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轉(zhuǎn)自許斌龍律師 買賣合同作為債權(quán)合同，屬負(fù)擔(dān)行為。而無權(quán)處分，只對(duì)處分行為產(chǎn)生效力待定的后果，并不影響作為原因行為的買賣合同效力。無權(quán)處分并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣合同無效的后果，出賣人是否具有處分權(quán)并非買賣合同有效的前提，這就是《物權(quán)法》所確立的物權(quán)行為獨(dú)立性原則。在審判實(shí)踐中，法官應(yīng)正確行使釋明權(quán)，引導(dǎo)當(dāng)事人明確其訴請(qǐng)，對(duì)買賣合同的效力及物權(quán)變動(dòng)的效力予以區(qū)分，分別作出認(rèn)定，依法正確處理此類案件。 周某訴陳某等房屋買賣合同糾紛案 【案情】 周某與董某于1985年登記結(jié)婚。2007年12月協(xié)議離婚，雙方約定：董某名下的本市國(guó)順東路某房屋產(chǎn)權(quán)歸周某及雙方所生之女所有；董某每月支付女兒撫養(yǎng)費(fèi)2萬元，至2010年12月底；另董某一次性支付周某300萬元，其他財(cái)產(chǎn)分割完畢，無糾紛，雙方無債務(wù)。2008年5月，周某與董某復(fù)婚。 董某系A(chǔ)公司的股東（占公司股份90%）。2005年1月，陳某到A公司工作，同年8月8日，董某、陳某共同與華邦公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定董某、陳某共同購買本案系爭(zhēng)房屋，總房?jī)r(jià)為52萬余元，其中50萬元當(dāng)時(shí)由A公司支付，余款由董某支付。一審審理中，A公司表示上述購房款系董某個(gè)人資產(chǎn)，與公司無關(guān)。 2008年2月，董某將其在系爭(zhēng)房屋中的二分之一產(chǎn)權(quán)以買賣形式轉(zhuǎn)讓給陳某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為22萬元，房屋產(chǎn)權(quán)已過戶至陳某名下，但陳某未提供付款憑證。2009年12月1日，陳某、劉某就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定陳某將該房屋出售給劉某，總房?jī)r(jià)為60萬元，房地產(chǎn)交易部門按86萬余元價(jià)款征收稅費(fèi)，劉某取得了該房屋產(chǎn)權(quán)證，但該房屋2010年的物業(yè)管理費(fèi)仍以陳某的名義繳納，并以陳某的名義將該房屋出租。 2010年12月，周某就本案提起訴訟，稱董某與陳某之間存在不正當(dāng)兩性關(guān)系，請(qǐng)求判決：一、確認(rèn)董某將系爭(zhēng)房屋贈(zèng)與陳某的行為無效；二、確認(rèn)陳某、劉某就系爭(zhēng)房屋惡意串通簽訂的買賣合同無效；三、要求陳某、劉某將系爭(zhēng)房屋返還周某及董某；四、要求陳某、劉某賠償周某租金損失。周某另申請(qǐng)對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。 法院于2011年1月20日作出裁定，對(duì)該房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。與此同時(shí)，劉某于2011年1月11日通過中介公司與李某就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定劉某將該房屋出售給李某，總房?jī)r(jià)為115萬元，案外人蘇某代李某通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式于同年1月5日、6日、11日共向劉某支付房款113萬元，蘇某在審理期間提供證明一份，確認(rèn)上述付款情況，并稱于1月4日以現(xiàn)金方式另支付房款2萬元。因系爭(zhēng)房屋已由法院財(cái)產(chǎn)保全，李某未能辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?，F(xiàn)該房屋由李某實(shí)際使用。 【裁判】 一審法院認(rèn)為，董某用夫妻共同財(cái)產(chǎn)與陳某作為共同購房人購買了系爭(zhēng)房屋，該行為侵犯了夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)為無效。同理，董某將系爭(zhēng)房屋以買賣形式轉(zhuǎn)讓至陳某一人名下，實(shí)質(zhì)是贈(zèng)與行為，故該買賣合同也為無效。