房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入困境的成因很多，表象多種多樣、紛繁復(fù)雜，究其根源，無外乎內(nèi)部成因和外部成因。內(nèi)部原因包括房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位偏差、資金杠桿過大、項(xiàng)目管理能力差、項(xiàng)目建設(shè)違規(guī)等，外部原因包括市場(chǎng)波動(dòng)、政策變化、城市規(guī)劃調(diào)整等。筆者結(jié)合自身項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，以及近年媒體披露的“爛尾”房地產(chǎn)項(xiàng)目，就陷入困境的房地產(chǎn)項(xiàng)目的常見原因及風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行了分析。

政府部門在招商引資過程中，通常會(huì)推出一系列優(yōu)惠措施及規(guī)劃條件，但這些政策與措施可能會(huì)與當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃及航線、鐵路、高壓線等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃相違背。比如廣州市某金融項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣谕恋爻鲎岆A段確定地上建筑物高度可達(dá)200米，但該房地產(chǎn)項(xiàng)目用地在某軍用機(jī)場(chǎng)凈空保護(hù)區(qū)域范圍內(nèi)，而根據(jù)《軍事設(shè)施保護(hù)法》等法律法規(guī)的規(guī)定，土地出讓合同上載明的可建高度基本是不能實(shí)現(xiàn)的。又比如福建某高檔住宅開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉地塊橫跨高壓線，根據(jù)《電力設(shè)施保護(hù)條例》等法律法規(guī)中關(guān)于高壓線垂直安全距離的規(guī)定，該項(xiàng)目的原規(guī)劃根本無法實(shí)現(xiàn)。

這類陷入困境的房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)處置難度較大，可能會(huì)涉及規(guī)劃調(diào)整等，溝通協(xié)調(diào)成本高，風(fēng)險(xiǎn)處置結(jié)果難以確定。

這種情況在中小型民營(yíng)或新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)中較為常見。由于該類開發(fā)主體的市場(chǎng)調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對(duì)地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化認(rèn)識(shí)不深，對(duì)自身的開發(fā)能力和市場(chǎng)影響力估計(jì)過高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同質(zhì)化產(chǎn)品可能帶來的影響度估計(jì)不足，對(duì)目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無法把握，同時(shí)對(duì)在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)能力的分析預(yù)測(cè)發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場(chǎng)定位時(shí)的目標(biāo)客戶群篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。筆者曾對(duì)南京周邊城市某房地產(chǎn)項(xiàng)目開展法律盡調(diào)，并了解到當(dāng)?shù)卮嬖诖罅款愃茦潜P，市場(chǎng)同質(zhì)化發(fā)展非常嚴(yán)重，在此情況下，一旦遇上經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控等變化，這些樓盤的抵御能力并不強(qiáng)。

另外，由于這些中小型開發(fā)商的品牌、物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力欠缺，項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了操盤能力范圍，最終不能形成有效供給，造成項(xiàng)目爛尾。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其對(duì)資金的需求十分旺盛。一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目除了從銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)融資外，還可能存在的大量的民間借貸和企業(yè)間資金拆借。從債權(quán)人類型上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的債權(quán)人至少包括四類：有擔(dān)保的金融類債權(quán)人、社會(huì)融資產(chǎn)生的普通債權(quán)人、享有優(yōu)先權(quán)的建設(shè)工程施工人和已購買房屋的購房人?，F(xiàn)實(shí)中，因各類債權(quán)人的訴求各不相同，利益差距巨大，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦出現(xiàn)問題，就可能出現(xiàn)所有債權(quán)人一擁而上，紛紛提起訴訟或仲裁程序，項(xiàng)目工程被司法查封，銀行賬戶被司法凍結(jié)的情形，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目無法繼續(xù)建設(shè)或者銷售，從而陷入停工爛尾的困境。

每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都受到容積率以及規(guī)劃的限制，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的目的，常常會(huì)違反政府對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)批復(fù)文件私自增加容積率、超蓋面積，違反法律規(guī)定不按時(shí)履行報(bào)批報(bào)建義務(wù)等，導(dǎo)致難以獲得政府相關(guān)批文與銷售許可證的局面，影響資金回籠計(jì)劃，導(dǎo)致無法支付工程款和銀行貸款，甚至使項(xiàng)目陷入困境。天津某廣場(chǎng)項(xiàng)目即系因?yàn)檫`規(guī)建設(shè)導(dǎo)致爛尾的典型案例。

