聲明：本收房攻略僅僅是告知各位業(yè)主，在租賃合同到期，租客不返還你的房屋的時(shí)候，你有權(quán)利采取適當(dāng)?shù)拇胧┦栈貙儆谀愕姆孔?！本律師鄭重提醒：在收房過(guò)程中務(wù)必保持克制，不要發(fā)生任何的肢體沖突、不要借收房之名侵犯他人合法權(quán)利。本律師對(duì)任何人依照本攻略收房過(guò)程中發(fā)生的任何人身傷害、物品損壞不承擔(dān)任何的責(zé)任。

以下為正文：

有多余的房子出租以獲得收入，本來(lái)是件很開心的事，但若遇到一個(gè)鬧心的租客，且不說(shuō)不好好照管你的房子和家具，萬(wàn)一到期不肯搬出，那真是鬧心加鬧心。

最近朋友們?cè)褋?lái)問(wèn)：租客到期不騰退房屋，不續(xù)約也不繳納房租，我的房子我還收不回來(lái)了，這可如何是好，這真是--事兒雖小卻極其煩心的糟心事。

作為業(yè)主向法院起訴要求租戶騰退并承擔(dān)占用房屋期間的租金等各種損失，這當(dāng)然沒問(wèn)題，但司法有司法的程序，一個(gè)程序走下來(lái)，半年一年的可能就過(guò)去了，如果你的房子在北上廣深或任何經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，法官們現(xiàn)在已經(jīng)忙得五加二、白加黑了，論先來(lái)后到，您恐怕也別想一兩天、一兩月解決問(wèn)題。等到執(zhí)行法官終于幫你把租戶騰出去了，萬(wàn)一租客真沒錢，占用房子的損失一時(shí)半會(huì)兒您也是別惦記了。如果你的租客死皮賴臉一直這么住著直到法院執(zhí)行，這事您說(shuō)您恐怕搞不好也得煩出個(gè)抑郁癥來(lái)。

怎么辦呢？其實(shí)您在一定程度上是可以自力救濟(jì)的！但是，只要有但書的地方一定是要非常認(rèn)真仔細(xì)的閱讀：我國(guó)法律目前對(duì)自力救濟(jì)的規(guī)定相當(dāng)粗線條（注意：本處講的自力救濟(jì)僅僅指財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵犯，對(duì)于人身權(quán)、健康權(quán)受到侵犯的自力救濟(jì)不在本文的討論范圍之內(nèi)）。那么我們主要研究了解目前司法實(shí)踐中關(guān)于自力救助的判決。單純就財(cái)產(chǎn)權(quán)力受到侵害時(shí)，自力救濟(jì)有嚴(yán)格的裁判標(biāo)準(zhǔn)：其一，必須為了保護(hù)自己的權(quán)利。如果房子不是你，房主也沒有書面委托，你就不要亂出頭了。其二、應(yīng)主要針對(duì)物。收個(gè)房子不要最后變成了打架斗毆，打傷別人你坐牢，打不過(guò)受痛還賠房租。其三、必要的限度。最后收房就好了哈，別人的東西不要亂處理，隨意處分別人的東西那就是你侵權(quán)了，得賠喲！記住這三點(diǎn)。

特別注意、特別注意、特別注意：

1、如果你的租客是老弱病殘?jiān)?，律師勸您還是向法院起訴吧，萬(wàn)一騰房騰出個(gè)人身傷害，那可就不只是房租損失了。

2、如果您的租客是黑澀會(huì)或者看起來(lái)很像地痞無(wú)賴，律師勸您還是向法院起訴吧，回頭您治不了他反倒讓他把您給人身傷害了，那更是一百個(gè)一萬(wàn)個(gè)不值。

3、有話好好說(shuō)、好好說(shuō)，別吵架，別以為威脅、強(qiáng)迫能解決問(wèn)題。恰恰不是！大部分時(shí)候威脅和強(qiáng)迫只會(huì)使事情惡化。律師曾經(jīng)遇到一個(gè)當(dāng)事人，房子委托給某中介出租。租賃合同到期后，中介派了十幾二十個(gè)黑衣大漢去收房。大哥，您是中介不是黑澀會(huì)，好嗎。租客可真不含糊，男人正好外出，媳婦在家照顧未滿周歲的孩子。呵，這可真是個(gè)女中豪杰，十幾個(gè)黑大漢想嚇唬我嘛？不但沒戲，我還讓你倒霉呢！報(bào)警加錄像。警察來(lái)了，錄像在這里呢，你走不走？中介撤退了，租客毫發(fā)無(wú)損，但業(yè)主可就慘了！自此房子也不退了，房租也不交了，你中介還得賠我嚇壞孩子的損失呢？什么？讓我搬出去，不行！業(yè)主這個(gè)愁啊，是人都知道你拿我房子威脅中介，這沒道理??！可是租客就不管！你說(shuō)咋辦？中介現(xiàn)在可斯文了，人家不管了，反正是你的房子我可不著急。所以，先禮后兵很有道理！不然，本來(lái)你有理的事，辦到最后變成了你沒理，多虧！

該提示的提示，該說(shuō)明的說(shuō)明，終于：攻略來(lái)了（嘿嘿嘿，其實(shí)也很簡(jiǎn)單）：

1、承租合同到期：這個(gè)很重要。A、合同沒到期，業(yè)主要收房一定要有明確的約定；B、如果沒有約定，那就談?wù)剢h，談妥了啥都好說(shuō)，談不妥等到期吧。C、如果租賃合同約定：租賃期滿前一個(gè)月商定是否續(xù)租？那么就要按照租賃合同約定，承租期到期前一個(gè)月與租客溝通。

