對物業(yè)服務(wù)不滿意，能否拒交物業(yè)費(fèi)？ 車輛或房屋財(cái)產(chǎn)被盜，物管是否要擔(dān)責(zé)？ 物業(yè)服務(wù)存明顯瑕疵，物業(yè)費(fèi)能否減免？ 業(yè)主欠費(fèi)，物管能否擅自停水停電？ ...... 昨天（17日）上午，佛山市禪城區(qū)人民法院公布了《2016-2018年度物業(yè)案件審判白皮書》，對這些熱點(diǎn)問題都作了明確解釋。 快看看有沒有你關(guān)心的？ 典型案例 案例一 業(yè)主未能證明物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，其拒交物業(yè)費(fèi)理由不成立。 案情簡介： 流行前線商場物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案中，部分業(yè)主抗辯稱物業(yè)公司沒有按照合同約定履行管理義務(wù)，物業(yè)管理存在眾多瑕疵，比如商場垃圾沒有及時(shí)清理、公共區(qū)域照明燈損壞后沒有及時(shí)更換等，并以此拒交物業(yè)費(fèi)。 最終法院認(rèn)定，僅憑被告提供的一組照片，不足以證明原告提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是對整體區(qū)域的各個(gè)方面提供物業(yè)服務(wù)，包括共用設(shè)施的維護(hù)和管理、公共秩序的管理、公共環(huán)境衛(wèi)生等，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有公共性和整體性，業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)對小區(qū)的整體服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，對于其他按時(shí)交納費(fèi)用的業(yè)主也極為不公。 另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，而非拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。最后，法院認(rèn)定業(yè)主抗辯不成立，判決支持物業(yè)公司主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 案例二 物業(yè)服務(wù)存在明顯瑕疵，物業(yè)費(fèi)適當(dāng)減免。 案情簡介： 某花園物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案中，被告辯稱原告提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，管理費(fèi)應(yīng)減免。 經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)涉案小區(qū)正門門禁卡損壞后沒有修復(fù)，導(dǎo)致不需要門禁卡即可隨意進(jìn)出，后門需憑門禁卡進(jìn)出，但未設(shè)有保安亭，亦無保安巡查，保安室雖有錄像監(jiān)控但后門的監(jiān)控?fù)p壞缺失。此外，部分業(yè)主舉證證明財(cái)物曾被偷竊。據(jù)此，法院認(rèn)定該物業(yè)服務(wù)企業(yè)在在小區(qū)的安全保障方面明顯管理不到位，存在重大瑕疵，業(yè)主抗辯有理，法院最終判決物業(yè)費(fèi)酌定減少5%。 案例三 未依法定程序進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，在應(yīng)當(dāng)退場時(shí)不退場，由此產(chǎn)生的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。 案情簡介： 2018年2月6日，法院受理某物業(yè)管理有限公司訴某業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)系列案件。 經(jīng)查，該物業(yè)公司并未依法定程序進(jìn)入錦隆花園提供物業(yè)服務(wù)，且在區(qū)住房城建建設(shè)和水利局、業(yè)委會(huì)通知其退場時(shí)仍拒絕退場，拒絕與新物業(yè)公司進(jìn)行交接手續(xù)，在僵持時(shí)雙方均報(bào)警，但該物業(yè)公司仍然拒絕退場，堅(jiān)持繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持，經(jīng)審理，法院依法確認(rèn)該物業(yè)公司在應(yīng)當(dāng)退場時(shí)不退場應(yīng)視為其單方行為，由此產(chǎn)生的損失由其自行承擔(dān)，即業(yè)主依法無需再承擔(dān)其應(yīng)退場后的物業(yè)管理費(fèi)。 案例四 剝奪小區(qū)業(yè)主對共有部分共有和共同管理權(quán)利的業(yè)委會(huì)決定，應(yīng)予撤銷。 案情簡介： 法院受理的某業(yè)主訴某小區(qū)業(yè)委會(huì)業(yè)主撤銷權(quán)案件中，原告認(rèn)為該業(yè)委會(huì)張貼《關(guān)于業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議表決結(jié)果的公示》，告知原告作為已購車位業(yè)主不能參加承租露天停車位的抽簽報(bào)名，剝奪了原告的合法權(quán)利，該決定應(yīng)予撤銷。 經(jīng)審理，法院認(rèn)為，造成涉案小區(qū)車位不足的成因不在于已購買車位的業(yè)主，不能將因此產(chǎn)生的不利影響轉(zhuǎn)嫁給該部分業(yè)主。業(yè)主對共有部分所享有的權(quán)利是共同及平等的。該業(yè)委會(huì)在對小區(qū)公共部分劃定車位的使用規(guī)則方面所作出的《意見征詢書（二）》中將“有限滿足‘一戶一車位’原則，有產(chǎn)權(quán)車位（含地下車位及北面首層汽車庫）的住戶不參與抽簽，其余符合資格住戶可報(bào)名參與抽簽”作為提議內(nèi)容，實(shí)質(zhì)上是剝奪了已購產(chǎn)權(quán)車位的小區(qū)業(yè)主對共有部分共有和共同管理的權(quán)利，侵害了原告等已購車位的小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，該項(xiàng)決議非法排除了涉案小區(qū)內(nèi)已購車位業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，當(dāng)屬無效。最終判決撤銷涉案業(yè)委會(huì)所作決議。 物業(yè)案件審判實(shí)務(wù)問答 Q 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，是否影響合同效力？ A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為有效，其主要理由： 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條所規(guī)定的合同無效的法定情形之一，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?？梢娢飿I(yè)服務(wù)企業(yè)是否具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)并非我國法律認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同效力的依據(jù)。 