1、相關(guān)法條規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條  

金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條　

被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

2、典型案例分析

下面我們通過對兩則最高法院裁判案例的分析，來認(rèn)識一下《執(zhí)行規(guī)定》第17條、《異議復(fù)議規(guī)定》第28條在具體案件中的運(yùn)用，以及法院對于執(zhí)行程序中不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)如何認(rèn)定。

案例1：史殿有、惠鳳艷等案外人執(zhí)行異議之訴、買賣合同糾紛 【（2015）民申字第1884號】

【案情簡介】

本案系惠鳳艷申請執(zhí)行城鄉(xiāng)建設(shè)公司一案中，因案外人史殿有對人民法院查封的登記在被執(zhí)行人城鄉(xiāng)建設(shè)公司名下的房屋主張所有權(quán)所引起的糾紛。

【裁判要點(diǎn)】

本案中案涉房屋登記在被執(zhí)行人城鄉(xiāng)建設(shè)公司名下，在不動(dòng)產(chǎn)登記沒有變更的情況下，史殿有對案涉房屋并不享有所有權(quán)，所以本案的焦點(diǎn)問題在于，史殿有對人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。

《執(zhí)行規(guī)定》第17條對物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的條件作出了具體的規(guī)定，案外人亦即受讓人，在案涉財(cái)產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)符合以下要件：

（1）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動(dòng)執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同；

（2）買受人已經(jīng)履行支付買賣合同約定價(jià)款的全部義務(wù)；

（3）案外人對執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對外公示；

（4）物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責(zé)于案外人。四個(gè)要件必須全部具備，缺一不可。

本案中：

（1）房屋買賣合同并非與作為登記名義人的城鄉(xiāng)建設(shè)公司簽訂，而是史殿有與本案申請執(zhí)行人惠鳳艷所訂，而惠鳳艷并非案涉房屋登記的所有權(quán)人，史殿有也無證據(jù)證明對案涉房屋的處分取得了所有權(quán)人城鄉(xiāng)建設(shè)公司的授權(quán)，惠鳳艷和史殿有所簽轉(zhuǎn)讓案涉房屋所有權(quán)的合同構(gòu)成無權(quán)處分，在未取得城鄉(xiāng)建設(shè)公司追認(rèn)的情況下，史殿有依法只能向惠鳳艷行使違約賠償或者損害賠償?shù)膫鶛?quán)請求權(quán)，其在案涉房屋之上不能成立物權(quán)期待權(quán)。

（2）在史殿有占有案涉房屋之前，齊齊哈爾中院即已對案涉房屋進(jìn)行了查封并在房地產(chǎn)管理部門辦理了查封登記，史殿有對案涉房屋的占有缺乏正當(dāng)權(quán)源，為無權(quán)占有。

（3）案涉房屋合同約定總價(jià)款215000元，而史殿有總計(jì)僅交納房款50000元，單純從價(jià)款的交付數(shù)額上，不符合法律、司法解釋規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)要件。

綜上，在史殿有的物權(quán)期待權(quán)不能成立的情況下，當(dāng)然也就不存在排除人民法院對案涉房屋執(zhí)行的問題。駁回史殿有的再審申請。

案例2：王波、楊光等案外人執(zhí)行異議之訴  【（2016）最高法民申79號】

【案情簡介】

王波與輕工公司之間就涉案房屋簽訂有《商品房買賣合同》，王波于2008年2月將涉案房屋查封。楊光在沈陽市中級人民法院執(zhí)行階段對查封房產(chǎn)提出執(zhí)行異議，主張其對王波因與輕工公司之間的商品房買賣合同而形成的金錢債權(quán)所指向的執(zhí)行標(biāo)的具有排他性的民事權(quán)益。再審申請人王波因與被申請人楊光、沈陽輕工房屋開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱輕工公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級人民法院（2015）遼民一終字第00231號民事判決，向最高人民法院了申請?jiān)賹彙?/span>