關(guān)于陳某、劉某就系爭(zhēng)房屋的買賣是否有效，因房屋出售價(jià)明顯低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)，且房屋出售給劉某后系爭(zhēng)房屋仍由陳某實(shí)際使用，故該房屋買賣關(guān)系的真實(shí)性難以確認(rèn)，故應(yīng)為無效。至于劉某與李某的買賣合同，因李某已支付房款，且李某系屬善意，故買賣合同有效。遂判決：一、董某用夫妻共同財(cái)產(chǎn)為陳某購買系爭(zhēng)房屋的行為無效；二、陳某、劉某就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；三、駁回周某的其余訴訟請(qǐng)求。 周某不服一審判決，上訴請(qǐng)求二審支持其全部原審訴請(qǐng)；陳某則以涉案所有買賣關(guān)系均有效為由，亦提起上訴。二審法院審理后認(rèn)為，各當(dāng)事人間就系爭(zhēng)房屋所簽訂的買賣合同均合法有效，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)從華邦公司轉(zhuǎn)至董某、陳某名下，董某又將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給陳某一人所有，后陳某再將產(chǎn)權(quán)過戶給劉某的行為也均為有效。周某與董某均不在系爭(zhēng)房屋內(nèi)享有產(chǎn)權(quán)份額，也不享有對(duì)系爭(zhēng)房屋的居住使用權(quán)，故判決：一、撤銷原審判決；二、駁回周某的一審訴訟請(qǐng)求。 【評(píng)析】 出賣他人之物的合同，即無權(quán)處分的買賣合同是否有效？負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)別是什么？《物權(quán)法》第15條所確立的原則是否確認(rèn)了物權(quán)行為獨(dú)立性原則？《合同法》第51條是否與《物權(quán)法》相關(guān)條文產(chǎn)生矛盾？應(yīng)如何理解適用？善意取得制度與合同效力、無權(quán)處分的關(guān)系為何？最高人民法院《買賣合同解釋》實(shí)施后，應(yīng)如何明確當(dāng)事人的訴請(qǐng)？這些問題長(zhǎng)久以來一直是民法理論中的爭(zhēng)議敏感區(qū)域，學(xué)界不乏對(duì)這些問題的激烈討論，也產(chǎn)生了諸多觀點(diǎn)。司法實(shí)踐也從對(duì)合同生效與合同履行結(jié)果的“一把抓”，到《物權(quán)法》區(qū)分債權(quán)合同效力與物權(quán)取得效力，至承認(rèn)多重買賣合同（一物二賣）的有效性，對(duì)法院的相關(guān)裁判產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，執(zhí)法不統(tǒng)一的問題日趨明顯。故上述問題不僅涉及如何理解“法律行為”這一大陸法系民法理論大廈的基石，也是關(guān)系到我國(guó)如何貫徹《物權(quán)法》的立法精神、平衡物權(quán)“靜的安全”與交易“動(dòng)的安全”之重要課題。 一、問題的提出 一審法院在審理本案過程中，首先確立的前提是董某系無權(quán)處分其與周某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而后適用的法律條文是《民法通則》第58條——惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為無效。在具體的案情分析中，針對(duì)董某、陳某與華邦公司之間就系爭(zhēng)房屋的買賣關(guān)系，原審認(rèn)為董某用夫妻共同財(cái)產(chǎn)（金錢）購買房屋，其對(duì)于金錢的處分行為屬于無權(quán)處分，故認(rèn)定該購房行為無效，故董某將其名下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給陳某的買賣合同也因無權(quán)處分而無效。對(duì)于上述兩項(xiàng)認(rèn)定，原審均在判決主文第一項(xiàng)籠統(tǒng)地表述為董某的贈(zèng)與行為無效。對(duì)于陳某與劉某之間的買賣合同，原審以其買賣未真實(shí)履行為由認(rèn)定無效。而對(duì)于最后一手劉某與李某之間的買賣合同，原審考慮到李某已付清了房屋價(jià)款并已實(shí)際入住，為了保護(hù)李某的交易安全，故認(rèn)定合同有效，判決駁回了周某要求返還房屋及支付租金損失的訴請(qǐng)。 原審上述判決理由存在以下幾點(diǎn)疑問：第一，原審判決的邏輯基于這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)，即無權(quán)處分的買賣合同效力待定，若相對(duì)人明知或非善意，則不能適用善意取得，買賣合同確定無效。