二是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條第二款的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，非效力性規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。 Q 物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ A 分兩種情況：①物業(yè)服務(wù)合同到期后，如業(yè)主大會(huì)尚未選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，則構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照原物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 ②如出現(xiàn)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持?！彼?guī)定的情形，亦即物業(yè)服務(wù)企業(yè)無理拒不退場，則應(yīng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)業(yè)已終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合同終止后物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，不予支持。 Q 業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財(cái)產(chǎn)被盜，能否成為拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由？ A 原則上只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同提供了服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人就應(yīng)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，至于其財(cái)產(chǎn)被盜，屬另一法律關(guān)系，可另行起訴。 如業(yè)主或物業(yè)使用人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到管理義務(wù)而導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被盜的，法院應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在管理瑕疵，可以根據(jù)瑕疵大小程度扣減部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)或免除違約金。 Q 欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金應(yīng)如何確定？ A 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金原則上依照合同的約定，但有以下三種情況例外： ①合同未約定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以主張自應(yīng)繳納之日起按年利率6%計(jì)算違約金； ②如合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，則參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，將欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金調(diào)整為年利率24%； ③如法院經(jīng)審查認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在瑕疵，則有可能綜合過錯(cuò)程度、合同履行情況等對違約金予以減免。 Q 物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否主張水電費(fèi)的違約金？ A 分兩種情況： ①水電費(fèi)的違約金在物業(yè)服務(wù)合同中有約定的從約定，如業(yè)主抗辯約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高或法院經(jīng)審查認(rèn)為合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規(guī)定，調(diào)整至年利率24%； ②水電費(fèi)的違約金物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)要求業(yè)主支付。 Q 小區(qū)車輛丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？ A 對于該種類型，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成哪一種法律關(guān)系，應(yīng)如何適用法律處理，《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第18條已作出明確規(guī)定，具體內(nèi)容如下： ①物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人的專用停車位或者停放在住宅小區(qū)的其他車輛收取物業(yè)費(fèi)或者保管費(fèi)，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于有償保管合同的規(guī)定處理。 ②物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費(fèi)用，但采取發(fā)卡、登記等管理措施的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定形成無償保管合同關(guān)系，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于無償保管合同的規(guī)定處理。 ③物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費(fèi)用，也沒有采取發(fā)卡、登記等管理措施的，如果發(fā)生車輛毀損、丟失的，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)及其過錯(cuò)程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的大小。 ④車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯(cuò)的，可減輕或免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。 Q 業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？ A 對于該類型案件，應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)，根據(jù)其過錯(cuò)程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的比例如何。首先，應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何履行安全保障義務(wù)及應(yīng)采取何種措施。 