商業(yè)物業(yè)本身有著很大的專業(yè)性，不同的商業(yè)需求對(duì)物業(yè)形態(tài)和管理模式也有著較大的影響，不同業(yè)態(tài)差異性較大，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理也自成一個(gè)體系，這一體系下又有子體系。本文主要內(nèi)容是對(duì)商業(yè)物業(yè)和資產(chǎn)管理進(jìn)行概述。首先對(duì)商業(yè)物業(yè)的概念進(jìn)行梳理；其次總結(jié)和分析商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)；最后針對(duì)于商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)概述資產(chǎn)管理的概念，特別是針對(duì)國(guó)內(nèi)的概念混用進(jìn)行了澄清。

第一篇：商業(yè)物業(yè)的相關(guān)概念

商業(yè)物業(yè)是商業(yè)服務(wù)物業(yè)的簡(jiǎn)稱，是為商業(yè)活動(dòng)提供的場(chǎng)地和空間支持。商業(yè)活動(dòng)主要包括面向個(gè)人消費(fèi)者的零售活動(dòng)和面向組織的商務(wù)活動(dòng)以及商業(yè)過(guò)程中的管理活動(dòng)。以此角度出發(fā)，商業(yè)服務(wù)物業(yè)可以定義為是為公眾提供商品、服務(wù)等商業(yè)及其管理活動(dòng)的建筑物及配套設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地及相關(guān)權(quán)益的總稱。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度，商業(yè)物業(yè)也被稱為商業(yè)地產(chǎn)。

就人類個(gè)體而言，無(wú)論是生活還是勞動(dòng)，都離不開(kāi)衣食住行，因此最先出現(xiàn)的商業(yè)物業(yè)形態(tài)是零售物業(yè)和酒店（旅館），隨著生產(chǎn)方式和勞動(dòng)組織形態(tài)的逐漸轉(zhuǎn)變，隨后又出現(xiàn)商務(wù)辦公樓。如今，這三大物業(yè)商業(yè)物業(yè)已經(jīng)成為人們生產(chǎn)生活中最為不可或缺的物業(yè)類型了。（當(dāng)然有時(shí)也有些工業(yè)、物流、健康和養(yǎng)老物業(yè)，鑒于篇幅，此處暫略）

一、酒店（Hotel）

酒店又稱為賓館、旅館、旅店、旅社、客店、客棧。hotel這一單詞在港澳和東南亞地區(qū)翻譯成“酒店”，并在改革開(kāi)放后引入中國(guó)大陸。發(fā)展至今，酒店的用途、功能和設(shè)施已經(jīng)非常復(fù)雜，因此酒店可以按照多種方法進(jìn)行分類，較為常見(jiàn)的是傳統(tǒng)分類法和地理位置分類法。

酒店的傳統(tǒng)分類法，主要按其用途進(jìn)行劃分，大致可以分為商業(yè)性酒店、長(zhǎng)住式酒店、度假式酒店和會(huì)議酒店四種。商業(yè)性酒店（The Commercial Hotel）指的是為從事企業(yè)活動(dòng)的商業(yè)旅游者提供住宿、膳食和商業(yè)活動(dòng)及有關(guān)設(shè)施的酒店；長(zhǎng)住式酒店（Residential Hotel）也被稱為酒店式公寓，主要接待居住期較長(zhǎng)的客戶，通?？腿藭?huì)被要求與酒店簽訂一份主要包括租期、租金支付方式、酒店服務(wù)內(nèi)容為條款的協(xié)議；度假性酒店（Resort Hotel）主要位于海濱、山城景色區(qū)或溫泉附近，這類酒店通常設(shè)置了完善的康樂(lè)服務(wù)和游樂(lè)設(shè)施，為度假客戶提供服務(wù)；會(huì)議酒店（Convention Hotel）是專門為從事商業(yè)、貿(mào)易展覽會(huì)、科學(xué)講座會(huì)的商客提供住宿、膳食和展覽廳、會(huì)議廳的一種特殊形式的酒店。

