不管是國(guó)有出讓地還是集體建設(shè)用地（村民宅基地）都叫使用權(quán)。

國(guó)有出讓地所有權(quán)屬于國(guó)家，集體建設(shè)用地（村民宅基地）所有權(quán)屬于集體組織。

介紹一下集體建設(shè)用地使用權(quán)。

方式一：

可以是租（最長(zhǎng)一次性20年），但在成都也在嘗試20+20年，一次性付清租金，20年過(guò)后自動(dòng)續(xù)約。也有一年一付，這樣可以減輕承租方的資金壓力。

任何個(gè)人或者家庭都可以租賃，村民院子承租人可以改建，可以重修，350平米內(nèi)鎮(zhèn)一級(jí)人民政府批準(zhǔn)，超過(guò)需要縣一級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)。20年后或者40年后，房子歸還給村民。這個(gè)方式未來(lái)可能成為主流方式之一，沒(méi)有什么政策障礙。

方式二：

可以是目前一次性安置村民，貨幣終結(jié)，集體土地在集體產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌方式進(jìn)入市場(chǎng)，任何企業(yè)都可以來(lái)摘牌獲得土地，村民不再有這個(gè)宅基地的使用權(quán))，使用時(shí)間是40年，性質(zhì)商業(yè)服務(wù)用地（當(dāng)然可以做公共服務(wù)用地）。

不能修住宅，不分割單戶(hù)產(chǎn)權(quán)。本來(lái)全國(guó)人大確定一批集體土地入市的試點(diǎn)，成都市郫都區(qū)之前有以企業(yè)或者法人購(gòu)買(mǎi)給予單戶(hù)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證，最近又停了，看來(lái)改革還是搖擺不定，探索定型還要一個(gè)過(guò)程。

不過(guò)，試點(diǎn)在2018年12月31日就結(jié)束了，最后看如何確定政策。

這次試點(diǎn)最大的成績(jī)就是可以通過(guò)掛牌可以獲得集體建設(shè)用地（村民宅基地）使用權(quán)，程序合法，可以貸款，可以抵押，可以買(mǎi)賣(mài)。

不過(guò)這樣的改革，成都已經(jīng)走了十多年了，配套體系比較完善，在全國(guó)比較領(lǐng)先，只是沒(méi)有上升到全國(guó)人大修改土地法的層面。

產(chǎn)權(quán)是鄉(xiāng)村振興核心，不放開(kāi)不能激活民間資金，鄉(xiāng)村振興還是通過(guò)大企業(yè)打造田園綜合體的老把式路上，力量有限，農(nóng)村太大。

土地空間狀態(tài)：

一是按照村民宅院原址點(diǎn)狀使用，二是將所有宅基地集中在一起使用。目前市場(chǎng)最喜歡的還是原址點(diǎn)狀使用方式，這樣可以充分滿(mǎn)足城市到農(nóng)村的田園生活夢(mèng)想，有院有田。

但實(shí)際目前在試點(diǎn)中沒(méi)有解決：

國(guó)有出讓地就是我們大家在城里住的房子的土地70年使用權(quán)，到70年，你要再給一次出讓金再買(mǎi)70年使用權(quán)，這個(gè)出讓金是國(guó)家收(這個(gè)出讓金目前沒(méi)有實(shí)施，因?yàn)橛蟹孔右呀?jīng)到70年了)。

集體土地或者宅基地所有權(quán)是集體組織，掛牌取得，土地定性為商業(yè)服務(wù)性用地，使用時(shí)間40年，40年到后，補(bǔ)使用金（目前沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)名稱(chēng)），收益歸集體組織，改革還沒(méi)有到這個(gè)階段，主要是前段問(wèn)題都沒(méi)有解決，后端也顧不了。