但對(duì)于周某、陳某與華邦公司之間的買賣關(guān)系而言，系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)尚在華邦公司處，華邦公司將系爭(zhēng)房屋出賣為確定的有權(quán)處分，合同的相對(duì)方即董某與陳某，并無善意與否的討論空間，則此買賣關(guān)系無效的法律依據(jù)為何？若認(rèn)為董某與陳某共同登記成為共有人的行為無效，但登記只是買賣合同的履行行為之一，履行無效故而導(dǎo)致買賣合同無效的法理依據(jù)又為何？合同被判無效，則房屋應(yīng)返還開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)也應(yīng)恢復(fù)至開發(fā)商名下，那么周某是否該向華邦公司請(qǐng)求返還房屋？第二，董某將其名下系爭(zhēng)房屋二分之一的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給陳某，系發(fā)生在其與周某離婚之后，那么對(duì)該房屋的處分是否已于董某與周某的離婚協(xié)議中予以處理？原審未就此予以說明。第三，買賣合同是否履行并不會(huì)導(dǎo)致合同無效的后果，則原審判決陳某與劉某之間簽訂的買賣合同無效的依據(jù)為何？若認(rèn)為系因雙方并未有買賣房屋的真實(shí)意思表示而無效（即通謀的意思表示），則陳某與劉某的真實(shí)意思是什么？雙方之間應(yīng)成立什么法律關(guān)系？第四，原審以李某為善意購房人為由確認(rèn)最后一手買賣合同有效，但李某因司法查封并未登記成為系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人，故依據(jù)《物權(quán)法》第106條，李某不能適用善意取得制度。既然李某并未取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)，劉某仍然為系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)的登記名義人，而原審已認(rèn)定劉某之前的買賣關(guān)系均無效，按理系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)將恢復(fù)至華邦公司的名下。引申問題為：買賣合同的效力與所有權(quán)的移轉(zhuǎn)之間存在何種邏輯關(guān)系？善意取得適用的前提是合同無效還是有效？ 我們認(rèn)為，唯有區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為，承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性原則，才可厘清合同效力（債權(quán)行為效力）與物權(quán)變動(dòng)效力（物權(quán)行為效力）的關(guān)系；無權(quán)處分中的“處分”不應(yīng)包含負(fù)擔(dān)行為，而僅指處分行為；善意取得制度也只有在無權(quán)處分的前提下才有適用的可能；在當(dāng)事人訴請(qǐng)合同無效時(shí)，法官應(yīng)充分行使釋明權(quán)明確當(dāng)事人的訴請(qǐng)，正確理解適用《合同法》第51條及相關(guān)規(guī)定，做到適法統(tǒng)一。具體分析內(nèi)容將在下文展開。 二、物權(quán)獨(dú)立性原則的確立與應(yīng)用 （一）負(fù)擔(dān)行為與處分行為 從廣義上說，處分有事實(shí)上的處分和法律上的處分，而法律上的處分可分為負(fù)擔(dān)行為（債權(quán)行為）與處分行為。負(fù)擔(dān)行為，指發(fā)生債法上給付義務(wù)效果的法律行為，亦稱債權(quán)行為。處分行為，則指直接使權(quán)利發(fā)生變動(dòng)的法律行為，可再分為物權(quán)行為（如所有權(quán)移轉(zhuǎn)、抵押權(quán)設(shè)定等）和準(zhǔn)物權(quán)行為（如債權(quán)讓與、債務(wù)免除等）。 無權(quán)處分，作為法律行為中的學(xué)說用語，指當(dāng)無權(quán)利人就他人權(quán)利標(biāo)的物為處分，則該物權(quán)變動(dòng)的效力待定，經(jīng)有權(quán)利人的承認(rèn)，從而使處分行為有效。也就是說，無權(quán)處分中的“處分”僅指處分行為，而不包括負(fù)擔(dān)行為。 無權(quán)處分具有多種類型，出賣他人之物為其典型，此外還有出租他人之物、抵押他人之物等。共有人未經(jīng)其他共有人同意而處分共有財(cái)產(chǎn)，因?qū)灿胸?cái)產(chǎn)的處分權(quán)利必須由全體共有人共同行使，共有人之一擅自處分共有物，仍應(yīng)屬于無權(quán)處分。