房地產(chǎn)企業(yè)或者項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過程中爆發(fā)一些特殊事件，比如涉嫌腐敗事件被查封，企業(yè)集團(tuán)其他業(yè)務(wù)違約觸發(fā)的連環(huán)違約，上市公司股價(jià)下挫引發(fā)的融資成本劇增等突發(fā)事件，雖然相關(guān)事件本身與房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性不大，但因上述事件引發(fā)債權(quán)人恐慌的“踩踏效應(yīng)”，可能會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目停滯。

房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入困境甚至爛尾的不同原因，將直接決定了投資人介入路徑的選擇，包括但不限于股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、債務(wù)承接與重組、破產(chǎn)重整等。無論通過哪種路徑介入困境房地產(chǎn)項(xiàng)目，其核心目標(biāo)仍然是房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉資產(chǎn)。筆者結(jié)合自身參與過的房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并購法律盡職調(diào)查實(shí)踐，對(duì)投資人介入已陷入困境的房地產(chǎn)項(xiàng)目需關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)作了如下總結(jié)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都涉及土地使用權(quán)、規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、預(yù)售/銷售的過程，每個(gè)環(huán)節(jié)緊密相連，又各有側(cè)重。投資人要盤活陷入困境的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要全面把握該房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)，這樣做一方面有利于合理評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，另一方面也便于更好地制定房地產(chǎn)項(xiàng)目盤活方案。

雖然每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有其獨(dú)特之處，但也有共通之處。筆者總結(jié)了過往的項(xiàng)目，并就房地產(chǎn)開發(fā)流程所涉的一般法律風(fēng)險(xiǎn)梳理如下圖所示：

如上文所述，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉在建工程及房屋為項(xiàng)目公司融資或關(guān)聯(lián)公司融資提供抵押擔(dān)保是非常普遍的，當(dāng)項(xiàng)目公司或相關(guān)債務(wù)人出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目也將面臨困境，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾最普遍的原因。因此，要盤活已經(jīng)陷入困境的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需將項(xiàng)目與債務(wù)泥淖解綁，繼而方能繼續(xù)開發(fā)或拆除重建。在這過程中，需要重點(diǎn)關(guān)注：

1.法定優(yōu)先權(quán)利及擔(dān)保權(quán)利與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之沖突

如上文所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的債權(quán)人包括有擔(dān)保的金融類債權(quán)人、社會(huì)融資產(chǎn)生的普通債權(quán)人、享有優(yōu)先權(quán)的建設(shè)工程施工人和已購買房屋的購房人。

在上述負(fù)債中，需要重點(diǎn)關(guān)注施工人及購房人的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第一點(diǎn)及第二點(diǎn)、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第二十三條的規(guī)定，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)；同時(shí)，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。鑒于司法層面對(duì)施工人及購房人權(quán)益保護(hù)有所側(cè)重，投資人在盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，妥善處理施工人及購房人的款項(xiàng)退還至關(guān)重要。

至于項(xiàng)目公司的對(duì)外融資，債權(quán)人雖然可能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉在建工程及房產(chǎn)享有抵押權(quán)，但其最大的回款來源并不在于抵押物處置，而在于項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)并持續(xù)運(yùn)行。因此，投資人可在盤查清楚具體金額及相應(yīng)擔(dān)保措施后，與其進(jìn)行協(xié)商談判，以爭(zhēng)取在付出最小對(duì)價(jià)的前提下盤活資產(chǎn)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉土地性質(zhì)變更的可能性

投資人介入房地產(chǎn)項(xiàng)目后要求調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目原規(guī)劃甚至拆除重建的情況非常普遍，其中就可能會(huì)涉及用地及規(guī)劃調(diào)整。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，若涉及土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的，該項(xiàng)目的土地性質(zhì)會(huì)較為復(fù)雜。在筆者處理的黃山市某文旅房地產(chǎn)項(xiàng)目中，用地規(guī)模約1500畝，均系農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后再出讓給項(xiàng)目公司的。在該房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈斷裂前，僅有約700畝農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地并完成出讓手續(xù)，剩余約800畝農(nóng)村集體用地只與當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T及所涉村民委員會(huì)簽署了使用合同，但項(xiàng)目公司已經(jīng)通過當(dāng)?shù)卣蛩娲迕裎瘑T會(huì)支付過征收補(bǔ)償款。在投資人介入該房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，當(dāng)?shù)卣c所涉村民委員會(huì)對(duì)土地征收事宜并不能達(dá)成一致意見，也不能就土地性質(zhì)變更事宜作出承諾。即便當(dāng)?shù)卣敢馀浜贤瓿上嚓P(guān)農(nóng)村集體土地征收及出讓的程序，投資人或者項(xiàng)目公司是否需要重新支付土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用或者補(bǔ)繳土地流轉(zhuǎn)差額、用地規(guī)劃條件是否發(fā)生實(shí)質(zhì)變更等問題也難以確定。除此以外，若投資人盤活計(jì)劃中涉及原國(guó)有建設(shè)用地性質(zhì)變動(dòng)的，也需要提前做好溝通。