按照酒店的地理位置分類法，可以將酒店分為公路酒店、機(jī)場(chǎng)酒店、城市中心酒店和風(fēng)景區(qū)酒店四類。公路酒店（High Way Hotel）主要是為了滿足汽車出游的客戶的需要而建設(shè)的提供廉價(jià)、方便、舒適的住宿和餐飲服務(wù)的酒店；機(jī)場(chǎng)酒店（Airport Hotel）主要為暫時(shí)在機(jī)場(chǎng)逗留的旅客提供住宿和餐飲服務(wù)的場(chǎng)所；城市中心酒店（Downtown Hotel）一般為商業(yè)性酒店并建設(shè)在城市中心位置；風(fēng)景區(qū)酒店（Resort Hotel）即建設(shè)在風(fēng)景區(qū)的酒店，一般為度假性酒店。

酒店是人類生產(chǎn)生活中不可缺少的商業(yè)設(shè)施，優(yōu)良的酒店有著穩(wěn)定的客戶和現(xiàn)金流，是資本追捧的對(duì)象。現(xiàn)代酒店管理作為資產(chǎn)管理的一個(gè)分支已經(jīng)形成了完善的管理理論和實(shí)踐體系，是目前最為成熟的商業(yè)服務(wù)物業(yè)。

二、零售物業(yè)（Retail Property）

零售物業(yè)也被稱為零售商業(yè)物業(yè)，指的是用于向消費(fèi)者提供零售商品和相關(guān)服務(wù)的建筑或空間。零售物業(yè)的歷史悠久，當(dāng)人類商品交換的行為發(fā)生在室內(nèi)時(shí)，就出現(xiàn)了零售物業(yè)。隨著歷史的演變，零售物業(yè)的種類越發(fā)繁多，其中包括了集貿(mào)市場(chǎng)、小型店鋪、百貨商場(chǎng)、大型購(gòu)物中心等各種零售商業(yè)空間。零售物業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資領(lǐng)域通常被稱為商業(yè)地產(chǎn)。

我國(guó)在2004年發(fā)布《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T 18106-2004）將零售業(yè)態(tài)劃分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)兩類。并將有店鋪零售業(yè)態(tài)劃分為雜食店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店、百貨店、專業(yè)點(diǎn)、專賣店、家居建材店、購(gòu)物中心（社區(qū)購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心）和工廠直銷中心12種業(yè)態(tài)。又將無(wú)商鋪零售分為了電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、直銷和電話購(gòu)物6種業(yè)態(tài)。國(guó)標(biāo)同時(shí)對(duì)這18種業(yè)態(tài)進(jìn)行了定義，根據(jù)業(yè)態(tài)的選址、商圈與目標(biāo)客戶、規(guī)模、商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)、商品售賣方式、服務(wù)功能和管理信息系統(tǒng)7個(gè)維度上特點(diǎn)的差別為原則對(duì)有店鋪零售業(yè)態(tài)進(jìn)行分類；根據(jù)目標(biāo)客戶、商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)、商品售賣方式和服務(wù)功能6個(gè)維度上特點(diǎn)的差別為原則對(duì)無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)進(jìn)行分類。

國(guó)標(biāo)的分類方式詳細(xì)地將市場(chǎng)上的零售業(yè)態(tài)進(jìn)行了全面性的梳理，因此很多機(jī)構(gòu)將其作為零售物業(yè)的分類。然而將零售業(yè)態(tài)分類方式直接用作零售物業(yè)的分類方式還是有些不妥，主要原因在是這種分類方式從單一的經(jīng)營(yíng)主體特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，非常適合在工商管理上的應(yīng)用，但未充分考慮到物業(yè)的形態(tài)。而零售物業(yè)的分類必須要參照零售業(yè)態(tài)分類和物業(yè)類型再進(jìn)行劃分。