總之一句話：按合同履行，不想按合同履行，談?wù)剢h，談妥了咋都行。

關(guān)于租房合同：目前大部分人覺得合同很簡(jiǎn)單，用模板唄，網(wǎng)上下一個(gè)唄。對(duì)此，律師也簡(jiǎn)單一句話回復(fù)：放之四海而皆準(zhǔn)的模板，在你遇到事兒的時(shí)候，通常真沒什么用。不過(guò)，有份合同總歸比啥也沒有強(qiáng)！

2、通知搬離并交接房屋：通知很重要，再次提示：先禮后兵！

A告知的內(nèi)容：書面告訴你的租客：租房合同已經(jīng)到期，請(qǐng)?jiān)诘狡谌栈蛘叩狡诤髱兹諆?nèi)收拾好租客自己的東西按期搬離，并約定好具體時(shí)間交接房屋，交接地一般定為房屋處，交接時(shí)可一并結(jié)清房租、退還押金，同時(shí)結(jié)清水、電、煤、電視、電話、物業(yè)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等等雜費(fèi)，檢查屋內(nèi)設(shè)施、交接房屋鑰匙。

B告知方式：一般需要窮盡各種手段，所謂窮盡就是：電話、短信、微信、郵件，不要忘記還有一種方式就是：直接在房屋大門處貼通知，貼好后別忘記拍照留念。對(duì)了，留念時(shí)最好有時(shí)間、參照物，參照人等等。

3、重點(diǎn)來(lái)了，如果拒不搬離：

這個(gè)過(guò)程是收房最痛苦的階段，但是人生嘛，沒點(diǎn)痛苦，你都不好意思說(shuō)自己活了一場(chǎng)。好吧，痛苦歸痛苦，事情還是要做，而且要做細(xì)致哈：

A、到了約定的交接日帶好房產(chǎn)證（證明房子是你的）、身份證（證明房產(chǎn)證上的房主是你）、租房合同（證明合同到期了），如果租客拒不搬出則報(bào)警。一定要報(bào)警。提示，房產(chǎn)證、身份證、租房合同這些給警察蜀黍看，原件要保存好。

B、報(bào)警之后：如果是你的房子、租房合同也確實(shí)到期了，警察蜀黍一般會(huì)調(diào)解，給租客幾天的時(shí)間搬出，但不要期待警察幫你請(qǐng)租客出去，這不是人家職責(zé)范圍內(nèi)的事。

C、第一次報(bào)警之后，租客還是拒不搬出，返回本文攻略第二條，再次通知搬離，這一次要告知的內(nèi)容有：在某年某月某日業(yè)主會(huì)來(lái)收房，如果你不搬離業(yè)主會(huì)封存你的物品并更換房門門鎖。同樣要窮盡一切手段告知租戶，實(shí)在聯(lián)系不上，告知書貼在門上拍照。

D、 從A到C重復(fù)幾次之后，到了約定的日子就可以帶著鎖匠師傅換鎖收房。

4、封存租客物品。房屋內(nèi)若留有他人物品，不論價(jià)值如何，第一該物品不能私自占有，第二不能隨意處分，第三、一定要封存。封存的時(shí)候要注意做好記錄，拍照加全程錄像：從師傅開鎖起到把租客的東西收拾齊全封存要全程錄像。如果是手機(jī)錄像，錄完之后保存視頻，同時(shí)要保留原始載體。

可能的風(fēng)險(xiǎn)：

在你換鎖收房時(shí)，因?yàn)槲輧?nèi)仍然會(huì)有租客的物品，那么有可能租客會(huì)向法院起訴你，賠償因?yàn)槟銚Q鎖導(dǎo)致租客的物品損壞或者遺失，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，做好記錄就很重要，這也是為什么要進(jìn)行錄像的原因。當(dāng)然任何訴訟都需要證據(jù)，證明物品存在或者在此地遺失、損壞有一定難度。但既然官司打到了法院，還請(qǐng)聘請(qǐng)專業(yè)的律師來(lái)幫你訴訟吧，畢竟術(shù)業(yè)有專攻。

5、告知租客盡快來(lái)協(xié)商解決剩余事項(xiàng)。此次告知中應(yīng)包含如下內(nèi)容：告知租客房屋已經(jīng)收回，租客物品已經(jīng)封存，請(qǐng)租客盡快來(lái)取走租客自己物品并協(xié)商處理其他事項(xiàng)，逾期會(huì)收取保管費(fèi)等等。

6、協(xié)商并徹底了結(jié)此事件。房子收回來(lái)了，鬧心事沒有了，風(fēng)清氣爽的人生又開始了。

本文所涉法律關(guān)系：

1、租賃法律關(guān)系：當(dāng)出租方與承租方簽訂租賃合同，租賃法律關(guān)系成立。房主基于對(duì)房屋的所有權(quán)，有權(quán)將房屋的使用權(quán)讓渡給承租方，并據(jù)此收取租金；承租人支付租金并成為房屋的用益物權(quán)人，在承租期內(nèi)獲得房屋的使用權(quán)。當(dāng)租賃合同到期，出租方和承租方又沒有達(dá)成續(xù)約的合意，因合同到期，租賃法律關(guān)系消滅，租戶的用益物權(quán)消滅，房主基于對(duì)房屋的所有權(quán)收回房屋。

2、侵權(quán)法律關(guān)系：租賃合同到期，用益物權(quán)消滅，承租方此時(shí)如果不交回房屋，對(duì)他人所有的房屋占用則構(gòu)成對(duì)他人合法權(quán)力的侵犯，侵權(quán)法律關(guān)系由此而產(chǎn)生。