故夫妻一方擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，自然也屬無權(quán)處分，這也是本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)所在。 ?。ǘ┵I賣合同的效力與出賣人是否具有處分權(quán)無關(guān)買賣合同作為負(fù)擔(dān)行為的一種，其本身并不肩負(fù)使買賣標(biāo)的物所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)的使命，買賣合同只是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因，所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)是買賣合同得以履行的結(jié)果，原因與結(jié)果不能混為一談。買賣合同受《合同法》調(diào)整，而物權(quán)的發(fā)生、變動(dòng)、消滅則應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)規(guī)范，這也是物權(quán)法定原則的要求。我國(guó)《合同法》第25條規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立。”第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！笨梢?，合同的效力取決于當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)、自由，合同的無效列舉于《合同法》第52條的若干情形，其中并不涉及無權(quán)處分。 處分人具有處分權(quán)，乃是處分行為有效的要件；負(fù)擔(dān)行為則不以設(shè)立債權(quán)行為人具有處分權(quán)為必要條件。具體到買賣合同中，出賣人是否為標(biāo)的物的真實(shí)權(quán)利人，并不影響買賣合同的生效，若出賣人為無權(quán)處分，只產(chǎn)生買受人取得所有權(quán)效力待定的后果，而并不會(huì)導(dǎo)致買賣合同無效。這就是物權(quán)行為獨(dú)立性原則，又稱分離原則，這一原則在我國(guó)《物權(quán)法》中已明確確立。需要指出的是，承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性并不代表承認(rèn)物權(quán)行為的無因性。無因性原則是指“物權(quán)行為之效力，不受其原因行為所左右，債權(quán)行為雖不成立、不生效力、被撤銷或無效，基于債權(quán)行為而作成之物權(quán)行為，并不受影響，仍然產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)之法律效果”。我國(guó)大陸地區(qū)并未采納該理論。但獨(dú)立性原則是區(qū)分相對(duì)權(quán)（債權(quán)）和對(duì)世權(quán)（物權(quán)）的邏輯必然，是否采納無因性原則則是立法政策的選擇，無所謂對(duì)錯(cuò)，不能因?yàn)槲覈?guó)未確立物權(quán)行為無因性，就得出不承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的結(jié)論，無因性是價(jià)值選擇，而獨(dú)立性卻是大陸法系法律行為理論的根基，是必然結(jié)論。 在以往的司法實(shí)踐中，由于對(duì)負(fù)擔(dān)行為與處分行為的概念區(qū)分不清，無權(quán)處分的買賣合同“效力待定”曾一度成為主流觀點(diǎn)，該說認(rèn)為買賣合同既包含負(fù)擔(dān)行為也包含處分行為，對(duì)負(fù)擔(dān)行為與處分行為一體把握，將處分行為納入債權(quán)行為之中，故出賣他人之物的買賣合同為效力待定，在權(quán)利人拒絕追認(rèn)和處分人事后未取得權(quán)利的情形下，該合同無效。 我們認(rèn)為，“效力待定說”過于保護(hù)權(quán)利人“靜的安全”，而犧牲了善意相對(duì)人“動(dòng)的安全”。因?yàn)橐罁?jù)該說，若權(quán)利人拒絕追認(rèn)，買賣合同自始無效，善意相對(duì)人根本無權(quán)要求無權(quán)處分人履行合同義務(wù)，只能要求處分人承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償?shù)膿p失也只能是信賴?yán)?，而非履行利益。從《合同法》的立法體系來看，《合同法》第132條、第135條及第150條均是關(guān)于買賣合同出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定，該些規(guī)定均是以合同有效為前提而設(shè)立的，既然法律已經(jīng)明確了在合同有效的前提下出賣人無權(quán)處分的合同責(zé)任，若仍然認(rèn)為買賣合同因無權(quán)處分未獲權(quán)利人承認(rèn)而無效，則這些條款便形同虛設(shè)，無適用之可能。