由此可見(jiàn)，在零售物業(yè)的分類上可以建筑形態(tài)為主，零售業(yè)態(tài)為輔進(jìn)行劃分。這樣大致可以分為：商鋪（臨街商鋪、鄰里中心）、商場(chǎng)（街區(qū)商業(yè)、百貨商場(chǎng)）、綜合商業(yè)（購(gòu)物中心、奧特萊斯）和特殊商業(yè)（旅游商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)）四個(gè)小類。

三、商務(wù)辦公物業(yè)（Business Office Property）

商務(wù)辦公物業(yè)是從政府行政辦公物業(yè)發(fā)展而來(lái)。辦公活動(dòng)的活躍，必然會(huì)衍生出諸如購(gòu)物、餐飲和住宿等各類生活和商務(wù)需求。在這一背景下，辦公物業(yè)的投資人或發(fā)展商在辦公物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)盡量迎合這些需求，這使得辦公物業(yè)產(chǎn)品的類型更為復(fù)合化，并出現(xiàn)了商務(wù)辦公、酒店和零售物業(yè)的復(fù)合型商業(yè)服務(wù)物業(yè)。這也很好解釋了為什么大部分寫字樓下總是有配套的底商、酒店甚至購(gòu)物中心。

隨著城市的發(fā)展，在商業(yè)服務(wù)物業(yè)的基礎(chǔ)上又發(fā)展出了城市綜合體。城市綜合體是由商務(wù)辦公、零售、酒店餐飲、公寓住宅、展覽展示為核心功能聚合而成的建筑群，這些物業(yè)形成了一個(gè)自身商業(yè)服務(wù)閉環(huán)，通常會(huì)成為城市經(jīng)濟(jì)中心。

商務(wù)辦公物業(yè)形態(tài)多變，有單棟辦公樓形態(tài)、有廠房改建的、有辦公園區(qū)的，但其核心概念卻是一致的，而其本身是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。未來(lái)，張知知會(huì)對(duì)商務(wù)辦公物業(yè)進(jìn)行更為細(xì)致的分析。

這三類物業(yè)通常會(huì)出現(xiàn)在城市中心的繁華地帶，是城市重要的組成部分。由于辦公物業(yè)、酒店和零售物業(yè)具有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，因此很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)安排這三種業(yè)態(tài)，而這類房地產(chǎn)產(chǎn)品也被稱為城市綜合體。

四、商業(yè)物業(yè)的特性

商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)是生產(chǎn)方式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式演化的結(jié)果，因此相較于居住物業(yè)，在建筑形態(tài)、配套設(shè)備、服務(wù)對(duì)象、管理方式上均顯得更為復(fù)雜。商業(yè)物業(yè)服務(wù)于商業(yè)活動(dòng)，一般情況下，商戶將其作為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)過(guò)程，并為此支付場(chǎng)地使用對(duì)價(jià)。商戶在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，更希望能提高資金的流動(dòng)性而租用生產(chǎn)場(chǎng)地，而非將資金投入場(chǎng)地形成固定資產(chǎn)，這催生了商業(yè)物業(yè)投資行業(yè)----投資商業(yè)物業(yè)并出租給商戶而獲得投資回報(bào)。

因此商業(yè)物業(yè)有著服務(wù)性、公眾性、經(jīng)營(yíng)性和收益性四大特征。這些特性是 商業(yè)物業(yè)不斷的演化而形成的，并決定了商業(yè)物業(yè)的管理方式。

1.服務(wù)性

商業(yè)物業(yè)的使用者一般有三類：物業(yè)主、商戶和消費(fèi)者。就物業(yè)主而言，一般會(huì)向商戶和消費(fèi)者同時(shí)提供服務(wù)。業(yè)主投資商業(yè)物業(yè)并向商戶提供場(chǎng)地而收取租金和運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)向客戶提供良好的消費(fèi)環(huán)境都具有較強(qiáng)的服務(wù)性；而商戶無(wú)論是面向個(gè)人消費(fèi)者還是面向機(jī)構(gòu)消費(fèi)者提供商品和服務(wù)的行為也是服務(wù)業(yè)的一部分。因此物業(yè)性貫穿了整個(gè)商業(yè)活動(dòng)的全程，這使得商業(yè)物業(yè)具有強(qiáng)大的服務(wù)基因。