其次，審查在業(yè)主財(cái)物失竊期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)。這主要根據(jù)小區(qū)內(nèi)的安全監(jiān)控系統(tǒng)是否運(yùn)作正常，安保人員是否巡邏到位，安保人員有否按照制度規(guī)定對小區(qū)出入人員進(jìn)行登記或者實(shí)行刷卡出入等進(jìn)行確定。若經(jīng)審查，能確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)沒有盡到安全保障義務(wù)的，則應(yīng)按照過錯(cuò)程度對業(yè)主的財(cái)物損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 同時(shí)，還應(yīng)注意審查業(yè)主自身對財(cái)物損失有否過錯(cuò)，若有過錯(cuò)，還應(yīng)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。 在該類型案件中，還有一個(gè)問題就是如何認(rèn)定業(yè)主的財(cái)物損失范圍。一般情況下，業(yè)主較難提供充足的證據(jù)證明被盜的財(cái)物具體有哪些，但其財(cái)產(chǎn)損失客觀存在，故從公平的角度考慮，可以憑業(yè)主在公安機(jī)關(guān)報(bào)案筆錄中所陳述的財(cái)物情況作為參考，結(jié)合業(yè)主提供的購物憑證上的物品價(jià)格，以及業(yè)主的職業(yè)、月收入情況，綜合日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷其有無可能在家中存放如此數(shù)量的財(cái)物，最終合理酌定其損失數(shù)額。 Q 物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否因業(yè)主欠費(fèi)而擅自停水停電，停止小區(qū)的公共服務(wù)？ A 不可以。 基于小區(qū)公共利益保護(hù)考慮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能因業(yè)主欠費(fèi)而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，供水供電合同的相對方是供水供電公司，根據(jù)合同權(quán)利義務(wù)一致原則，享有停水停電權(quán)利的是供水供電公司，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過訴訟等方式進(jìn)行催收，但不得擅自采取停水、停電等措施，因此造成業(yè)主損害的，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵害、賠償損失。 Q 對于開發(fā)商作出的“贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的承諾，其效力如何認(rèn)定？ A 一般情況下，對于開發(fā)商承諾免收買受人物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主張應(yīng)當(dāng)視為無效。在業(yè)主辦理入住后，其作為小區(qū)的業(yè)主，就應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。除非經(jīng)過前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面授權(quán)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對承諾進(jìn)行追認(rèn)，否則開發(fā)商無權(quán)代前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出承諾免除買受人物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的免除只有同時(shí)具備以下兩個(gè)條件才有可能有效： 第一，開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在合同中明確約定了由開發(fā)商向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納購買其房屋的部分或全部買受人的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)或免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾。 第二，商品房預(yù)售合同中建設(shè)單位承諾業(yè)主的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及入住后部分時(shí)間段內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)全部由建設(shè)單位代為交納，并就建設(shè)單位違反此項(xiàng)承諾的違約責(zé)任作出明確約定，而且必須將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房預(yù)售合同的附件。 在這兩個(gè)條件下，開發(fā)商承諾其承擔(dān)業(yè)主入住之后的部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)也以簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容表示同意，業(yè)主才能享有贈(zèng)送的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 Q 開發(fā)商作出的關(guān)于贈(zèng)送面積免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾，其效力如何認(rèn)定？ A 物業(yè)管理與房屋買賣是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。一般贈(zèng)送房屋的建筑面積往往發(fā)生在開發(fā)商售房的過程中，這是開發(fā)商對自己的權(quán)利處分，其有權(quán)贈(zèng)送銷售面積。 但是，對于物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是對小區(qū)公共部位進(jìn)行管理的消耗，該費(fèi)用主要是根據(jù)買受人取得的產(chǎn)權(quán)證上核準(zhǔn)的建筑面積來收取。如果開發(fā)商在買受人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)沒有將所贈(zèng)送的面積進(jìn)行專門的說明，那么在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)證上載明的建筑面積收取，并不像開發(fā)商承諾的那樣可以免收部分面積的服務(wù)費(fèi)，開發(fā)商也無權(quán)處分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。 今天超過30萬人都在讀 ①重磅！取消政借生計(jì)生審核！佛山借讀生入學(xué)有大變化！ ②今日起封路！平洲→廣州要道有交通管制！不想堵車戳→ 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