再從相關(guān)司法解釋來看，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱《合同法解釋（二）》）第15條明確了在多重買賣合同的情形下，未取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人可追究出賣人的違約責(zé)任，實(shí)際上承認(rèn)了出賣他人之物合同的有效性，從而更好地保護(hù)善意相對(duì)人的權(quán)利?？梢姡逗贤ā返牧⒎w系已經(jīng)為無權(quán)處分合同的效力做好了邏輯鋪墊，“效力待定說”不僅未對(duì)負(fù)擔(dān)行為與處分行為加以區(qū)分，也與現(xiàn)行法律體系不符，故基于上述考慮最高人民法院在《買賣合同解釋》第3條明確：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。” （三）無權(quán)處分買賣合同的效力與合同相對(duì)人是否明知、善意無關(guān)有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然買賣合同屬于負(fù)擔(dān)行為，但基于法律不保護(hù)惡意的原則，若買賣合同的相對(duì)人明知出賣人為無權(quán)處分或惡意與出賣人簽訂買賣合同，則該買賣合同無效?；蛘J(rèn)為，無權(quán)處分的買賣合同，相對(duì)人為惡意，則不適用善意取得制度，既然相對(duì)人最終無法取得物權(quán)，故買賣合同也應(yīng)無效。原審正是依據(jù)上述觀點(diǎn)，認(rèn)為陳某系明知董某無權(quán)處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，存在惡意，故判令雙方之間的買賣合同無效。 我們認(rèn)為上述觀點(diǎn)存在偏頗。首先，法律沒有將合同相對(duì)人的善意作為合同生效的要件加以規(guī)定。其次，維護(hù)交易安全有“善意取得制度”予以保障，真實(shí)權(quán)利人則有在無權(quán)處分下承認(rèn)與否的選擇權(quán)，合同相對(duì)人可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任獲得權(quán)利救濟(jì)，故合同相對(duì)人是否善意，其是否明知出賣人為無權(quán)處分，沒有必要作為合同生效的要件，其對(duì)當(dāng)事人利益及交易安全而言，沒有意義。最后，無權(quán)處分的效力也與相對(duì)人善意與否無關(guān)。無權(quán)處分的法律后果是處分行為效力待定，該后果源自處分人的權(quán)利缺失，而非相對(duì)人的善意與否，相對(duì)人無論善意或者惡意，都不影響無權(quán)處分效力待定的法律后果。 簡(jiǎn)而言之，無權(quán)處分合同相對(duì)人的善意，是善意取得制度的構(gòu)成要件，善意相對(duì)人在權(quán)利人不予承認(rèn)的情況下仍能取得物權(quán)源于法律的直接規(guī)定，相對(duì)人是否明知出賣人為無權(quán)處分，并不影響作為物權(quán)變動(dòng)原因之買賣合同的效力。故原審以陳某明知董某擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)而判決雙方之間的房屋買賣合同無效并不正確，買賣合同應(yīng)確定有效。原審判決所援引的《民法通則》第58條，應(yīng)對(duì)該條中的“民事行為”作縮小解釋，即只有在處分人與他人惡意串通，違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范，損害了國(guó)家、集體、第三人的重大利益，且其行為本身具有法律上的可罰性時(shí)，該行為無效。例如，盜賊將偷盜他人之物出賣給知情第三人，因該買賣行為實(shí)質(zhì)上為銷贓行為，為刑法所禁止，其行為本身具有可罰性，故此買賣關(guān)系應(yīng)為無效，第三人無適用善意取得的可能。 （四）善意取得制度適用的前提為無權(quán)處分 善意取得，是指無權(quán)處分人在不法將他人的財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)）有償轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原所有權(quán)人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，只得要求無權(quán)處分人賠償經(jīng)濟(jì)損失。