2.公眾性

商業(yè)活動(dòng)需要一個(gè)交互過(guò)程，這種交互需要公眾的參與，作為商業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)地支持的商業(yè)物業(yè)需要面向公眾提供各種服務(wù)并促成交換。雖然有的時(shí)候商業(yè)物業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)制定一定的物業(yè)使用人員限制的規(guī)則，如在商務(wù)辦公物業(yè)中限制部分人員的出入，但這種限制不能排除非限制人員的公眾性。

3.收益性

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)人口增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，使得商業(yè)物業(yè)在一些區(qū)域中出現(xiàn)了稀缺性并引起價(jià)值的提升，許多物業(yè)的使用者并不愿意將資本沉積在固定資產(chǎn)上，而更愿意通過(guò)向所有者支付代價(jià)而獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)，于是形成了“租（rent）”。由于“租”呈現(xiàn)了穩(wěn)定和持續(xù)的收入特性，吸引了資本的追捧，因而房地產(chǎn)作為耐用消費(fèi)品和生產(chǎn)資料的同時(shí)，又成為了資本品。因而，這三類商業(yè)物業(yè)甚至直接被稱為收益性物業(yè)。這種以房地產(chǎn)租金為收益的商業(yè)行為，從本質(zhì)上是資本的利息的一種表現(xiàn)形式，并且逐漸使得房地產(chǎn)投資成為了一種新興的行業(yè)。這種投資品依靠租金的收入以及本身資產(chǎn)的升值體現(xiàn)其收益性。

4.經(jīng)營(yíng)性

商業(yè)物業(yè)具有經(jīng)營(yíng)性。經(jīng)營(yíng)性主要是就物業(yè)業(yè)主而言的，商業(yè)物業(yè)一般以固定資產(chǎn)體現(xiàn)，作為資產(chǎn)必然需要經(jīng)營(yíng)。商務(wù)物業(yè)的收益性是通過(guò)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)而體現(xiàn)的。商業(yè)物業(yè)作為一種資產(chǎn)需要通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)手段提高其租金和資產(chǎn)升值收入，從而提高資產(chǎn)的利用率和回報(bào)率，這些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均體現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性。

就商業(yè)物業(yè)的四大特性而言，服務(wù)性和公眾性是物業(yè)實(shí)體性在商業(yè)物業(yè)上的表現(xiàn)，而受益性和經(jīng)營(yíng)性是物業(yè)的權(quán)益性在商業(yè)物業(yè)上的表現(xiàn)，所有的特性都以物業(yè)為基礎(chǔ)，根據(jù)不同的用途而變化。商業(yè)物業(yè)的權(quán)益性以資產(chǎn)的形式表現(xiàn)出來(lái)。因此商業(yè)物業(yè)的管理需要在實(shí)體上考慮到服務(wù)性和公眾性在權(quán)益上考慮資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，由此可以推論，商業(yè)物業(yè)管理本質(zhì)上是商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)管理。

第二篇：商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理會(huì)隨著房地產(chǎn)投資目的的不同在管理方式上出現(xiàn)較大的差異。一般而言，自用的房地產(chǎn)，對(duì)其管理更注重于用途，確保房地產(chǎn)正常使用，雖然作為固定資產(chǎn)處理會(huì)進(jìn)行一定的資本化，但總體而言都屬于家庭或組織單位的內(nèi)部管理。就投資性房地產(chǎn)而言， 一切圍繞著收益，更高的收益意味著房地產(chǎn)的價(jià)值的提升，并最終體現(xiàn)在投資回報(bào)率上。

商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)管理內(nèi)涵十分豐富，是一個(gè)資產(chǎn)形成到滅失的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，有時(shí)甚至是資產(chǎn)的全生命周期的管理。資產(chǎn)管理的核心目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資本的增值。因此，廣義的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理本質(zhì)上商業(yè)物業(yè)的投資的過(guò)程，狹義的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指商業(yè)物業(yè)形成資產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)管理。