【裁判要點(diǎn)】

根據(jù)《民事訴訟法解釋》第312條的規(guī)定，判決執(zhí)行標(biāo)的能否執(zhí)行，需認(rèn)定案外人就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。楊光在本案中主張其對王波因與輕工公司之間的商品房買賣合同而形成的金錢債權(quán)所指向的執(zhí)行標(biāo)的具有排他性的民事權(quán)益，對于其該項(xiàng)主張，人民法院應(yīng)參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，根據(jù)楊光在本案訴訟中提供的證據(jù)是否能夠證明在人民法院查封之前其已與輕工公司簽訂了合法有效的書面買賣合同及合法占有該不動(dòng)產(chǎn)、已支付全部價(jià)款及非因買受人自身原因未辦理過戶登記等予以認(rèn)定。

（1）關(guān)于案涉買賣合同是否合法有效的問題。輕工公司與朗晨科技公司間的協(xié)議，與楊光與輕工公司簽訂的《商品房買賣合同》具有同一性，輕工公司與朗晨科技公司確有建設(shè)施工關(guān)系。楊光提供的商品房買賣合同雖然早于抵債協(xié)議書形成，并且該商品房買賣合同的履行方式與通常的房屋買賣方式有異，但不足以否定楊光與輕工公司之間達(dá)成的合意及買賣合同的真實(shí)性。

（2）關(guān)于案涉房屋的價(jià)款是否得以全部支付的問題。楊光已提交相關(guān)證據(jù)證明朗晨科技公司與輕工公司之間存在真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，以房抵債也是雙方的真實(shí)意思表示。雖然以房抵債的主體為朗晨科技公司，但從輕工公司為楊光出具的權(quán)利憑證及協(xié)議后續(xù)履行情況看，楊光應(yīng)為實(shí)際權(quán)利人，以朗晨科技公司工程款抵頂?shù)姆绞街Ц读税干娣课萑績r(jià)款。

（3）關(guān)于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的問題。有生效判決文書及多份房屋租賃合同證明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已處于楊光的實(shí)際控制之下。雖然上述民事判決的訴訟主體及物業(yè)管理費(fèi)和電梯費(fèi)的繳納主體為沈陽朗晨環(huán)境工程有限公司，但該公司的法定代表人為楊光，股東為楊光及其父楊某某，基于家族企業(yè)的特性，可以認(rèn)定案涉房屋已被楊光實(shí)際控制的事實(shí)。又因輕工公司于2004年11月17日即開具了《準(zhǔn)住通知單》，故楊光基于抵債協(xié)議書及該通知單對案涉房屋的占有為合法占有。

（4）關(guān)于是否非因買受人自身原因未辦理過戶登記的問題。沈陽市房產(chǎn)局解遺領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室沈房解遺（2013）6號文件《關(guān)于準(zhǔn)予“云頂大廈”項(xiàng)目部分房屋權(quán)屬登記的通知》和沈陽市和平區(qū)人民政府沈和政（2012）93號文件《關(guān)于為購買云頂大廈項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)主辦理房產(chǎn)證的報(bào)告》兩份證據(jù)表明，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人界定為楊光，因建設(shè)方陽臺超建等原因，未能辦理房屋權(quán)屬登記。解遺事項(xiàng)發(fā)生在法院查封之前，且能夠證明未辦理過戶登記是因建設(shè)方陽臺超建等原因而非因買受人自身原因，買受人對此沒有過錯(cuò)。

綜合上述幾點(diǎn)，根據(jù)現(xiàn)有在案證據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定楊光就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。駁回王波的再審申請。

《執(zhí)行規(guī)定》第17條與《異議復(fù)議規(guī)定》第28條具有一貫性和延續(xù)性，這兩條規(guī)定在對買受人的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行的認(rèn)定上，本質(zhì)上是一致的。結(jié)合上述兩個(gè)法條的規(guī)定和上文中兩個(gè)案例的分析，可以看出司法裁判中對不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，一般要求符合以下條件：

