在最近代理的案件中，開發(fā)商逾期交房導(dǎo)致買房人遲遲入住不了新房的案件糾紛比較多。那，律師就和大家說一說遇到開發(fā)商逾期交房，我們應(yīng)如何進(jìn)行合法有效的維權(quán)呢！
介紹一下案件情況。
北京的何女士，在朋友的推薦之下，發(fā)現(xiàn)了河北一開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的位于河北省的“天鵝湖·休閑別墅區(qū)”商品房項(xiàng)目，該商品房開發(fā)項(xiàng)目因依山傍水，山、谷、坡、溪等多種景觀融合疊嶂，尤其以建居在一湖而著名，該湖湖面寬闊，像臥睡的天鵝，故名之“天鵝湖”，風(fēng)景優(yōu)美，醉人心脾，看到此，何女士也欣喜的同開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，約定交房日期為2012年12月31日。
就在交房日期即將來臨，何女士滿心期待入住新房的時(shí)候，開發(fā)商無情的向何女士發(fā)了一封《延期交房通知書》，將交房時(shí)間延期到2013年12月31日之前，等待著……等待著……，等來的卻又是開發(fā)商《延期交房通知書》，而到了2016年，開發(fā)商至今也沒有如期交房，何女士再也不能忍受開發(fā)商逾期交房的違約行為，便委托律師依法進(jìn)行維權(quán)。
此時(shí)開發(fā)商逾期交房一長(zhǎng)達(dá)3年之久。
開發(fā)商逾期交房的原因？
開發(fā)商延期交房大多事出有因，除不可抗力（如遭遇洪水、地震、火災(zāi)等）外，主要原因有以下幾種：1、未驗(yàn)收合格；2、施工未完成或遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；3、市政配套工程的批準(zhǔn)與安裝的延誤；4、貸款未辦好；5、開發(fā)商資金跟不上，如拖欠工人工資導(dǎo)致工人罷工、鬧事等；6、小區(qū)道路和環(huán)境建設(shè)未竣工；7、政府對(duì)外部道路的規(guī)劃和市政配套設(shè)施發(fā)生了變更、導(dǎo)致小區(qū)不能如期完工；8、開發(fā)商對(duì)房屋設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行修改導(dǎo)致無法如期完工；9、開發(fā)商捂盤等漲價(jià)，不惜毀約。
而經(jīng)律師同開發(fā)商的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通了解得知，開發(fā)商對(duì)于自己逾期交房的違約事實(shí)予以承認(rèn)，但是其逾期交房事出有因，希望得到諒解。其逾期交房的原因，解釋有兩點(diǎn)，一是該項(xiàng)目建設(shè)在崇山峻嶺之中，地基山石較多，開發(fā)建設(shè)難度大；二是政府部門經(jīng)常限制施工，導(dǎo)致工期拖延。
但，其逾期交房的原因并非正當(dāng)合理的解釋，并達(dá)不到不可抗力的條件，其解釋不能排除或免除其逾期交房的違約責(zé)任。而通過諸多開發(fā)商逾期交房的案例發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商逾期交房解釋的原因種類繁多，無奇不有，如天氣惡劣、高考影響、開發(fā)商老板夫妻鬧離婚等等奇葩理由以推卸自己的責(zé)任。



開發(fā)商逾期交房什么情形可以免責(zé)呢？
1、約定的免責(zé)事由。 開發(fā)商可以與購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，約定哪些情況下開發(fā)商可以免除責(zé)任。根據(jù)自身情況，開發(fā)商可以與購(gòu)房者約定雙方的免責(zé)事由以及責(zé)任范圍，延期交房時(shí)間長(zhǎng)短。
2、法定的免責(zé)事由。因出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力或者當(dāng)事人在合同里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，并且開發(fā)商及時(shí)履行了告知義務(wù)，是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。其中不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，而開發(fā)商經(jīng)常用到的理由，大多都是不可抗力，因不可抗力，法律并沒有嚴(yán)格說明不可抗力的適用具體情形和范圍，也就給開發(fā)商留下了其解釋理由的空間，也是律師和開發(fā)商就逾期交房的原因是否構(gòu)成違約進(jìn)行針鋒相對(duì)的辯論點(diǎn)。
3、購(gòu)房者違約在先。如提出一些原合同中沒有約定的特殊要求或沒能按時(shí)付款，致使開發(fā)商在合同約定的時(shí)間拒絕將符合交房條件的房屋交給購(gòu)房者，這種情況開發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。

