黨的二十大報告在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向，具體提出：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?？梢妵沂冀K給予房地產(chǎn)高度重視，并且始終堅(jiān)持推動房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇值得期待。尤其是黨的二十大召開之后，隨著各種政策紅利的釋放，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個健康發(fā)展的新階段，穩(wěn)健發(fā)展未來可期。

另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)屬于比較復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)活動，存在諸多的法律風(fēng)險點(diǎn)，有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的律師參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，對開發(fā)中的風(fēng)險防范有著非常重要的作用。讓律師參與項(xiàng)目融資、獲取土地、建設(shè)開發(fā)、開盤銷售、物業(yè)交接、售后服務(wù)等全過程，已經(jīng)成為越來越多的成熟房地產(chǎn)公司的共識。房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有松動跡象，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面臨的風(fēng)險并沒有做好充分準(zhǔn)備，那么，如何防范風(fēng)險、化解危機(jī)？如何架構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險防御體系？筆者團(tuán)隊(duì)將20余年房地產(chǎn)、建設(shè)工程、公司商務(wù)等領(lǐng)域法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，從宏觀角度就開發(fā)房地產(chǎn)過程中常見的風(fēng)險進(jìn)行梳理并提出防范建議。該系列總共分為五篇，第一篇是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、土地取得階段的風(fēng)險防控，第二篇是關(guān)于逾期用地（土地閑置）和房地產(chǎn)融資的法律風(fēng)險與防范，第三篇是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工過程中的法律風(fēng)險與防范，第四篇是關(guān)于銷售階段、房屋交付階段、產(chǎn)權(quán)辦理、售后管理及質(zhì)量保修的風(fēng)險及防范，第五篇系關(guān)于股權(quán)并購、項(xiàng)目清算的法律風(fēng)險及防范。此為該系列的第五篇，也是最終篇，感謝您和我們一起讀到這里，期待與您一起學(xué)習(xí)、交流、合作。

1.項(xiàng)目公司或有債務(wù)控制風(fēng)險

項(xiàng)目公司或有債務(wù)、是否對外提供過擔(dān)保、是否對外簽訂已經(jīng)構(gòu)成違約合同的風(fēng)險等等，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方向受讓方提供的陳述或企業(yè)資產(chǎn)評估報告的可信度、是否存在隱瞞或虛假。

2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)本身屬性確定風(fēng)險

股權(quán)是否存在質(zhì)押擔(dān)保等第三方權(quán)利，是否存在隱名持股，是否存在對項(xiàng)目公司享有表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人的權(quán)利、清算剩余財產(chǎn)分配權(quán)等各項(xiàng)權(quán)能的限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方是否繳足出資。是否具有完整的股東權(quán)利等等。

3.項(xiàng)目原有權(quán)屬、性質(zhì)及其權(quán)利瑕疵評估風(fēng)險

項(xiàng)目原有土地使用權(quán)出讓合同是否對投資人有限制條款，土地使用權(quán)是否存在法律瑕疵，項(xiàng)目公司是否已經(jīng)足額繳納土地出讓金，項(xiàng)目是否存在抵押、租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵，項(xiàng)目規(guī)劃是否存在風(fēng)險，是否存在土地閑置、建筑施工款拖欠、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等瑕疵，后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風(fēng)險。

4.股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易過程控制風(fēng)險

股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂過程中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對未轉(zhuǎn)讓股權(quán)的權(quán)利是否受到其他限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否經(jīng)過項(xiàng)目公司其他股東同意，是否違背相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定（如國有企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否需要經(jīng)過批準(zhǔn)、是否進(jìn)場交易；外商企業(yè)是否需要批準(zhǔn)）。

