【裁判要旨】商品房小區(qū)地面停車位，不論是規(guī)劃停車位還是臨時(shí)停車位，如設(shè)置在業(yè)主共有的小區(qū)地面，開發(fā)商與業(yè)主沒有特別約定，又不能辦理專有產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)停車位進(jìn)行管理是應(yīng)盡的合同義務(wù)，不因管理行為當(dāng)然獲得收取停車費(fèi)的權(quán)利。如其收費(fèi)既無物業(yè)服務(wù)合同依據(jù)，又無停車位權(quán)利人的授權(quán)，業(yè)主以其擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、違規(guī)收費(fèi)為由抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

【案情】　

上訴人(原審被告)：徐培術(shù)、袁麗麗。

被上訴人(原審原告)：海安天寶物業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱天寶公司)。

2015年3月28日，徐培術(shù)、袁麗麗向江蘇天楹置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱天楹公司)購(gòu)買兩套商品房，坐落于海安縣原海安鎮(zhèn)黃海大道。兩份合同附件四補(bǔ)充條款約定，房屋交付時(shí)買受人所需交納費(fèi)用為契稅、房屋綜合服務(wù)費(fèi)、房屋公共維修基金、裝修房屋結(jié)構(gòu)保證金、裝修垃圾處理費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。2015年4月14日，天寶公司與徐培術(shù)簽訂物業(yè)合同一份，約定由天寶公司提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)用住宅為1.5元/平方米/月，商業(yè)用房為2元/平方米/月。2017年4月25日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、天寶公司通過小區(qū)收取停車費(fèi)的公示，地下車庫的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為240元/月/個(gè)，北廣場(chǎng)地面專用車位租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為200元/月/個(gè)；北廣場(chǎng)地面車位臨時(shí)停車收費(fèi)為1小時(shí)內(nèi)不收費(fèi)，1-4小時(shí)收費(fèi)5元(含1小時(shí))，4-24小時(shí)收費(fèi)]0元(含4小時(shí))，超過24小時(shí)重新按上述時(shí)段計(jì)算收費(fèi)。2017年8月15日，天楹公司向天寶公司出具授權(quán)委托書一份，委托天寶公司代為收取房屋買受人所需交納的契稅、房屋公共維修基金、房屋裝修結(jié)構(gòu)保證金、停車費(fèi)等。徐培術(shù)、袁麗麗將所購(gòu)買的房屋用于經(jīng)營(yíng)“子慕咖啡”咖啡館。對(duì)于前來消費(fèi)的顧客，發(fā)放臨時(shí)停車券，該券蓋有“子慕咖啡發(fā)票專用章”，同時(shí)券面寫有“臨時(shí)停車券”“伍元”“子慕咖啡”“涂改無效”等字樣。截至2017年9月17日，徐培術(shù)、袁麗麗累計(jì)發(fā)放停車券2296張。庭審過程中，雙方對(duì)應(yīng)交納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為2471元沒有爭(zhēng)議。

天寶公司與徐培術(shù)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議第四條約定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，天寶公司提供的物業(yè)服務(wù)包括車輛停放管理。該前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中，對(duì)于訟爭(zhēng)臨時(shí)停車的收費(fèi)未作約定。天寶公司除與業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的公示外，與業(yè)主委員會(huì)之間沒有其他書而約定，而聯(lián)合公示中對(duì)于北廣場(chǎng)地面專用車位租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為200元/月/個(gè)，并注明其中物管費(fèi)40元；對(duì)于北廣場(chǎng)地面車位臨時(shí)停車收費(fèi)則根據(jù)停車時(shí)間按次收取，對(duì)其中是否包含物管費(fèi)未予明確。天寶公司除提供規(guī)劃總平面圖證明地面60個(gè)車位屬于規(guī)劃車位外，未能提交其他書面證據(jù)證明北廣場(chǎng)60個(gè)地面規(guī)劃車位歸屬天楹公司所有?！　?/span>

【審判】江蘇省海安縣人民法院一審認(rèn)為，天寶公司要求徐培術(shù)、袁麗麗繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)2471元合理有據(jù)，徐培術(shù)、袁麗麗在庭審過程中亦對(duì)此認(rèn)可，法院予以支持。天寶公司主張裝修保證金1000元，因該擔(dān)保費(fèi)用并未實(shí)際繳納，故擔(dān)保不生效，法院不予支持。天寶公司主張裝修垃圾處理費(fèi)275元、代墊電費(fèi)200元，未能提供其實(shí)際支出的證據(jù)佐證，法院不予支持。天寶公司主張房屋公共維修基金6178元，因天寶公司物業(yè)服務(wù)合同早就屆滿，其并未代徐培術(shù)、袁麗麗向?qū)ｍ?xiàng)維修基金的代管人繳納該項(xiàng)費(fèi)用，其主張?jiān)擁?xiàng)費(fèi)用不具有正當(dāng)性。天寶公司主張徐培術(shù)、袁麗麗支付截至2017年9月17日的停車費(fèi)11480元，從天寶公司所拍的照片以及所提交的公示來看，案涉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司對(duì)小區(qū)停車費(fèi)的收取已有相關(guān)規(guī)定。天寶公司為徐培術(shù)、袁麗麗提供了停車場(chǎng)服務(wù)，徐培術(shù)、袁麗麗應(yīng)當(dāng)按照其簽發(fā)停車券數(shù)額向天寶公司支付停車費(fèi)。據(jù)此，判決：一、徐培術(shù)、袁麗麗于判決生效之日起10日內(nèi)給付天寶公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)2471元、停車費(fèi)11480元，合計(jì)13951元。二、駁回天寶公司的其他訴訟請(qǐng)求?！　?/span>

