最高院：不動產(chǎn)買受人辦理了物權(quán)預(yù)告登記后雖有權(quán)排除對該不動產(chǎn)的處分，但卻不能絕對排除對該不動產(chǎn)的執(zhí)行

裁判要旨

受讓人對被查封的不動產(chǎn)提出停止處分的異議，只要符合該不動產(chǎn)已經(jīng)辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的條件，即可獲得人民法院支持；而受讓人提出異議，請求排除對該不動產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，則應(yīng)視是否符合預(yù)告登記物權(quán)的取得條件而定。

案例索引

《蘇幼華、宏建建工集團(tuán)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》【（2018）最高法民申5297號】

爭議焦點(diǎn)

不動產(chǎn)買受人辦理了物權(quán)預(yù)告登記后是否可以排除對該不動產(chǎn)的執(zhí)行？

裁判意見

最高院認(rèn)為：

一、蘇幼華針對案涉房屋辦理預(yù)告登記后，并不享有排除執(zhí)行的物權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”該條規(guī)定確立了專門的買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記制度，這是一項(xiàng)既重要又特殊的制度，是為避免“一物數(shù)賣”特別是商品房預(yù)售中的“一房二賣”等違規(guī)違法現(xiàn)象，促進(jìn)市場交易的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)營者與消費(fèi)者正當(dāng)、合法的利益。預(yù)告登記制度以風(fēng)險防范為價值取向，旨在保障債權(quán)人將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。預(yù)告登記所登記的，不是不動產(chǎn)物權(quán)，而是將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，即不動產(chǎn)物權(quán)的取得權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使該取得權(quán)被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，即納入預(yù)告登記的請求權(quán)，具有對后來發(fā)生的與該項(xiàng)請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為的排他效力，以至于將來能發(fā)生預(yù)告登記的請求權(quán)所期待的法律后果。因此，蘇幼華進(jìn)行預(yù)告登記的對象是基于《商品房買賣合同（預(yù)售）》而產(chǎn)生的債權(quán)，蘇幼華進(jìn)行預(yù)告登記后，其對案涉房屋享有的僅是完成本登記的請求權(quán)。蘇幼華進(jìn)行預(yù)告登記后，泰潤公司開發(fā)建造的案涉房屋所有權(quán)在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)前仍歸屬泰潤公司，泰潤公司是基于事實(shí)行為而取得房屋所有權(quán)。

二、蘇幼華在辦理房屋預(yù)告登記后享有的權(quán)利不能阻卻強(qiáng)制執(zhí)行措施。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本條是關(guān)于無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件的規(guī)定，之所以要對買受人物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行保護(hù)，實(shí)際上隱含的理念是，物之交付的債權(quán)優(yōu)于金錢債權(quán)，而本案中抵債協(xié)議的目的是消滅金錢債，不應(yīng)優(yōu)先于另外一個金錢債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。另據(jù)原審法院查明事實(shí)，宏建公司、蘇幼華、泰潤公司均確認(rèn)“現(xiàn)在房子是在泰潤公司控制下，沒有交房”，即蘇幼華在2016年8月9日人民法院采取查封措施之前并未合法占有該不動產(chǎn)。即使依照蘇幼華再審申請主張是由于宏建公司原因?qū)е缕湮崔k理過戶登記，但其也不滿足該條款第二項(xiàng)之規(guī)定，因此，蘇幼華不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的可以排除執(zhí)行的情形。

其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北緱l是關(guān)于房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，旨在執(zhí)行程序中，對消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價值的維護(hù)。本案中，蘇幼華在一審答辯中稱所購房屋為“酒店式公寓，并非住房”因而其購買涉案房屋并非直接滿足生活居住需要。另本案中，蘇幼華所購涉案房屋多達(dá)10套，其未能舉證證明其在被執(zhí)行房屋所在地長期居住，亦未能舉證證明其名下無其他用于居住的房屋，顯然不符合上述法律規(guī)定的保護(hù)要件。

