你是不是也曾想：有個(gè)大房子，面朝大海，春暖花開?，F(xiàn)在也還是在想...

但是房價(jià)走勢，各種預(yù)測讓人霧里看花，跌？不跌？漲？還漲？

可是，不論價(jià)格走高走低，有需要的還是要買房。確定好買房了，那就繞不開：房貸！即使現(xiàn)在房貸利率上浮，還是要買房，要貸款！

1全款買還是貸款買，貸款多少合適？

當(dāng)然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現(xiàn)金實(shí)在沒地兒去啦，買個(gè)房子玩玩，就不多說啦。

建議：貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸。

2如果貸款，貸多長時(shí)間合適，要提前還款嗎？

先來舉個(gè)例子：假設(shè)首付30% ，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：4.05% 商業(yè)貸款：6.15%，公積金貸款120萬，商業(yè)貸款280萬，貸款400萬。

很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。

但是我們換位思考，投資的利息只要大于6.15%，假如現(xiàn)在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。

建議：按最長的時(shí)間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。

3等額本息or等額本金？

等額本金法最大的特點(diǎn)是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多 ，然后逐月減少，越還越少，計(jì)算公式為：

每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計(jì)已還本金)×月利率

每月本金=總本金/還款月數(shù)

每月利息=(本金-累計(jì)已還本金)×月利率

還款總利息=（還款月數(shù)+1）*貸款額*月利率/2

還款總額=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2+貸款額

注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

例：李先生買了一套商品房，面積120平米，他向銀行貸款60萬，還款期限為20年，年利率為6%(月利率為5‰)現(xiàn)在我們分別用等額本金和等額本息法進(jìn)行分析：

等額本息：每月還款金額=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

等額本金：第一個(gè)月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

第二個(gè)月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

......

等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。

實(shí)質(zhì)上，等額本金法與等額本息法并沒有很大的優(yōu)劣之分，大部分是根據(jù)每個(gè)人的現(xiàn)狀和需求而定的。等額本息利于記憶、規(guī)劃、方便還款。事實(shí)上絕大多數(shù)人都寧愿選擇“等額還款方式”，因?yàn)檫@種方式月還款額固定還款壓力均衡，與等額本金法差別也不是非常的大，況且隨著時(shí)間的增長，會使資金的使用價(jià)值產(chǎn)生了不同。當(dāng)然，也有許多人經(jīng)濟(jì)相對寬裕，想使自己以后的生活更加輕松及節(jié)約成本，會選擇等額本金法。簡單來說選擇哪種還款方式，需根據(jù)每個(gè)人的現(xiàn)狀和對未來的規(guī)劃而定，不要一味的相信別人的話。

4提前還款vs不用提前還款

提前還款三類人：

1.傳統(tǒng)保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學(xué)習(xí)，不了解，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實(shí)的明智選擇。

2.不想要任何的負(fù)責(zé)，覺得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧。

3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶小編一塊玩吧。

5建議不用提前還款的類型

1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。

2.等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。

等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時(shí)間，節(jié)省的利息會比較多，其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。

總結(jié)：首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？即使近期房貸利率上浮，但中國長期是通貨膨脹。你能借到銀行的錢，其實(shí)就是等于賺到了。