徐培術(shù)、袁麗麗不服一審判決，提起上訴。　　

南通市中級(jí)人民法院二審審理認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非小區(qū)停車位的所有權(quán)人或使用權(quán)人，其基于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的停車位進(jìn)行維護(hù)、管理，但并不因此當(dāng)然取得在物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外另行收取停車費(fèi)的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)停車位收費(fèi)權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)基于物業(yè)服務(wù)合同的約定或者停車位所有權(quán)人、使用權(quán)人的委托。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張收取停車費(fèi)，既沒有物業(yè)服務(wù)合同依據(jù)，也沒有委托授權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)，必將侵害停車位實(shí)際權(quán)利人的合法權(quán)益。業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。據(jù)此判決：一撤銷原判；二、徐培術(shù)、袁麗麗于判決生效之日起10日內(nèi)給付天寶公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)2471元；三、駁回天寶公司的其他訴訟請(qǐng)求?！　?/span>

【評(píng)析】本案主要涉及以下三個(gè)問題：第一，商品房小區(qū)的地面停車位歸屬；第二，物業(yè)公司向業(yè)主收取停車費(fèi)的權(quán)利來源；第三，小區(qū)停車費(fèi)收益應(yīng)當(dāng)如何分配?！　?/span>

一、商品房小區(qū)的地面停車位歸屬　　

地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。對(duì)于此類地面停車位的權(quán)屬，按我國(guó)物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。物權(quán)法第七十四條的前兩款中都提到了“規(guī)劃用于停放汽車、車庫的歸屬”，容易使人誤解前兩款針對(duì)的是規(guī)劃車位，而第三款針對(duì)的是非規(guī)劃車位。事實(shí)上，前兩款是針對(duì)只要該地面停車位是設(shè)置于業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地，其權(quán)屬都由全體業(yè)主共有，而不論該車位是否經(jīng)過規(guī)劃許可。因?yàn)樯唐贩啃^(qū)建設(shè)完成后，隨著小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。地面停車位是直接設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，占用業(yè)主共有使用權(quán)的土地表面，其所謂產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是土地使用權(quán)。　　

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條第1款關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”之規(guī)定，由于案涉車位并未辦理產(chǎn)權(quán)登記，天寶公司也不能舉證證明可以辦理相關(guān)專有產(chǎn)權(quán)登記，僅憑該地面停車位經(jīng)過了規(guī)劃認(rèn)可，并不能證明其屬于開發(fā)商或其他特定主體的專有部分。

最高人民法院在(2017)最高法民申2817號(hào)民事裁定書中也采納此觀點(diǎn)：小區(qū)地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，實(shí)際上并無建筑物，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。開發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此，地面停車位的權(quán)益作為附屬設(shè)施屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無不同。開發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都?xì)w開發(fā)商。　　

綜上分析，本案認(rèn)定地面停車位屬于占用業(yè)主共有場(chǎng)地用于停放汽車的車位并無不當(dāng)?！　?/span>

二、物業(yè)公司向業(yè)主收取停車費(fèi)的權(quán)利來源　　

物業(yè)公司并非小區(qū)停車位的所有權(quán)人或使用權(quán)人，其基于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)停車位進(jìn)行管理是應(yīng)盡的合同義務(wù)，不因管理行為當(dāng)然獲得收取停車費(fèi)的權(quán)利。一般而言，其收取停車費(fèi)的權(quán)利來自于物業(yè)服務(wù)合同的約定或停車位權(quán)利人的授權(quán)委托。(一)基于物業(yè)服務(wù)合同的約定。小區(qū)物業(yè)服務(wù)分為前期物業(yè)服務(wù)和業(yè)主大會(huì)成立后物業(yè)服務(wù)兩個(gè)階段?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。在前期物業(yè)服務(wù)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)與選聘的物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，購(gòu)房人在房屋交付時(shí)一般需按照該前期物業(yè)服務(wù)合同為樣本簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，此時(shí)購(gòu)房人對(duì)物業(yè)服務(wù)公司并無選擇權(quán)。如果該前期物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)小區(qū)停車位的收費(fèi)進(jìn)行了約定，那么物業(yè)公司照此收取停車費(fèi)具有相應(yīng)的合同依據(jù)；即便前期物業(yè)服務(wù)合同中未作約定，房地產(chǎn)開發(fā)商也可以通過書面授權(quán)的方式，委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)停車位進(jìn)行收費(fèi)。因?yàn)榇藭r(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商就是小區(qū)的最大業(yè)主，其意志的表達(dá)可以視為業(yè)主大會(huì)的意志表達(dá)，全體業(yè)主只能遵守。當(dāng)然，該階段車輛停放費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，且車位、車庫也應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的停車需要，對(duì)于收益的分配也應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定。　　