1、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

這一條件中又包涵兩個(gè)要點(diǎn)，一是書面買賣合同合法有效，二是在查封前簽訂。作出如此規(guī)定是因?yàn)?，物?quán)期待權(quán)的性質(zhì)還是債權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)從權(quán)利性質(zhì)上雖非物權(quán)，但由于其正在接近物權(quán)，對其保護(hù)的前提和基礎(chǔ)在于其未來將過渡為物權(quán)，因此，作為基礎(chǔ)權(quán)利的債權(quán)必須合法有效。之所以要求必須在查封前簽訂，是基于查封不動(dòng)產(chǎn)一般都會進(jìn)行查封登記，而查封登記具有對世效力，無論是簽訂旨在變更案涉房屋物權(quán)的買賣合同，抑或占有案涉房屋，均應(yīng)注意到別人經(jīng)過登記的物權(quán)和人民法院的查封情況，如果在查封后才簽訂房屋買賣合同，主觀上會存在明顯的過錯(cuò)。

2、已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。

在價(jià)款交付上，《執(zhí)行規(guī)定》第17條要求全部交付價(jià)款，而《異議復(fù)議規(guī)定》第28條對于買受人按照約定支付部分價(jià)款并且在人民法院指定的期限內(nèi)將剩余價(jià)款交付執(zhí)行的，也納入保護(hù)范圍。鑒于《執(zhí)行規(guī)定》第17條和《異議復(fù)議規(guī)定》第28條是為了保護(hù)真實(shí)的買賣關(guān)系。司法實(shí)踐中對于支付價(jià)款的審查，不僅要看實(shí)際支付的數(shù)額，更需要從交易時(shí)間、交易價(jià)格、支付價(jià)格過程是否符合交易習(xí)慣、常識等綜合審查，以防止案外人與被執(zhí)行人惡意串通逃避執(zhí)行之情形。比如，以過分低于市場價(jià)的價(jià)格將房屋出售，或者未過戶前就將全款付清且沒有通過中間托管,如果沒有合理解釋,就是比較可疑的情形。

3、查封前已合法占有不動(dòng)產(chǎn)。

此要件是要求買受人已經(jīng)為取得物權(quán)履行了一定義務(wù)并以一定的方式對外進(jìn)行了公示。且占有不動(dòng)產(chǎn)的行為必須發(fā)生在查封前，在查封后占有的，受查封的效力所及，不得對抗債權(quán)人。對于“占有”的認(rèn)定，我國《物權(quán)法》對此無明確規(guī)定。通說認(rèn)為，占有應(yīng)該具備以下要件:（1）事實(shí)上的管領(lǐng)；（2）占有的意思。上述兩條司法解釋中規(guī)定占有作為要件，是欲使占有產(chǎn)生對世權(quán)的效果，所以買受人的占有應(yīng)為：有權(quán)占有、自主占有、平和占有；對房屋有事實(shí)上的控制力；且鑒于間接占有的公示從外觀上難以判斷占有人，按照形式審查的原則難以判斷物權(quán)的表征，這里的占有還應(yīng)當(dāng)理解為買受人直接占有。一般認(rèn)為，拿到房屋的鑰匙、辦理物業(yè)的入住手續(xù)，即應(yīng)視為對房屋已經(jīng)有事實(shí)上的管理和支配權(quán)，如果僅僅拿到鑰匙，而無其他的占有外觀，無法產(chǎn)生公示效力。

4、買受人未辦理過戶登記無過錯(cuò)。

規(guī)定此要件，主要是為了防止買受人為了私利濫用物權(quán)期待權(quán)，若不用“過錯(cuò)”對其未登記的情形作出限制，將不利于推動(dòng)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展與完善，打破社會信賴秩序。一般情況下 ，對于“沒有過錯(cuò)”應(yīng)嚴(yán)格限定在案外人(買受人)積極要 求辦理過戶登記，但由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙、登記機(jī)關(guān)原因等買受人意志以外的原因，最終未能辦理過戶登記手續(xù)。具體實(shí)踐中，還應(yīng)結(jié)合買受人當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膽T例等因素綜合來判斷買受人是否在合理期限內(nèi)向出賣人主張要求其履行過戶手續(xù)，以此來衡量買受人是否具有過錯(cuò)。