一、廣義的資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理（Asset Management）是指對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)、和其他權(quán)利其他財(cái)產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)組合進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分，以及達(dá)到保存、創(chuàng)造財(cái)富等目的。廣義的資產(chǎn)管理是一種投資管理，完整的投資行為包括了投資、融資、投后管理和退出等活動(dòng)，通過(guò)這些行為保存和創(chuàng)造財(cái)富。

一般而言，如圖1所示，房地產(chǎn)投資行業(yè)基本分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)權(quán)益投資和房地產(chǎn)金融衍生品投資三大類。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要指在通過(guò)獲取土地后，進(jìn)行公路、基礎(chǔ)設(shè)施和房屋等建設(shè)增加土地或價(jià)值并對(duì)土地和商品房屋進(jìn)行出售或出租經(jīng)營(yíng)（更多以出售的形式）來(lái)獲取投資收益。房地產(chǎn)權(quán)益投資是指投資人以直接或間接的方式通過(guò)購(gòu)買房地權(quán)益并以出租的方式賺取收益為目的投資行為。間接投資一般以房地產(chǎn)有限合伙、房地權(quán)權(quán)益基金和房地產(chǎn)投資信托等工具實(shí)施。房地產(chǎn)金融衍生品的投資是對(duì)以房地產(chǎn)資產(chǎn)為原生資產(chǎn)派生出的金融工具的投資，這類投資品更偏向于金融投資。事實(shí)上，在西方社會(huì)房地產(chǎn)本身就是金融行業(yè)的一個(gè)分支。

圖1 房地產(chǎn)投資分類示意圖

房地產(chǎn)權(quán)益投資又可以分為直接投資和間接投資兩種方式，房地產(chǎn)直接投資形成的是實(shí)物資產(chǎn)，房地產(chǎn)間接投資形成的是金融資產(chǎn)。房地產(chǎn)直接投資，簡(jiǎn)單說(shuō)就是用資金購(gòu)買房地產(chǎn)并獲得地產(chǎn)實(shí)體的同時(shí)，獲取房地產(chǎn)所有權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）。房地產(chǎn)間接投資主要可以有房地產(chǎn)上市公司股票、房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金等房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

商業(yè)物業(yè)一般都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資或者是房地產(chǎn)直接投資形成的資產(chǎn)，而根物業(yè)的相關(guān)定義，在資產(chǎn)形成之后，習(xí)慣性就稱之為商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)作為一類資產(chǎn)，有著長(zhǎng)期的和穩(wěn)定的收益特性，這些特性對(duì)資本具有強(qiáng)大的吸引力，是資產(chǎn)管理中可或缺的一個(gè)品類。

在西方國(guó)家和地區(qū)，由于房地產(chǎn)價(jià)值大，投資專業(yè)度高，收益穩(wěn)定，因此深受各類金融服務(wù)機(jī)構(gòu)和投資者的喜好，開(kāi)發(fā)了大量的金融投資工具。因此如表1所示，在 MSCI（摩根斯丹利）公司和S&P（標(biāo)準(zhǔn)普爾）公司于1999年8月共同推出的全球產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)GICS（global industry classification standard）中將其歸于金融業(yè)。

表1 MSCI和S&P全球產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)GICS

在英國(guó)，如表2所示，倫敦金融時(shí)報(bào)（FTSE）的全球分類系統(tǒng)----GCS （global classification system）也將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融業(yè)。此外，美國(guó)與1997年推出的北美產(chǎn)業(yè)分類體系NAICS（NORTH AMERICIAN industry classification system）取代了原標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類SIC（standard industry classification）后也將房地產(chǎn)劃歸為金融業(yè)。

