基本案情

（一）裁定物權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓

1. 武漢市中級(jí)人民法院以（1999）武執(zhí)字第1045號(hào)民事裁定書，將潮銀公司對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過戶給信達(dá)資產(chǎn)湖北分公司，裁定書未向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門送達(dá)，信達(dá)湖北分公司未進(jìn)一步辦理取得房屋所有權(quán)證。

2. 信達(dá)湖北分公司通過拍賣的方式向高雷轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)，高雷支付轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)357萬元。

（二）案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1. 津漢公司知曉（1999）武執(zhí)字第1045號(hào)民事裁定書已將房屋所有權(quán)過戶給信達(dá)湖北分公司的前提下，仍將房屋的權(quán)屬辦理在自己名下（具體交易細(xì)節(jié)通過公開材料未掌握）。

2. 津漢公司與世紀(jì)金星公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》轉(zhuǎn)讓案涉房屋，世紀(jì)金星公司支付房屋購買對(duì)價(jià)并通過房地產(chǎn)管理部門辦理完畢登記變更手續(xù)，案涉房產(chǎn)已過戶至世紀(jì)金星公司名下。

（三）進(jìn)入訴訟

1. 高雷主張案涉房產(chǎn)所有權(quán)并向武漢市中級(jí)人民法院提起訴訟，本案上訴至湖北省高級(jí)人民法院，最終高雷向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

法院判決

• 最高法院再審：法律文書確定物權(quán)在未辦理登記前轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓并非物權(quán)轉(zhuǎn)讓；世紀(jì)金星公司善意取得房產(chǎn)所有權(quán)。

1. 本案中，一審法院以（1999）武執(zhí)字第1045號(hào)民事裁定書將本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過戶給信達(dá)湖北分公司所有，但信達(dá)湖北分公司沒有辦理取得房屋所有權(quán)證，而高雷通過拍賣程序競(jìng)得本案訴爭(zhēng)房屋后，本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)仍登記在津漢公司名下。因此，信達(dá)湖北分公司在未辦理案涉房產(chǎn)的過戶登記的情形下，處分權(quán)應(yīng)受到限制。故信達(dá)湖北分公司向高雷轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)的行為，屬于法律意義上的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。高雷在依約履行合同義務(wù)支付對(duì)價(jià)款357萬元的情形下，其作為債權(quán)人有權(quán)要求合同相對(duì)人信達(dá)湖北分公司履行合同義務(wù)，但缺乏確認(rèn)案涉房產(chǎn)所有權(quán)直接歸其所有的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

2. 津漢公司在知曉法院裁定將本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過戶給信達(dá)湖北分公司的情形下，仍將房屋的權(quán)屬辦理在自己名下并與世紀(jì)金星公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》將房屋予以轉(zhuǎn)讓，構(gòu)成無權(quán)處分。世紀(jì)金星公司從津漢公司受讓案涉房屋的行為是否有效，取決于是否符合以下三個(gè)要件，即受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)處于善意、價(jià)格合理、財(cái)產(chǎn)已辦理登記手續(xù)或交付。首先由于案涉爭(zhēng)議房產(chǎn)已通過房地產(chǎn)管理部門辦理完畢登記變更手續(xù)并已過戶至世紀(jì)金星公司名下；其次原審期間高雷并未主張和提交對(duì)價(jià)存在不合理情形的相關(guān)證據(jù)；第三，世紀(jì)金星公司通過中介機(jī)構(gòu)萬家樂公司介紹購買訴爭(zhēng)房屋時(shí)，由于訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)仍登記在津漢公司名下，房地產(chǎn)管理部門登記信息亦未顯示津漢公司出售的涉案房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，且世紀(jì)金星公司為保證交易安全還隨萬家樂公司一同前往房屋所在地查看了房屋狀態(tài)，津漢公司亦按其承諾在成交后將租賃關(guān)系轉(zhuǎn)移至世紀(jì)金星公司名下，因此認(rèn)定世紀(jì)金星公司在購買房產(chǎn)過程中已盡必要的注意義務(wù)，受讓財(cái)產(chǎn)處于善意。 綜合上述世紀(jì)金星公司善意取得房屋所有權(quán)。

3. 津漢公司因無權(quán)處分給相關(guān)權(quán)利人造成的損失，相關(guān)權(quán)利人可另行向津漢公司主張；高雷作為信達(dá)湖北分公司的合同相對(duì)人對(duì)其債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)所受到的損失亦應(yīng)另尋途徑解決。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)及實(shí)踐啟示

（一）因法律文書取得物權(quán)的注意事項(xiàng)

以物抵債是AMC處置不良資產(chǎn)時(shí)常用的處置方式之一，在不動(dòng)產(chǎn)作為以物抵債的標(biāo)的物時(shí)，何時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)在實(shí)踐中存在多種情形。本案中涉及的房產(chǎn)則是在執(zhí)行程序中的以物抵債，我們從中得到如下啟示：

首先，生效法律文書可作為物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓何消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外?！币话闱樾蜗拢?dāng)事人達(dá)成以物抵債合意，雙方共同辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方發(fā)生物權(quán)效力。此外，實(shí)踐中通過司法程序達(dá)成以物抵債的也十分常見。根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”?？梢哉J(rèn)為，屬于《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的法律文書可以作為物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)，及法律文書發(fā)生效力時(shí)物權(quán)以發(fā)生轉(zhuǎn)移。本案中信達(dá)對(duì)案涉房產(chǎn)的所有權(quán)即源于（1999）武執(zhí)字第1045號(hào)民事裁定書，即執(zhí)行中的以物抵債裁定。因此，可以認(rèn)為雖然信達(dá)并未辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但裁定書已發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的效力，即在裁定書生效時(shí)信達(dá)已成為案涉房產(chǎn)的合法所有權(quán)人。