5.收購后手續(xù)辦理風(fēng)險

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，雙方還應(yīng)及時到工商部門辦理工商變更登記，如不及時辦理工商變更登記或不辦理工商變更登記，則可能會對收購方的利益造成損害。此外，在全資收購目標(biāo)公司股權(quán)后，還應(yīng)及時作出股東會決議，對目標(biāo)公司的法定代表人、董事、公司章程等做出變更、改選、修改，并及時辦理工商變更登記或備案手續(xù)，以避免目標(biāo)公司的原法定代表人、董事等在收購后，作出有損目標(biāo)公司利益的行為。

6.收購?fù)瓿珊髮δ繕?biāo)公司實(shí)際控制和管理風(fēng)險

全資收購或控股型收購，收購后收購方在目標(biāo)公司處于絕對控股的地位，收購方應(yīng)及時通過改選目標(biāo)公司董事會和高管人員，并修訂目標(biāo)公司章程，規(guī)定目標(biāo)公司的所有重大事項(xiàng)，須經(jīng)董事會或股東會決議通過，以實(shí)現(xiàn)對目標(biāo)公司的有效控制和管理。參股型收購，由于收購后收購方不處于控股地位，為維護(hù)收購方在目標(biāo)公司的利益，需要在收購時，與目標(biāo)公司的原股東就收購后目標(biāo)公司的董事會成員人數(shù)和委任、目標(biāo)公司重大事務(wù)的管理等，作出明確約定。

防范措施建議：

1.收購前進(jìn)行項(xiàng)目財務(wù)盡職調(diào)查?？晌袑徲嫷戎薪闄C(jī)構(gòu)清查公司資產(chǎn)和負(fù)債。如土地使用權(quán)或項(xiàng)目在建工程的價值作為項(xiàng)目公司收購價格的計算基礎(chǔ)，則務(wù)必約定項(xiàng)目公司在收購前的一切債權(quán)債務(wù)均由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)、并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)?；蛄粝乱欢ū壤蓹?quán)轉(zhuǎn)讓價款作為保證金。

2.委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行法律盡職調(diào)查。對項(xiàng)目公司股權(quán)自身及項(xiàng)目公司所擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)屬瑕疵風(fēng)險，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性、合規(guī)性等相關(guān)問題，股權(quán)收購方應(yīng)當(dāng)在股權(quán)收購前委托律所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)問題及處理方案，辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)的方式和期限等。并應(yīng)當(dāng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中予以明確。

3.對項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后面臨項(xiàng)目公司潛在債權(quán)人的權(quán)利主張等對受讓方的巨大風(fēng)險，可考慮在公眾媒體上公告通知不特定債權(quán)人，要求其在一定期限內(nèi)申報債權(quán)的方式以期查清確認(rèn)。同時要求項(xiàng)目公司原股東提供有效擔(dān)保或留存一定比例的轉(zhuǎn)讓款作為保證金等。

4.股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同需協(xié)商一致，書面簽訂合同（應(yīng)包括項(xiàng)目公司概況、房地產(chǎn)項(xiàng)目概況、項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃文件、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款、支付方式和期限、股權(quán)交割時間、現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定、轉(zhuǎn)讓方保證和聲明、項(xiàng)目公司原股東同意轉(zhuǎn)讓并放棄優(yōu)先購買權(quán)的決議或承諾、約定合適的違約責(zé)任方便退出特別是合同解除權(quán)、設(shè)置合理的履約擔(dān)保形式等），必須依據(jù)公司法（外商投資企業(yè)、國有企業(yè)等還有其他規(guī)定）等規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，并同時辦理必要的房地產(chǎn)項(xiàng)目的變更登記手續(xù)。

5.如項(xiàng)目公司未辦理土地出讓手續(xù)或已辦理出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓時未繳清土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)明確約定辦理相關(guān)手續(xù)的責(zé)任方及費(fèi)用承擔(dān)方式。

6.若需調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)條件的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同還需要約定補(bǔ)辦政府主管部門許可的手續(xù)及負(fù)責(zé)方。

7.資金支付控制。可以考慮轉(zhuǎn)讓方和受讓方給共同選定第三方作為資金托管、合同履行監(jiān)督方并托管股權(quán)轉(zhuǎn)讓款；對于付款安排，可以適當(dāng)拉長付款期限、與潛在債務(wù)的擔(dān)保相互銜接。

