.普通住宅的判定情況：

?（1）項目規(guī)劃容積率：

2）該項目屬于????級土地，清算時該級別土地上商品房平均交易價格???? 元，普通住宅銷售價格上限????元。? 

（3）單棟號樓戶均建筑面積及售價?

 ①???號樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積?????平方米，總售價????元，平均單價?????元。

? ②???號樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積?????平方米，總售價????元，平均單價?????元。

? ③???號樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積?????平方米，總售價????元，平均單價?????元。

? ④???號樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積????平方米，總售價????元，平均單價?????元。

? 5.項目銷售情況。列明取得預售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例，已售面積占總建筑面積比例等，并分別按普通住宅、其他商品房、其他開發(fā)項目予以說明。

? ??6.項目設計情況。說明設計方案是否由境外機構或境外人員提供，以及項目設計的其他情況。

???二、主要會計政策和稅收政策?

 ??1.公司執(zhí)行??????????會計準則或《××會計制度》及有關規(guī)定。

???2.公司會計核算方法：

???3.主要內部控制制度：

4.土地增值稅清算條件：

???5.開發(fā)產品完工的標準：

???6.成本費用的分配標準：

???7.開發(fā)產品銷售收入確認的標準：

???8.開發(fā)產品視同銷售確認收入的標準：?

??9.與土地增值稅清算項目相關的稅收政策：?

??10.其他政策：?

 ??三、土地增值稅的審核情況??

?（一）土地增值稅應稅收入的審核

? ??截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應稅收入??????元；經審核，確認土地增值稅應稅收入為???????元，比自報數調增/調減????????元，其中：

1. 銷售普通標準住宅??????平方米，取得銷售收入自報應稅收入??????元；經審核，調增/調減收入??????元，確認收入??????元。

???2.銷售其他商品房項目??????平方米，取得銷售收入自報應稅收入??????元；經審核，調增/調減收入??????元，確認收入??????元。

???3.視同銷售房地產??????平方米，銷售收入：（1）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產平均價格???????元；或（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產平均價格?????元；或（3）參照當地當年、同類房地產的市場價格、評估價值確定。自報應稅收入?????????元；經審核，調增/調減收入??????元，確認應稅收入??????元。

???（二）土地增值稅扣除項目的審核? ??截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應稅扣除項目總額?????元；經審核，確認土地增值稅扣除項目總額?????元，

比自報數調增/調減?????元，其中：

1. 取得土地使用權所支付的金額。貴公司自報取得本項目的土地使用權支付金額為??????元；經審核，由于××原因，應調增/調減???????元，確認允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為?????元。

???2.房地產開發(fā)成本。貴公司本項目自報房地產開發(fā)成本?????元；經審核，由于××原因，應調增/調減??????元，確認允許扣除的房地產開發(fā)成本為??????元。其中：

? ??（1）貴公司自報土地征用及拆遷補償??????元；經審核，由于××原因，應調增/調減?????元，確認允許扣除的土地征用及拆遷補償為??????元。

? ??（2）貴公司自報前期工程費??????元；經審核，由于××原因，應調增/調減??????元，確認允許扣除的前期工程費為??????元。

???（3）貴公司自報建筑安裝工程費??????元；經審核，由于××原因，應調增/調減????元，確認允許扣除的建筑安裝工程費為?????元。

???（4）貴公司自報基礎設施費??????元；經審核，由于××原因，應調增/調減???????元，確認允許扣除的基礎設施費為??????元。

???（5）貴公司自報公共配套設施費??????元；經審核，由于××原因，應調增/調減?????元，確認允許扣除的公共配套設施費為??????元。

???（6）貴公司自報開發(fā)間接費??????????元；經審核，由于××原因，應調增/調減???????元，確認允許扣除的開發(fā)間接費為??????元。

? （7）四項成本測算的說明：經測算，貴公司?????類商品房的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費之和高于稅務機關核定標準。其中高層住宅?????平方米，四項成本?????元，每平方米????元；多層住宅?????平方米，四項成本?????元，每平方米????元。經審核，無正當理由，應按稅務機關核定標準扣除????元。（或經審核，由于××原因，應據實扣除。）

???3.房地產開發(fā)費用。

? ??（1）本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構票據證明的，應據實扣除，扣除金額為??????元。其他房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付金額??????元與開發(fā)成本??????元之和的5%扣除????元。因此，貴公司此項目可扣除金額為??????元。? ??（2）本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構票據的，其房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付金額?????????元與開發(fā)成本??????元之和的10%扣除??????元。因此，貴公司此項目可扣除金額為??????元。

? ??4.與轉讓房地產有關的稅金。? ??貴公司自報轉讓房地產有關稅金為?????元；經審核，應調增/調減????元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關稅金為????元。其中：???（1）?貴公司自報轉讓房地產有關營業(yè)稅稅金為?????元；經審核，應調增/調減??????元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關營業(yè)稅稅金為??????元。

? ??（2）?貴公司自報轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為????元；經審核，應調增/調減??????元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為??????元。? ??（3）?貴公司自報轉讓房地產有關教育費附加費為??????元；經審核，應調增/調減??????元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關教育費附加費為??????元。

? ??5.稅收規(guī)定的其他扣除項目。

貴公司根據稅收有關規(guī)定，允許按取得土地使用權所支付金額?????元與開發(fā)成本??????元之和的20%加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為??????元。

???（三）增值額及增值率的審核? ??貴公司自報轉讓房地產土地增值稅的增值額為??????元；經審核，應繳土地增值稅的增值額為??????元。其中：

? ??⑴普通住宅土地增值稅的增值額為??????元，增值率為????%（計算公式）

? ??⑵其他商品房土地增值稅的增值額為?????元，增值率為????%（計算公式）

? ??（四）應繳土地增值稅的審核? ??貴公司自報轉讓房地產土地增值稅稅額為??????元；經審核，應繳土地增值稅稅額為??????元，已繳稅款為??????元，免繳稅額為????元；應補（退）稅額為??????元。其中：

1. 普通住宅應繳土地增值稅稅額為?????元；已繳稅額為????元，免繳稅額為????元，應補（退）稅額為??????元。

? ??2.其他商品房應繳土地增值稅稅額為??????元；已繳稅額為??元，免繳稅額為????元，應補（退）稅額為??????元。

? （五）清算時單位建筑面積成本費用：? 經測算，該項目清算時單位建筑面積成本費用為?????元。（清算時單位建筑面積成本費用=清算時允許扣除項目總金額/清算總面積）???四、應當披露的其他事項：