從《物權(quán)法》的體系來看，善意取得制度編入在“所有權(quán)取得的特別規(guī)定”一章中，可見，善意取得制度解決的并不是合同效力問題，而是均衡所有權(quán)人和善意受讓人利益的一項(xiàng)制度，它在一定程度上維護(hù)所有權(quán)人的利益，保證所有權(quán)安全，但另一方面?zhèn)戎鼐S護(hù)善意受讓人的利益，促進(jìn)交易安全。當(dāng)所有權(quán)人與善意受讓人發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)側(cè)重保護(hù)善意受讓人。由此可推，善意取得制度適用的條件從來不是合同有效或無效，其前提只有一個(gè)，即出賣人無權(quán)處分。 從一審判決不難看出，原審系出于對(duì)李某善意的保護(hù)及維護(hù)交易安全而駁回了周某要求返還房屋的訴請(qǐng)，但李某未取得所有權(quán)登記而不能適用善意取得制度（詳見《物權(quán)法》第106條第3項(xiàng)），故原審無法直接判令系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸李某所有，故退而認(rèn)定最后一手買賣合同有效，以此駁回周某的訴請(qǐng)。但如前所述，合同的有效并不能一定產(chǎn)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)有效的結(jié)果，合同的生效不等于合同的履行。劉某與李某之間買賣合同的效力并不因李某善意與否而發(fā)生改變。反之，只有在認(rèn)定劉某為無權(quán)處分的前提下，才會(huì)啟動(dòng)李某是否構(gòu)成善意取得的審查程序。故本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于就系爭(zhēng)房屋的三次權(quán)屬變動(dòng)是否均系無權(quán)處分而無效，而非買賣合同的效力。 ?。ㄎ澹?duì)《合同法》第51條的理解與適用 《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”從該條的立法目的來看，當(dāng)時(shí)的立法者力求平衡權(quán)利“靜的安全”及“動(dòng)的安全”意圖明顯，但由于未能區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為，該條實(shí)施以來飽受爭(zhēng)議，也一度成為“效力待定說”的法律依據(jù)。但如前文所述，《合同法》第51條實(shí)際上已與《物權(quán)法》、《合同法》及相關(guān)司法解釋的相關(guān)條文產(chǎn)生矛盾，在立法機(jī)關(guān)對(duì)該條作出修正之前，應(yīng)對(duì)該條作出合理的解釋。我們認(rèn)為，第51條中的“處分”應(yīng)僅指處分行為，而不包括負(fù)擔(dān)行為，當(dāng)出賣人為無權(quán)處分時(shí)，其處分行為效力待定，但買賣合同確定有效；該條后半段“經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，由于我國(guó)并未采納物權(quán)行為的無因性原則，處分行為往往以合同的表現(xiàn)形式出現(xiàn)，故此處的“合同”可解釋為包含兩層含義：一為買賣合同，二為處分行為。對(duì)該后半段可理解為：經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，不僅該買賣合同有效，其買賣合同履行的后果（處分行為）亦有效。如此解釋，可以最大限度與物權(quán)行為理論相協(xié)調(diào)，也更能保護(hù)善意相對(duì)人的權(quán)利，維護(hù)交易安全。 （六）對(duì)本案買賣合同效力及所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力的具體分析本案就系爭(zhēng)房屋共產(chǎn)生四份房屋買賣合同并發(fā)生過三次權(quán)屬變動(dòng)，分別體現(xiàn)在下列四次交易中：（1）董某、陳某共同向華邦公司購買系爭(zhēng)房屋而簽訂商品房預(yù)售合同并成為系爭(zhēng)房屋的共有產(chǎn)權(quán)人；（2）董某與陳某簽訂房屋買賣合同并將系爭(zhēng)房屋二分之一產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給陳某；（3）陳某與劉某簽訂買賣合同并將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在劉某名下；（4）劉某與李某之間就系爭(zhēng)房屋的轉(zhuǎn)讓而簽訂房屋買賣合同。在上述四次交易中，第一次交易發(fā)生的時(shí)間為董某與周某婚姻關(guān)系存續(xù)期間，第二次交易則于董某與周某離婚后完成，而后兩次交易均發(fā)生在董某與周某復(fù)婚之后。 如前文所述，上述四份買賣合同的效力與三次物權(quán)變動(dòng)的效力應(yīng)分開予以認(rèn)定。