表2 倫敦金融時(shí)報(bào)（FTSE）的全球分類系統(tǒng)----GCS

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展源自于住房制度的改革，短時(shí)間內(nèi)的快速發(fā)展使得房地產(chǎn)的發(fā)展模式與西方國(guó)家和地區(qū)有著一定的差別。如表3所示，按照我國(guó)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T 4754-2011），房地產(chǎn)業(yè)被劃分在第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)大類。

表3 我國(guó)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T 4754-2011）

隨著房地產(chǎn)需求的逐步滿足以及房地產(chǎn)價(jià)值的不斷增長(zhǎng)，金融工具的越發(fā)豐富，原有的粗放型發(fā)展模式將會(huì)被替代，原有的融資方式也在改變，房地產(chǎn)金融屬性將會(huì)更加體現(xiàn)出來(lái)。

從金融資產(chǎn)管理的角度出發(fā)，廣義的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵比較豐富，指的通過(guò)對(duì)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分，以及達(dá)到保存、創(chuàng)造財(cái)富等目的。如圖2所示，此處的管理、運(yùn)用和處分主要指的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資決策、投資實(shí)施、投后管理和退出管理等活動(dòng)。這些投資活動(dòng)，主要將資金以建設(shè)、收購(gòu)等方式轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)資產(chǎn)，并以持有期的租金收入和資產(chǎn)出售獲得的溢價(jià)收益從而實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。廣義“資產(chǎn)管理”概念一般也被稱為“投資管理”。

由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資一般分為新建項(xiàng)目投資和存量項(xiàng)目投資，并且項(xiàng)目的退出又可以分為資產(chǎn)出售和資產(chǎn)滅失兩種情況，因此資產(chǎn)管理的周期可能與物業(yè)的全壽命周期可能并不相符。但總體就投資而言無(wú)論是否持有直至資產(chǎn)的滅失，其內(nèi)涵基本相似，而管理的目的始終圍繞著資產(chǎn)的收益最大化和保值增值。

圖2 房地產(chǎn)投資管理內(nèi)涵示意圖

從商業(yè)物業(yè)投資管理的內(nèi)涵出發(fā)，大致可以將其分為三個(gè)階段：投資期、收益期和退出期。投資期內(nèi)，主要進(jìn)行投資的決策和投資的實(shí)施。投資的決策和實(shí)施的主要工作內(nèi)容是對(duì)投資的客體進(jìn)行充分的評(píng)估，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定義，確定投資目標(biāo)和計(jì)劃，合理規(guī)劃和使用資金并最終形成和獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)。投資收益期內(nèi)，主要對(duì)持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行投后管理。投后管理工作主要分為投后監(jiān)管和經(jīng)營(yíng)管理，這階段的工作主要是通過(guò)各種技術(shù)手段和管理措施對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)實(shí)行經(jīng)營(yíng)和管理，確保投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資決策所定義的各類目標(biāo)。退出期內(nèi)，是房地產(chǎn)資產(chǎn)變現(xiàn)的過(guò)程。退出機(jī)制和退出方式各不相同，但總體而言需要通過(guò)在最優(yōu)的時(shí)點(diǎn)和最優(yōu)的方式對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行處分，使其轉(zhuǎn)化為資本，并使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的投資回報(bào)。

二、狹義資產(chǎn)管理

狹義的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理指的是持有期的項(xiàng)目資產(chǎn)的管理，即是投后資產(chǎn)管理，通過(guò)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益最大化。不同于其他的投資品，商業(yè)物業(yè)作為一種投資品，其特性決定了在資產(chǎn)形成之后的經(jīng)營(yíng)管理結(jié)果直接影響到投資成效，而其經(jīng)營(yíng)管理具有相當(dāng)強(qiáng)的專業(yè)性。

在管理實(shí)踐中，商業(yè)物業(yè)的投后管理通常被稱為“資產(chǎn)管理”，其中又劃分為“投后監(jiān)管”和“經(jīng)營(yíng)管理”兩大模塊?！巴逗蟊O(jiān)管”是對(duì)投資管理期初的投資決策的執(zhí)行以及反饋，并根據(jù)監(jiān)管有效調(diào)整投資策略，保證投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！敖?jīng)營(yíng)管理”指的是商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在形成之后的一系列經(jīng)營(yíng)管理行為，以確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