因此，投資人必須在介入房地產(chǎn)項(xiàng)目前，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目操盤方確切解決土地征轉(zhuǎn)事宜，否則可能會(huì)直接導(dǎo)致投資人開發(fā)利用項(xiàng)目土地的計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)，并嚴(yán)重影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的盤活價(jià)值。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整的可能性

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常開發(fā)過程中，項(xiàng)目規(guī)劃與施工過程的小瑕疵并不一定會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，但若投資人希望調(diào)整規(guī)劃，并對(duì)原項(xiàng)目拆除重建的，則需要特別關(guān)注規(guī)劃調(diào)整的難度。在筆者處理的黃山市某文旅房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)被確認(rèn)為省級(jí)重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此投資人對(duì)原項(xiàng)目拆除重建前，需要獲得省級(jí)主管部門的審批同意。這就大大增加了投資人的溝通成本，并大大降低規(guī)劃調(diào)整的可行性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目盤活工作專業(yè)性較強(qiáng)、資金需求大，且涉及面廣，投資人在對(duì)項(xiàng)目開展充分盡調(diào)的前提下，建議還應(yīng)關(guān)注如下問題：

?1.做好投資計(jì)劃以及投后部署。無論投資人擬定做財(cái)務(wù)性投資，還是做戰(zhàn)略性投資，都離不開基礎(chǔ)資產(chǎn)，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身。因此，了解該項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，包括土地性質(zhì)、容積率、規(guī)劃條件以及相關(guān)重要因素調(diào)整的可行性，在資產(chǎn)盤活階段顯得尤為重要。綜合考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響因素，提前做好部署，確定該項(xiàng)目未來發(fā)展的方向，是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目盤活工作的重要前提。

?2.房地產(chǎn)項(xiàng)目盤活最終也是要回歸到資產(chǎn)盤活的出發(fā)點(diǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及眾多流程，比如土地性質(zhì)調(diào)整、容積率調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整、報(bào)批報(bào)建、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、對(duì)外銷售等，且每個(gè)程序都有較強(qiáng)的專業(yè)性，所以對(duì)“接盤方”的專業(yè)能力要求相對(duì)較高。因此，如何確定“接盤方”，以及與“接盤方”的合作方式（包括委托代建、共同合作開發(fā)、轉(zhuǎn)讓）也是需要提前考慮的。

?3.在項(xiàng)目盡調(diào)過程中，除了注意資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外，還建議對(duì)項(xiàng)目所涉負(fù)債進(jìn)行分類分級(jí)處理，并對(duì)不同級(jí)別的負(fù)債作出對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)政策。對(duì)已決訴訟（仲裁）確定的負(fù)債，因相關(guān)金錢給付義務(wù)明確具體，存在較小的辯駁的余地，盡量在執(zhí)行程序中與相關(guān)債權(quán)人達(dá)成執(zhí)行和解，盡量爭(zhēng)取債權(quán)人減少或豁免部分債務(wù)金額，最大程度地減少債務(wù)負(fù)擔(dān)；對(duì)于未決訴訟負(fù)債或其他或有負(fù)債，比如民間借貸、對(duì)外擔(dān)保、實(shí)際控制人的債務(wù)負(fù)擔(dān)等問題應(yīng)當(dāng)給予重點(diǎn)關(guān)注，根據(jù)相關(guān)案件材料或?qū)徲?jì)意見，提前做好預(yù)判，并盡量做好資金安排，盡量避免因?yàn)閭鶛?quán)人行使權(quán)利以致項(xiàng)目處于被動(dòng)狀態(tài)的情況發(fā)生。