第三，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持?！痹摋l司法解釋根據(jù)物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記法律效力的規(guī)定，對金錢債權(quán)執(zhí)行過程中，不動產(chǎn)物權(quán)受讓人基于其請求權(quán)已經(jīng)辦理預(yù)告登記的事實(shí)提出案外人異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)如何審查，確立了具體標(biāo)準(zhǔn)。所謂金錢債權(quán)，指以給付一定數(shù)額之金錢為目的之債權(quán)而言。預(yù)告登記的權(quán)利人對不動產(chǎn)享有的是物權(quán)期待權(quán)，并未完成本登記，尚未取得不動產(chǎn)所有權(quán)。其案外人異議能否被支持，還要視異議的具體內(nèi)容而定。本條司法解釋對預(yù)告登記權(quán)利人提出的案外人異議區(qū)分了兩種情況：一是如果受讓人請求停止處分不動產(chǎn)，人民法院對停止處分的異議請求應(yīng)予支持；二是如果受讓人請求排除人民法院查封，則應(yīng)審查其是否符合取得物權(quán)的條件，如果符合，則受讓人應(yīng)確定無疑地取得不動產(chǎn)物權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)解除查封。處分是為拍賣等變價措施，由于會影響到標(biāo)的物所有權(quán)的變動，所以會妨礙預(yù)告登記權(quán)利人行使權(quán)利。預(yù)告登記期內(nèi)，預(yù)告登記權(quán)利人的不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，雖然尚處于債權(quán)狀態(tài)，但已經(jīng)具備了對抗所有權(quán)人和第三人的物權(quán)效力，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)，在性質(zhì)上屬于能夠阻止人民法院處分該不動產(chǎn)的實(shí)體權(quán)利。停止處分不動產(chǎn)和排除對不動產(chǎn)的執(zhí)行，對于預(yù)告登記權(quán)利人的影響是不同的。因此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十條對人民法院停止處分不動產(chǎn)和排除對不動產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，分別規(guī)定了不同的審查標(biāo)準(zhǔn)。受讓人對被查封的不動產(chǎn)提出停止處分的異議，只要符合該不動產(chǎn)已經(jīng)辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的條件，即可獲得人民法院支持；而受讓人提出異議，請求排除對該不動產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，則應(yīng)視是否符合預(yù)告登記物權(quán)的取得條件而定。如果受讓人能夠提出證據(jù)證明，其按照約定已經(jīng)符合取得預(yù)告登記物權(quán)的條件，可以確定地取得不動產(chǎn)物權(quán)，人民法院對其異議請求應(yīng)予支持，將相關(guān)執(zhí)行措施予以解除，以利受讓人辦理物權(quán)登記。反之，則不應(yīng)解除對該不動產(chǎn)的查封等執(zhí)行措施。二審法院認(rèn)定蘇幼華僅提交商品房買賣合同、預(yù)告登記證明、轉(zhuǎn)賬憑證的情形下，無法確定案涉房屋已經(jīng)符合物權(quán)登記的條件，有事實(shí)依據(jù)，適用法律并無不當(dāng)。

三、宏建公司并未喪失工程價款優(yōu)先受償權(quán)，其有權(quán)提出財產(chǎn)保全申請查封房屋。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！?strong>該條規(guī)定雖未明確建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式，但對于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使一般通過提起優(yōu)先受償權(quán)確認(rèn)之訴，包括承包人單獨(dú)提起建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)確認(rèn)之訴，也包括在工程款訴訟中一并提出確認(rèn)其享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百條規(guī)定：“人民法院對于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，可以裁定對其財產(chǎn)進(jìn)行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當(dāng)事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取保全措施。”執(zhí)行程序是相對獨(dú)立的法律程序，并沒有排除其他債權(quán)人參與分配的可能。案涉房屋實(shí)際竣工日期根據(jù)寧德市中級人民法院（2016）閩09初98號判決書查明事實(shí)確定為2014年10月10日，但至2015年10月27日本案工程款數(shù)額才經(jīng)雙方當(dāng)事人結(jié)算確認(rèn)，一審法院認(rèn)為宏建公司于2016年4月14日提起建設(shè)工程施工合同訴訟并主張優(yōu)先權(quán)未超過《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第四條規(guī)定的六個月期限，但即使宏建公司逾期行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)，這也是后續(xù)參與分配過程中需厘清的問題，并不妨礙宏建公司提起財產(chǎn)保全申請，請求查封案涉房屋。

來源 法門囚徒