一、公共配套設(shè)施成本對(duì)象的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的公共配套設(shè)施，可以分為如下兩大類：營利性公共配套設(shè)施和非營利性公共配套設(shè)施。

(一)營利性公共配套設(shè)施

營利性公共配套設(shè)施是指能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目以及屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的公共配套設(shè)施。

營利性公共配套設(shè)施一般包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等。

(二）非營利性公共配套設(shè)施

非營利性公共配套設(shè)施是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī).其產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施。具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：

在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀（建筑小品）、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。

在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或業(yè)主委員會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。

開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等，這類配套設(shè)施沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓。

(一）營利性公共配套設(shè)施的成本對(duì)象

一般來說，營利性的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，以正確計(jì)算各配套設(shè)施的開發(fā)成本。

(二）非營利性公共配套設(shè)施的成本對(duì)象

對(duì)非營利性公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以將各配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象，在“開發(fā)成本——公共配套設(shè)施”科目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，如物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、兒童游樂設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、超市（配套商業(yè)設(shè)施）等。如果工程規(guī)模不大，與其他項(xiàng)目建設(shè)開竣工時(shí)間相差不多，并由同一施工單位施工，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象。

對(duì)于只為一個(gè)單體開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施,可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入單體開發(fā)項(xiàng)目的成本。

三、公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算方法

(一）營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的核算

營利性公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外.其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。營利性公共配套設(shè)施支出，應(yīng)通過“開發(fā)成本——具體成本對(duì)象——成本項(xiàng)目”科目進(jìn)行核算。

對(duì)營利性配套設(shè)施分配的非營利配套設(shè)施支出，應(yīng)計(jì)入營利性公共配套設(shè)施的開發(fā)成本。

【例】河北誠信房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，商場，幼兒園，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和商場建成后對(duì)外銷售，幼兒園為營利性公共配套設(shè)施，各開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本支出見表(表中金額均為不含稅金額）。

由于幼兒園作為營利性公共配套設(shè)施，所以，應(yīng)對(duì)幼兒園進(jìn)行單獨(dú)的成本核算，幼兒園的賬務(wù)處理如下。 借：開發(fā)成本——幼兒園——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2700000

——前期工程費(fèi)250000

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)750000

——建筑安裝費(fèi)2600000

——公共配套費(fèi)50000

——開發(fā)間接費(fèi)用40000

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款6390000

(二）非營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的核算

為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種非營利性配套設(shè)施所發(fā)生的支出.并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對(duì)非營利性公共配套設(shè)施支出的核算可分為：配套設(shè)施單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象的核算；配套設(shè)施不作為成本對(duì)象的核算。以上兩種情況，其公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配方法是不相同的。

1.作為成本對(duì)象的公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算

單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，其核算與營利性公共配套設(shè)施的核算相同，通過“開發(fā)成本——具體成本對(duì)象——成本項(xiàng)目”科目進(jìn)行歸集，項(xiàng)目竣工后按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對(duì)象。

若例題中的幼兒園為非營利性公共配套設(shè)施，建成后無償移交給當(dāng)?shù)卣?，則在項(xiàng)目竣工后，將幼兒園發(fā)生的開發(fā)成本6390000.00元，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和商場之間進(jìn)行分?jǐn)?在實(shí)務(wù)中一般用建筑面積法分?jǐn)偂＜僭O(shè)例題中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積30000平方米，商場建筑面積10000平方米。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)傆變簣@開發(fā)成本金額

=6390000×30000/(30000+10000)=4792500(元)

商場應(yīng)分?jǐn)傆變簣@開發(fā)成本金額

=6390000×10000/(30000+10000)=1597500(元)

具體賬務(wù)處理如下：

借：開發(fā)成本——普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——公共配套設(shè)施費(fèi)4792500

——商場——公共配套設(shè)施費(fèi)1597500

貸：開發(fā)成本——幼兒園一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2700000

——前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)250000

——建筑安裝費(fèi)750000

——公共配套費(fèi)2600000

——開發(fā)間接費(fèi)用40000

2.不作為成本對(duì)象的公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算

對(duì)于只為一個(gè)單體開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，造價(jià)較低的配套設(shè)施，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入單體開發(fā)項(xiàng)目的成本。