在中國(guó)大陸物業(yè)行業(yè)中，“物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理”概念一般在行業(yè)內(nèi)定義為：為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用設(shè)施管理（Facilities Management）、物業(yè)管理（Property Management）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（Real Estate Assets Management）、房地產(chǎn)組合投資管理（Real Estate Portfolio Management）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

該定義以物業(yè)管理公司為出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)為客戶提供多種經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，滿足客戶的多樣化服務(wù)需求。對(duì)應(yīng)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

定義中的設(shè)施管理主要指設(shè)施（設(shè)備）的運(yùn)行管理與維護(hù)上；物業(yè)管理主要指為租戶提供及時(shí)的服務(wù)以及保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流；資產(chǎn)管理主要指為資產(chǎn)制定和實(shí)施管理策略和計(jì)劃以滿足投資者對(duì)資產(chǎn)價(jià)值最大化的要求；投資組合管理指的是投資組合目標(biāo)的制定和管理計(jì)劃的確認(rèn)和執(zhí)行以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力并最終實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化。

這一關(guān)于經(jīng)營(yíng)管理概念的定義和表述基于物業(yè)管理公司的延伸服務(wù)立場(chǎng)上，因此，站在物業(yè)公司的立場(chǎng)上無(wú)可厚非，但在大資管時(shí)代的投資方的角度上，有著一定的局限性。

首先，關(guān)于設(shè)施管理的表述有待商榷。其次，將資產(chǎn)管理和投資組合管理包含在經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)超出了其概念范疇。最后，該定義將經(jīng)營(yíng)管理的客體設(shè)置僅為收益性物業(yè)有失偏頗。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理顯然是經(jīng)濟(jì)類的，是物業(yè)的權(quán)益管理，以物業(yè)為物質(zhì)資料以追求獲得更多的物質(zhì)利益，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，這種利益的追求最終體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)性上。從物業(yè)的定義中可以看出，物業(yè)是正在使用中或可以投入使用的建筑物，也就是物業(yè)資產(chǎn)形成后對(duì)其進(jìn)行管理，本質(zhì)上是物業(yè)資產(chǎn)投后管理的重要組成部分。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)圍繞著投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，不同的物業(yè)類型所追求的管理目標(biāo)都不盡相同。

綜上所述，如圖3所示，資產(chǎn)管理作為投后管理工作是為了實(shí)現(xiàn)投資期擬定的投資目標(biāo)。因此在投后監(jiān)管主要的工作是預(yù)算、績(jī)效和風(fēng)險(xiǎn)管理，是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的評(píng)估和預(yù)判。經(jīng)營(yíng)管理的工作更加實(shí)際，可以還是從物業(yè)的權(quán)益性和實(shí)物性出發(fā)，將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)分解為面向于物業(yè)實(shí)務(wù)性的物業(yè)管理和針對(duì)于物業(yè)權(quán)益性的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。

圖3 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理內(nèi)涵示意圖

由此可將物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理定義為：通過(guò)對(duì)于物業(yè)實(shí)體的管理和物業(yè)權(quán)益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，發(fā)揮和提高物業(yè)效益，繼而實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

正如前文所述，商業(yè)物業(yè)最為常見(jiàn)的是商務(wù)辦公物業(yè)、零售地產(chǎn)物業(yè)和酒店，當(dāng)然如收費(fèi)路橋、旅游景區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、養(yǎng)老物業(yè)也算是一種另類的收益性物業(yè)。不同的收益性物業(yè)有著各自并不相投的特點(diǎn)，投資和管理方式也并不相同。因此針對(duì)不同的物業(yè)類型需要在基本的管理模式下有所變通，形成各自特有的管理體系，亦稱物業(yè)資產(chǎn)管理的子體系。比如，酒店的資產(chǎn)管理往往被簡(jiǎn)稱為酒店管理。