隨著房屋銷售的不斷進(jìn)行，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)達(dá)到一定比例時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。如《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))會(huì)議：(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商不再是最大業(yè)主，其意志不能再代表業(yè)主大會(huì)的意志，而應(yīng)當(dāng)召集或由業(yè)主提議召開業(yè)主(代表)大會(huì)，由業(yè)主(代表)大會(huì)對(duì)是否續(xù)聘前期物業(yè)公司、是否對(duì)小區(qū)公共設(shè)施包括對(duì)停車位等進(jìn)行收費(fèi)等進(jìn)行決定。如業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或者更換物業(yè)公司后，在物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)停車位收費(fèi)進(jìn)行了協(xié)商確定，或者業(yè)主大會(huì)對(duì)小區(qū)地面停車位是否收費(fèi)、如何收費(fèi)、收益如何分配作出決議，并經(jīng)過公示等程序，辦理了相關(guān)手續(xù)，全體業(yè)主依法應(yīng)當(dāng)遵守，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：……(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。此時(shí)物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者業(yè)主(代表)大會(huì)的決議進(jìn)行收費(fèi)，也具有相應(yīng)的權(quán)利基礎(chǔ)。(二)基于停車位權(quán)利人的授權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第七十四條第二款、第三款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。即一般情況下，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬屬于當(dāng)事人約定范圍，在處理相關(guān)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)首先審查當(dāng)事人之間是否存在關(guān)于車位、車庫權(quán)屬的約定，有約定的按照約定辦理；無約定，則應(yīng)當(dāng)看該車庫或車位是否可以辦理專有產(chǎn)權(quán)，如該車庫或車位可以辦理專有產(chǎn)權(quán)憑證的，則該車庫歸屬產(chǎn)權(quán)憑證所載明的權(quán)利人所有。如地下停車位，在房地產(chǎn)開發(fā)商可以舉證證明其建造成本未攤?cè)牍步ㄔO(shè)費(fèi)用，并可以辦理相關(guān)的專有產(chǎn)權(quán)時(shí)，該地下停車位可以認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。如果此時(shí)物業(yè)公司接受開發(fā)商的委托，按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該地下停車位進(jìn)行收費(fèi)，則具有相應(yīng)的權(quán)利基礎(chǔ)?！　?/span>

而對(duì)于地面停車位，如前分析，不論規(guī)劃車位還是臨時(shí)車位，只要占用了業(yè)主共有的道路或場(chǎng)地，就應(yīng)當(dāng)歸屬業(yè)主共有。如果物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)此未作約定，物業(yè)公司收取停車費(fèi)則需要得到業(yè)主大會(huì)或其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)的同意，由業(yè)主大會(huì)或者代表大會(huì)形成決議，確定是否收費(fèi)、如何收費(fèi)、收益分配等事宜，并辦理相關(guān)手續(xù)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)具體實(shí)施。　　

三、小區(qū)停車費(fèi)收益的分配　　

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫，所得收益歸屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有。房地產(chǎn)開發(fā)商可以與物業(yè)公司就停車位管理費(fèi)用進(jìn)行約定，由物業(yè)公司計(jì)提一定比例的管理費(fèi)后，其他收益交由開發(fā)商所有。此類車位、車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過6個(gè)月?！　?/span>

其次，對(duì)于業(yè)主共有的地面停車位的收益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條、第六十五條規(guī)定，物業(yè)公司可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定收取汽車停放費(fèi)，并應(yīng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算，業(yè)主委員會(huì)對(duì)收支情況進(jìn)行監(jiān)督，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。所得收益在業(yè)主大會(huì)成立前，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主大會(huì)成立后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示，所得收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用，未約定的，參照業(yè)主大會(huì)成立前的方式使用?！　?/span>

最后，對(duì)于依法配建的人防工程平時(shí)用作停車位的，物業(yè)公司可以對(duì)其進(jìn)行管理出租，但應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈(zèng)，所得收益應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定用于該人防工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條第一款規(guī)定使用。即業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的70%納入住宅專項(xiàng)維修基金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

【案號(hào)】一審：(2017)蘇0621民初5586號(hào)  二審：(2U18)蘇06民終1076號(hào)　

【作者單位】江蘇省南通市中級(jí)人民法院