開發(fā)商在什么情況下才符合合法的交房條件，買房人才能大膽予以收房呢？（以北京為例）
1、取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。竣工驗(yàn)收備案表是開發(fā)商符合交房條件法定形式要求，該表是否能取得具有重要的法律意義。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百七十九條規(guī)定：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。由此可見，建設(shè)工程交付使用的條件是建設(shè)工程驗(yàn)收合格，同時(shí)根據(jù)《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收管理辦法》第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，按照有關(guān)規(guī)定向建設(shè)主管部門備案，根據(jù)該規(guī)定，開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收之后，要于15天之內(nèi)向當(dāng)?shù)氐膮^(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行竣工備案，取得該竣工驗(yàn)收備案表。
因此，竣工驗(yàn)收備案表是否能正常取得系說明建設(shè)項(xiàng)目符合竣工驗(yàn)收的條件，政府部門予以確認(rèn)。
2、商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。一般情況下，開發(fā)商和買房人簽署《商品房買賣合同》，其面積一般為預(yù)測(cè)面積，暫且為多少平方米，而達(dá)到交房的條件時(shí)，對(duì)于購(gòu)買房屋實(shí)際房屋是多少便可以測(cè)量固定，此時(shí)該《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書》系對(duì)實(shí)際面積的確認(rèn)，也是后續(xù)辦理分割小產(chǎn)權(quán)辦理產(chǎn)權(quán)證的重要依據(jù)。
因此，取得測(cè)繪部門的面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告當(dāng)然相當(dāng)重要。
3、開發(fā)商承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件。也就是是否達(dá)到通水、通電、通氣等基本生活條件的相關(guān)文件。
4、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》；
5、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》
根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)公布的《商品房預(yù)售合同》范本顯示，對(duì)于開發(fā)商交房的必備要求是1/2/3項(xiàng)，如果是商品房為住宅項(xiàng)目的還應(yīng)當(dāng)包括4/5要求，也就是如果是商業(yè)辦公項(xiàng)目，則不需要4/5,的要求，但是對(duì)于1/2/3的要求是必備的。
故，大家在開發(fā)商交房的時(shí)候，也主要看這3個(gè)必備文件，只有齊全，缺一不可，才能如何開發(fā)商交房的法定要求和合同約定，否則，買受人是有權(quán)選擇收房，開發(fā)商也要承擔(dān)違約責(zé)任的。
開發(fā)商逾期交房，買房人如何維權(quán)？



1、認(rèn)真重新審查合同。主要看開發(fā)商交房的條款，包括逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)、逾期交房的解決方式。而根據(jù)律師的維權(quán)經(jīng)驗(yàn)看，因?yàn)楹炗喌摹渡唐贩抠I賣合同》大都頁數(shù)繁多、合同比較厚，一般買受人并不能認(rèn)真的審查合同，也就是翻看幾頁了事，并沒有看合同的具體條款約定的內(nèi)容，就草草簽了名字并按了手印，而有的開發(fā)商，不乏知名開發(fā)商，包括萬科、綠地等等開發(fā)商，也經(jīng)常同買房人簽訂大量的《補(bǔ)充協(xié)議》，如果有《補(bǔ)充協(xié)議》大家更要注意了，《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容系對(duì)原合同的部分內(nèi)容的闡明解釋，如廣告的說明、面積差異的具體處理說明、規(guī)劃變更的解釋等等，更重要的是，很多地方可能存在對(duì)原合同內(nèi)容的變更，此時(shí)就需要注意了！
而，何女士購(gòu)買的涉案房屋，開發(fā)商亦同其簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》第10條第二款關(guān)于合同解除權(quán)的約定（2） 出賣人違約達(dá)到解除協(xié)議的，雙方同意，合同有約定解除權(quán)的行使期間，按照約定執(zhí)行，沒有約定，合同解除權(quán)行使期限為30天。時(shí)間計(jì)算從法律規(guī)定或合同約定可行使解除權(quán)的情形之日起計(jì)算該期限，有解除權(quán)的一方不行使解除權(quán)的，解除權(quán)滅失，當(dāng)事人的不得再以相同情形及事由或主張解除合同。
看到了嗎？對(duì)于逾期交房合同解除權(quán)的約定，在本合同中是否沒有，也是非常不詳細(xì)的，而就在該補(bǔ)充協(xié)議的條款進(jìn)行了關(guān)于解除權(quán)的約定，如果過了約定解除權(quán)的期間，對(duì)不起，你只有訴權(quán)，但不會(huì)享有勝訴權(quán)，因?yàn)槟氵^了合同約定的解除權(quán)期間，到時(shí)候不看合同，只能硬著頭皮繼續(xù)履行合同，等著開發(fā)商姑奶奶收拾他交房，再收房吧！

2、發(fā)交房催告函。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。
根據(jù)該最高院的司法解釋，對(duì)于該條款主要理解兩點(diǎn)。一是催告交房的期限問題。有約定的從約定，沒有約定的，給對(duì)方發(fā)交房催告函，對(duì)方收到催告函之日起，給其準(zhǔn)備交房的期限期限為3個(gè)月，3個(gè)月后再不交房，買房人可以行使解除權(quán)。二是解除權(quán)行使的期間問題。有約定解除權(quán)的從約定，沒有約定解除權(quán)的從法定?？吹搅藛?？這就是律師要求詳細(xì)查看合同條款的意義所在了，而本案約定的解除權(quán)期間為30天。如果沒有約定，需要看，對(duì)方是否催告要求及時(shí)行使解除權(quán)，如果催告了也就是3個(gè)月之內(nèi)要向法院提起訴訟了，如果沒催告，就可以在可以行使解除權(quán)之日起一年內(nèi)向法院提起訴訟。
該期間是除斥期間。

3、最重要的是，咨詢律師、委托律師，維權(quán)吧！莫等閑，白了少年頭
當(dāng)發(fā)生逾期交房的情形時(shí)，律師給你說了如何維權(quán)，但是具體怎么操作，你還是不會(huì)的！如果，你有律師的朋友可以認(rèn)識(shí)，而且還是房產(chǎn)的律師，那么，恭喜你!你真的是太幸福了，還有這樣的資源可以利用，這將給你解決多少問題！關(guān)系好就是不一樣?。〉矁H限咨詢?。?/span>