1、程序上

執(zhí)行程序中，買受人以物權(quán)期待權(quán)為依據(jù)來請求排除執(zhí)行，一般是作為案外人在執(zhí)行異議或者執(zhí)行異議之訴中提出。對于《執(zhí)行規(guī)定》第17條和《異議復(fù)議規(guī)定》第28條是否能在案外人執(zhí)行異議之訴中適用，實(shí)踐中也存在一定疑問。

對此，最高院執(zhí)行局的觀點(diǎn)是，《執(zhí)行規(guī)定》第17條確立的保護(hù)案外人物權(quán)期待權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)雖是案外人異議審查程序的標(biāo)準(zhǔn)，但是，由于該標(biāo)準(zhǔn)確立時(shí)民事訴訟法尚未建立執(zhí)行異議之訴制度，當(dāng)時(shí)的執(zhí)行異議制度實(shí)際上代行了其后建立的執(zhí)行異議之訴的功能，因此，在案外人異議之訴的審理程序中，人民法院在判斷案外人的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行時(shí)，亦應(yīng)遵照此標(biāo)準(zhǔn)。

另外，最高法院民一庭的意見是，案外人執(zhí)行異議之訴雖為實(shí)體審理程序，但和執(zhí)行異議審查程序存在關(guān)聯(lián)性和共通性，目的在于審查案外人對執(zhí)行標(biāo)的是否存在實(shí)體權(quán)利以及該實(shí)體權(quán)利能否排除強(qiáng)制執(zhí)行，且執(zhí)行異議審查程序系案外人執(zhí)行異議之訴的前置程序。金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的，即使不能直接適用前述司法解釋規(guī)定，亦可參照適用最高人民法院《異議復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定。

2、實(shí)體上

（1）抵債不動(dòng)產(chǎn)的受讓人是否享有物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)。

上文分析的第二個(gè)案例（2016）最高法民申79號中，提出執(zhí)行異議的案外人楊光與輕工公司間確有買賣合同關(guān)系存在，但其取得受案房產(chǎn)是基于其所實(shí)際控制的朗晨科技公司與輕工公司間的以房抵債的協(xié)議，雖然該商品房買賣合同的履行方式與通常的房屋買賣方式有異，但楊光仍可視為是買受人。其物權(quán)期待權(quán)可以得到保護(hù)。

然而實(shí)踐中，還有不少單純的抵債不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，也請求排除執(zhí)行。這些受讓人往往持有與債務(wù)人簽訂的以物抵債協(xié)議，抵債協(xié)議約定將執(zhí)行法院正在執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)抵債給受讓人。在同樣未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的情形下，抵債標(biāo)的物的受讓人能否適用物權(quán)期待權(quán)得到保護(hù)呢？鑒于實(shí)踐中以物抵債的問題比較復(fù)雜，尤其是對于案外人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽抵債時(shí)間以排除其他債權(quán)人的問題突出，尚無鑒定合同確切簽訂時(shí)間的有效技術(shù)手段，抵債又不需要支付具體價(jià)款，無法通過其他證據(jù)來判斷抵債合意的真?zhèn)危瑹o法確定抵債關(guān)系真實(shí)。同時(shí)，因?yàn)槲催M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，則抵債協(xié)議僅能產(chǎn)生債法上的效力，抵債協(xié)議本質(zhì)上的目的仍是消滅金錢債，不應(yīng)優(yōu)先于另外一個(gè)金錢債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。所以從理論和實(shí)踐情況來看，單純的抵債受讓人不宜列入物權(quán)期待權(quán)保護(hù)范圍而阻卻執(zhí)行。