8.及時辦理股權(quán)交割。股權(quán)交割應(yīng)當(dāng)限期盡快辦理，必要時可考慮在股權(quán)變更登記手續(xù)完成前由受讓方控制，以便進(jìn)行前期開發(fā)，避免土地長期閑置或項(xiàng)目長期停工。

9.獲得對項(xiàng)目公司控制和管理權(quán)。并購協(xié)議中明確約定收購后收購方在目標(biāo)公司董事會占一定席位，收購方或其委派董事對目標(biāo)公司的某些重大事項(xiàng)具有一票否決權(quán)等。通過該等制度安排，盡量避免目標(biāo)公司原股東做出有損目標(biāo)公司利益的行為，從而保護(hù)收購方在目標(biāo)公司中的利益。

項(xiàng)目開發(fā)完畢，開發(fā)企業(yè)需進(jìn)行所得稅清算、土地增值稅清算、項(xiàng)目公司清算與注銷。鑒于所得稅清算和土地增值稅清算需要財稅專業(yè)人員進(jìn)行合理規(guī)劃和設(shè)計，因?qū)I(yè)限制，本文不對此進(jìn)行詳細(xì)闡述。但律師提醒開發(fā)公司需注意按照法律規(guī)定及稅收征管要求申報、繳納和清算相關(guān)稅款，切記不要偷稅漏稅，以免遭受罰款，嚴(yán)重的情況甚至構(gòu)成刑事犯罪。

關(guān)于項(xiàng)目公司清算和注銷的法律風(fēng)險：

1.清算未按照法律規(guī)定程序進(jìn)行的風(fēng)險，如未履行通知和公告義務(wù)，可能導(dǎo)致債權(quán)人未及時申報債權(quán)而未獲得清償，作為清算組成員可能會承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.未在法定期限內(nèi)及時清算的法律風(fēng)險，按照法律規(guī)定或章程約定，出現(xiàn)公司解散時候應(yīng)當(dāng)及時成立清算組開始清算程序，否則因此導(dǎo)致的公司財產(chǎn)貶值、流失、毀損或滅失，債權(quán)人有權(quán)主張股東或董事在造成損失范圍內(nèi)對公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任。

3.執(zhí)行未經(jīng)合法確認(rèn)的清算方案的法律風(fēng)險。《公司法解釋二》第十五條第二款，未經(jīng)確認(rèn)的清算方案不得執(zhí)行，否則給公司或債權(quán)人造成損失的，公司、股東或債權(quán)人有權(quán)主張清算組成員承擔(dān)賠償責(zé)任。

4.惡意處置財產(chǎn)的法律風(fēng)險。作為清算組成員的股東，在清算過程中惡意處置公司財產(chǎn)的，可能會承擔(dān)相應(yīng)民事賠償責(zé)任（《公司法解釋二》19條）;還可能因?yàn)闃?gòu)成“妨害清算罪”受到刑事處罰。

5.提供虛假清算報告的法律風(fēng)險。作為清算組成員的股東，以虛假的清算報告騙取公司登記機(jī)關(guān)辦理法人注銷登記的，債權(quán)人有權(quán)主張清算組成員對公司債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

防范措施建議：

公司注銷需要經(jīng)過清算程序；公司清算需依法進(jìn)行，無論是清算主體，還是清算程序均應(yīng)在法律的框架內(nèi)進(jìn)行。

每個項(xiàng)目公司的實(shí)際情況不同，所在的項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境（包括政策環(huán)境、自然條件等）各異，因此其面臨的風(fēng)險與問題也不能在本系列文中逐一表述。此時加強(qiáng)公司與律師之間的溝通交流，利用律師在多年項(xiàng)目開發(fā)過程中積累的發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的經(jīng)驗(yàn)和能力，能成功為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范和化解各類法律風(fēng)險和危機(jī)。

（完結(jié)）