所以在本案中，無論系爭(zhēng)房屋的一系列權(quán)屬變動(dòng)是否因董某無權(quán)處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)而無效，就系爭(zhēng)房屋所簽訂的四份房屋買賣合同均為各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，于法不悖，故二審認(rèn)定華邦公司與董某、陳某之間、董某與陳某之間、陳某與劉某之間、劉某與李某之間就系爭(zhēng)房屋簽訂的房屋買賣合同均為有效。 就系爭(zhēng)房屋的三次權(quán)屬變動(dòng)的效力分析如下： 1.華邦公司將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給董某、陳某所共有的行為有效。雖然董某、陳某取得系爭(zhēng)房屋的共有權(quán)發(fā)生在董某與周某婚姻關(guān)系存續(xù)期間，但系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)系由華邦公司轉(zhuǎn)讓給董某、陳某，華邦公司作為系爭(zhēng)房屋的開發(fā)商，為當(dāng)然的有處分權(quán)人，其將系爭(zhēng)房屋所有權(quán)過戶至董某、陳某名下，系其真實(shí)意思表示，并不存在無權(quán)處分的情形，周某應(yīng)只在董某名下二分之一的產(chǎn)權(quán)份額中享有權(quán)利。原審以董某無權(quán)處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)為由，否定了陳某對(duì)系爭(zhēng)房屋所享有的產(chǎn)權(quán)，系錯(cuò)誤認(rèn)定了處分系爭(zhēng)房屋的權(quán)利主體。 2.董某將其名下二分之一產(chǎn)權(quán)過戶給陳某的行為有效。董某將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過戶至陳某一人名下時(shí)值董某與周某離婚之后，故董某是否存在無權(quán)處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)之情形，關(guān)鍵要看董某與周某離婚時(shí)是否已對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)的共有權(quán)益進(jìn)行了分割。從董某與周某的離婚協(xié)議中所涉財(cái)產(chǎn)明細(xì)來看，雙方并沒有對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)的各項(xiàng)名目進(jìn)行細(xì)分，并逐一進(jìn)行分割，而只是對(duì)董某名下的一處房產(chǎn)、撫養(yǎng)費(fèi)等作了約定，對(duì)于董某與周某其他共有財(cái)產(chǎn)，則以董某用一次性貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞接枰蕴幚?，同時(shí)雙方確認(rèn)其他財(cái)產(chǎn)分割完畢，故該一次性補(bǔ)償應(yīng)已涵蓋了董某與周某所有其他共有財(cái)產(chǎn)。對(duì)于上述約定可以認(rèn)定是一種“打包式”的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，已經(jīng)涵蓋了包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的所有夫妻共同財(cái)產(chǎn)，董某已對(duì)周某進(jìn)行了概括性的補(bǔ)償，至此雙方已就所有夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割完畢。 3.陳某將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過戶至劉某名下亦為有效。既然董某并非無權(quán)處分系爭(zhēng)房屋，故陳某成為系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，合法有效，有權(quán)對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行處分，則陳某將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給劉某的行為亦為有效。同理，劉某欲將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給李某的行為也系有權(quán)處分，后因系爭(zhēng)房屋遭司法查封而導(dǎo)致無法過戶，故系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人仍為劉某。