（2）申請實(shí)現(xiàn)的債權(quán)是否應(yīng)當(dāng)限于金錢債權(quán)。

《異議復(fù)議規(guī)定》第28條明確規(guī)定了“在金錢債權(quán)執(zhí)行中”，而《查封規(guī)定》第17條對于申請執(zhí)行的債權(quán)種類沒有限制，因而在實(shí)踐中產(chǎn)生了一些問題。特別是實(shí)踐中普遍存在的一房多賣的情況，多個(gè)執(zhí)行依據(jù)均確定被執(zhí)行人交付房產(chǎn)，產(chǎn)生物之交付請求權(quán)之間的競合，哪一個(gè)申請人請求實(shí)現(xiàn)的權(quán)利優(yōu)先，需要根據(jù)實(shí)際情況來判定正在申請實(shí)現(xiàn)的物之交付請求權(quán)是物權(quán)、債權(quán)，或是物權(quán)期待權(quán)等因素，不能簡單得出案外人的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先的結(jié)論。因此對于非金錢債權(quán)的執(zhí)行，買受人的物權(quán)期待權(quán)是否能夠具有排除效力，還有待制定專門規(guī)則來進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步完善物權(quán)期待權(quán)制度。

我國的《物權(quán)法》對于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取的是登記生效主義，未經(jīng)登記即不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。而根據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》第17條和《異議復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的條件，買受人未登記，也可以排除對登記在出賣人名下房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

上述兩個(gè)法律條文雖然從字面看并未涉及物權(quán)歸屬的確認(rèn)問題，但因?yàn)槠湟?guī)定了案外人買受被執(zhí)行人的房屋，在滿足規(guī)定的前提條件下可以“停止查封、扣押、凍結(jié)”、“排除執(zhí)行”，實(shí)質(zhì)是認(rèn)定買受人亦即案外人所享有的債權(quán)優(yōu)先于申請執(zhí)行人的債權(quán)，其隱含的終極效果是案外人可取得房屋的所有權(quán)。

這種變相實(shí)體權(quán)屬的判斷是否與我國不動(dòng)產(chǎn)物登記生效主義存在沖突呢？

筆者認(rèn)為，上述規(guī)定雖然客觀上會對我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度產(chǎn)生一定沖擊，但并不與我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義相沖突。主要依據(jù)是，根據(jù)《物權(quán)法》第17條、第19條的規(guī)定可以看出，原則上不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿來確認(rèn)和保護(hù)，但是如果不動(dòng)產(chǎn)的占有人另有相反證據(jù)足以推翻登記的情形下，仍以實(shí)際權(quán)利人為準(zhǔn)?！段餀?quán)法》所確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式框架中，也包含了實(shí)際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致的例外情形。

而《執(zhí)行規(guī)定》第17條和《異議復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定所保護(hù)的未登記的買受人，還需滿足與出賣人簽訂合法有效的房屋買賣合同、已經(jīng)付清全部價(jià)款、實(shí)際占有房屋、對于未辦理過戶登記無過錯(cuò)等條件，這些條件綜合起來看即屬于“有足夠的證據(jù)表明實(shí)際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致”的一種情形。因此，《執(zhí)行規(guī)定》第17條和《異議復(fù)議規(guī)定》第28條符合物權(quán)法關(guān)于登記效力的例外情形，并不與不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義相違背。

參考資料：

[1] 江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院執(zhí)行最新司法解釋統(tǒng)一理解與適用》，中國法制出版社，第209-211頁

[2] 王澤鑒:《民法物權(quán).用益物權(quán).占有》，中國政法大學(xué)出版社2001年版，第155頁

[3] 杜萬華主編:《民事審判指導(dǎo)與參考》（總第62輯），最高人民法院民事審判第一庭編，人民法院出版社2015年12月出版

[4] 肖厚國:《物權(quán)變動(dòng)研究》，法律出版社2002年版，第331頁

[5] 史殿有、惠鳳艷等案外人執(zhí)行異議之訴、買賣合同糾紛，最高人民法院，再審，（2015）民申字第1884號

[6] 王波、楊光等案外人執(zhí)行異議之訴，最高人民法院，再審，（2016）最高法民申79號