其次，以生效法律文書取得的物權(quán)，處分權(quán)受限制。根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，“依照本法第二十八條至三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！北景钢行胚_(dá)雖已通過生效法律文書成為案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人，但由于未辦理登記手續(xù)，房產(chǎn)在仍登記在他人名下，最高院認(rèn)為“信達(dá)在辦理完畢登記手續(xù)前，處分權(quán)受限制，從法律意義上講，信達(dá)轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)的行為是一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！睆母鲊⒎ㄉ峡?，德國、瑞士及我國臺(tái)灣地區(qū)法律均規(guī)定，上述物權(quán)在未辦理登記前不得處分，從根本上限制了處分權(quán)。但根據(jù)我國《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，未經(jīng)登記仍可以處分該物權(quán)，只是未經(jīng)登記在轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，因此受讓方僅能根據(jù)相關(guān)合同對(duì)轉(zhuǎn)讓方有相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)。

（二）善意取得的構(gòu)成要件

本案中高雷因從信達(dá)受讓案涉房產(chǎn)，主張案涉房產(chǎn)的所有權(quán)，但案涉房產(chǎn)已被在登記機(jī)關(guān)登記的名義權(quán)利人津漢公司轉(zhuǎn)讓給世紀(jì)金星公司。由于津漢公司并非案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人，其處分行為構(gòu)成了法律意義上的無權(quán)處分。在無權(quán)處分行為下，所有權(quán)人有權(quán)追回。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回”。因此信達(dá)作為所有權(quán)人，有權(quán)追回案涉房產(chǎn)，但是本案中涉及了第三人的善意取得，即根據(jù)第一百零六條的例外條款，除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

首先，受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，即受讓人是否知曉轉(zhuǎn)讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的權(quán)利存在瑕疵。本案中案涉房產(chǎn)登記在轉(zhuǎn)讓人津漢公司名下，受讓人通過中介機(jī)構(gòu)購買案涉房產(chǎn)，并且受讓人曾實(shí)地查驗(yàn)房產(chǎn)，并不存在受讓人明知津漢公司并非案涉房產(chǎn)的合法權(quán)利人的證據(jù)，因此判定受讓人是善意的。

其次，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。本案對(duì)于案涉房產(chǎn)的價(jià)格是否合理，原告高雷并未提出認(rèn)為其不合理的證據(jù)，因此法院對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的合理性并未質(zhì)疑。

第三，轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案中案涉房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)順利地在津漢公司和世紀(jì)金星公司之間辦理完畢轉(zhuǎn)移登記。

在案涉物權(quán)由第三人善意取得后，相關(guān)當(dāng)事人可能的救濟(jì)措施有以下幾方面：首先，高雷依據(jù)與信達(dá)之間的轉(zhuǎn)讓合同對(duì)信達(dá)有要求其配合辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的請(qǐng)求權(quán)，在合同的根本目的無法達(dá)成時(shí)，高雷可依據(jù)合同向信達(dá)要求返還價(jià)款、賠償損失等。然而在不良資產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中，轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)往往會(huì)充分披露不良資產(chǎn)存在的瑕疵，本案中涉及的由法律文書確定的物權(quán)無法辦理登記往往也是披露的瑕疵之一，在轉(zhuǎn)讓方充分披露瑕疵并約定免責(zé)的前提下，并且標(biāo)的資產(chǎn)往往僅為不良資產(chǎn)包中的一部分，受讓方能否主張返還價(jià)款或賠償損失仍有不確定性。其次，對(duì)于信達(dá)而言，作為案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人，在被無權(quán)處分并由第三人善意取得后，可要求無權(quán)處分人賠償損失。

（三）法律文書確定的以物抵債的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)

值得我們思考的是，如債權(quán)人通過與債務(wù)人達(dá)成以物抵債合意，但物權(quán)尚未發(fā)生變動(dòng)，即抵債行為尚未完成時(shí)，債權(quán)人還持有對(duì)債務(wù)人的債權(quán)，如抵債物為不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)辦理完畢轉(zhuǎn)移登記后原債權(quán)方才消滅。然而，在債權(quán)人通過司法程序?qū)崿F(xiàn)以物抵債的行為中，生效法律文書已發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的效力，即原債權(quán)以通過以物抵債而消滅，此時(shí)如物權(quán)在辦理登記手續(xù)時(shí)存在障礙，會(huì)影響對(duì)該物權(quán)的處分行為。如抵債物因無權(quán)處分被第三人善意取得，那么實(shí)際所有權(quán)人能夠主張的是向無權(quán)處分人請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。

因此在根據(jù)法律文書確定的以物抵債項(xiàng)目中，應(yīng)注意以下幾方面：

首先，在實(shí)際情況允許下，及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，確保在公示層面為不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)利人，一方面避免他人無權(quán)處分，另一方面確?？梢皂樌幏植粍?dòng)產(chǎn)；

其次，在確實(shí)無法自行辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情形下，應(yīng)當(dāng)要求法院執(zhí)行人員向登記機(jī)關(guān)發(fā)送協(xié)助執(zhí)行文件或其它相關(guān)文件，盡可能在行政機(jī)關(guān)登記層面使不動(dòng)產(chǎn)登記存在一定瑕疵，避免第三人善意取得；

第三，在對(duì)外轉(zhuǎn)讓抵債資產(chǎn)時(shí)，充分披露可能存在的瑕疵，尤其在不良資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓過程中，應(yīng)明確約定免責(zé)條款。