待查封解除后，李某可依據(jù)其與劉某之間的買賣合同約定，要求劉某繼續(xù)履行合同義務(wù)，將系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至自己名下。 三、法官應(yīng)充分行使釋明權(quán)，明確當(dāng)事人的訴請(qǐng)，對(duì)合同效力與物權(quán)效力分別予以審查債權(quán)合同效力與物權(quán)變動(dòng)效力之間并不存在必然聯(lián)系，兩者相互獨(dú)立，生效條件互不相同。訂立買賣合同是一種負(fù)擔(dān)行為，不管當(dāng)事人主觀上是否想轉(zhuǎn)移所有權(quán)或設(shè)定他物權(quán)，都只發(fā)生債權(quán)債務(wù)效力，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。故當(dāng)事人以無權(quán)處分為由，訴請(qǐng)確認(rèn)買賣合同無效的，法院當(dāng)不予支持。但由于長(zhǎng)期的司法實(shí)踐將負(fù)擔(dān)行為與處分行為混為一談，加之一般民眾對(duì)物權(quán)行為等法律概念的認(rèn)識(shí)缺乏，故當(dāng)事人訴請(qǐng)合同無效，其真正的訴求往往為要求法院確認(rèn)物權(quán)變動(dòng)無效，從而可以進(jìn)一步行使物權(quán)。在本案中，周某正是欲通過法院確認(rèn)系爭(zhēng)房屋的若干買賣合同無效，從而達(dá)到其取得系爭(zhēng)房屋所有權(quán)并收回房屋的目的，但其以無權(quán)處分為由訴請(qǐng)買賣合同無效，卻無法得到法院的支持。故二審法院在駁回了周某關(guān)于合同效力的訴請(qǐng)后，另對(duì)系爭(zhēng)房屋幾次物權(quán)移轉(zhuǎn)行為的效力進(jìn)行了審查，經(jīng)過論證分析才形成了駁回周某全部訴請(qǐng)的終審判決。 最高人民法院《買賣合同解釋》第3條已明確：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故當(dāng)事人訴請(qǐng)買賣合同無效的，法院理應(yīng)就該解釋的有關(guān)條款向當(dāng)事人進(jìn)行釋明，并明確其訴請(qǐng)及相應(yīng)依據(jù)，引導(dǎo)當(dāng)事人合理訴訟，使法院最終依據(jù)其訴請(qǐng)作出相應(yīng)的裁判。具體而言，在訴請(qǐng)買賣合同無效的案件中，應(yīng)區(qū)分以下幾種情況： 1.當(dāng)事人以《合同法》第52條所列情形或以一般民事行為的生效要件未符合為由提起買賣合同無效之訴，無須特別釋明，因我國(guó)并未采納物權(quán)行為無因性原則，可按照正常程序進(jìn)行審理，但應(yīng)對(duì)合同效力進(jìn)行審查的同時(shí)一并對(duì)物權(quán)移轉(zhuǎn)效力進(jìn)行確認(rèn)。 2.當(dāng)事人以出賣人無權(quán)處分為由主張買賣合同無效的，法院應(yīng)向其釋明相關(guān)司法解釋，并引導(dǎo)當(dāng)事人變更其訴請(qǐng)或變更其訴稱理由，具體而言，當(dāng)事人可行使如下選擇權(quán)： ?。?）當(dāng)事人可選擇繼續(xù)以無權(quán)處分為由，主張買賣合同的履行后果/所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效（處分行為無效）。在此種情況下，法院應(yīng)著重就出賣人是否有處分權(quán)，第三人是否構(gòu)成善意取得進(jìn)行審查。 ?。?）當(dāng)事人也可選擇仍舊主張買賣合同無效，但應(yīng)以《合同法》中的相關(guān)合同無效規(guī)定以及一般民事行為的生效條件未符合作為依據(jù)主張。法院以此作出對(duì)買賣合同效力的判斷后，仍應(yīng)對(duì)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力作出認(rèn)定。 3.當(dāng)事人以出賣人無權(quán)處分為由主張買賣合同無效，經(jīng)法院釋明后，仍堅(jiān)持以該理由主張合同無效，則法院應(yīng)判決駁回其關(guān)于合同效力的訴請(qǐng)，并依據(jù)不告不理的訴訟原則，對(duì)相關(guān)物權(quán)移轉(zhuǎn)效力不予認(rèn)定。 【法律法規(guī)鏈接】 《物權(quán)法》 第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第三條第一款當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。 |
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