【例】河北誠信房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)開發(fā)建商場一棟，并配套建設(shè)消防設(shè)施、崗?fù)?、?bào)刊亭、自行車棚。其中商場的建筑安裝費(fèi)為20000000.00元，消防設(shè)施1000000.00元，崗?fù)?00000.00元，報(bào)刊亭200000.00元，自行車棚300000.00元。具體賬務(wù)處理如下：

借：開發(fā)成本——商場——建筑安裝費(fèi)20000000.00

——公共配套費(fèi)2000000.00

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款22000000.00

四、預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算

(―)公共配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提范圍

小區(qū)的開發(fā)所用時(shí)間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)是先建房屋，后建公共配套設(shè)施。這樣，往往會(huì)出現(xiàn)房屋已經(jīng)建成而有的公共配套設(shè)施尚未完成的情況，年度末企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本無法可靠計(jì)量。因此，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十二條的規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本：（1)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%（2)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（3)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

(二）預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的賬務(wù)處理

對(duì)于非營利性公共配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，房屋等開發(fā)產(chǎn)品已完成開發(fā)建設(shè)，已售或出租，而該公共配套設(shè)施尚未全部完成的，可按該公共配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)，可按各開發(fā)產(chǎn)品的可售建筑面積比例，將其記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬。

1.預(yù)提成本時(shí)的賬務(wù)處理

預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，根據(jù)預(yù)提金額，借記“開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費(fèi)具體成本對(duì)象”等科目，貸記“應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用——具體成本對(duì)象”科目。

2.實(shí)際發(fā)生時(shí)的賬務(wù)處理

實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，按支付款項(xiàng)的金額，借記“應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用——具體成本對(duì)象”科目，貸記“銀行存款”“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等科目。

3.完工結(jié)算時(shí)的賬務(wù)處理

當(dāng)成本結(jié)算完畢，如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，按其差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”“投資性房地產(chǎn)”“固定資產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，貸記“銀行存款”“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等科目。

如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額，借記“應(yīng)付賬款預(yù)提費(fèi)用”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”“投資性房地產(chǎn)”“固定資產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。

(三）預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算方法

【例】河北誠信房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)幼兒園設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由住宅、公寓、寫字樓、商鋪和營利性公共配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于其他開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)幼兒園尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，應(yīng)先將幼兒園的建設(shè)成本預(yù)提計(jì)入完工產(chǎn)品的開發(fā)成本。

假設(shè)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的可售建筑面積為：住宅14萬平方米、公寓10萬平方米、寫字樓5萬平方米、商鋪3萬平方米。假設(shè)幼兒園的開發(fā)成本為200萬元（不含稅金額）。

計(jì)算各可售開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)傤A(yù)提幼兒園配套設(shè)施費(fèi)

住宅=200×14/(14+10+5+3)=87.50(萬元）

公寓=200×10/(14+10+5+3)=62.50(萬元）

寫字樓=200×5/(14+10+5+3)=31.25(萬元）

商鋪=200×3/(14+10+5+3)=18.75(萬元）

預(yù)提幼兒園公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)：

借：開發(fā)成本——住宅——公共配套設(shè)施費(fèi)875000

——公寓——公共配套設(shè)施費(fèi)625000

——寫字樓——公共配套設(shè)施費(fèi)312500

——商鋪——公共配套設(shè)施費(fèi)187500

貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用（幼兒園開發(fā)成本）2000000

支付幼兒園公共配套設(shè)施建造費(fèi)時(shí)：

借：應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用（幼兒園開發(fā)成本）2000000

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款2000000

幼兒園完成竣工決算后，如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本時(shí)，應(yīng)將增加的差額按上述分?jǐn)偡椒ǎ謹(jǐn)偟礁骺墒坶_發(fā)產(chǎn)品中，如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，應(yīng)將減少的差額按上述分?jǐn)偡椒?，將已分?jǐn)偟礁骺墒坶_發(fā)產(chǎn)品中的成本沖回。