陳某與王某于1980年8月8日登記結(jié)婚。1992年6月6日，A市國(guó)土局向陳某頒發(fā)了建設(shè)地點(diǎn)為A市B區(qū)光華路100號(hào)的《國(guó)有土地使用證》，該份土地使用證載明的土地使用人為王某。同年，陳某與王某在該塊土地上建起了一幢混合結(jié)構(gòu)的四層樓房，建筑面積為410.8平方米。1993年10月29日，王某領(lǐng)取了該幢房屋的房產(chǎn)證，該證載明所有權(quán)人為王某，占有房產(chǎn)的全部份額。此后，王某將房屋出租給他人使用。2006年3月8日，林某作為甲方與王某作為乙方簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，該份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》載明：1、乙方位于A市B區(qū)光華路100號(hào)房屋，房屋四層，現(xiàn)有建筑面積410.8平方米，土地面積100平方米，經(jīng)甲乙雙方討論協(xié)商，甲方支付乙方人民幣210萬(wàn)元，乙方將該房屋及土地轉(zhuǎn)讓給甲方。2、甲方定于2006年3月8日將房款人民幣210萬(wàn)元付給乙方，乙方收款時(shí)將該房屋的房產(chǎn)證、國(guó)土證交付給甲方。3、乙方協(xié)助甲方辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)及有關(guān)事宜，但房屋過(guò)戶(hù)所需一切手續(xù)費(fèi)用甲方自行承擔(dān)。4、房款交清后，該房屋使用權(quán)、所有權(quán)歸屬甲方所有，此后房屋一切修繕工作及相關(guān)費(fèi)用由甲方自理。甲方林某、乙方王某及介紹人丁某在上述合同上簽字。王某在該份合同左下角空白處用鋼筆字體寫(xiě)了一份《收據(jù)》，載明“房屋轉(zhuǎn)讓款已收（人民幣210萬(wàn)元）。收款人：王某”等字樣。后王某將該幢房屋的房產(chǎn)證、土地證交給林某。林某繼續(xù)將房屋租給原有的承租人及其他人使用，并收取租金至今。但林某與王某一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。林某于2014年9月向A市B區(qū)法院對(duì)王某提起訴訟，請(qǐng)求判令王某履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的義務(wù)，將坐落于A市B區(qū)光華路100號(hào)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到林某的名下。

    本案中，王某委托廣東海法律師事務(wù)所張洪杰律師作為訴訟代理人，根據(jù)事實(shí)與法律，代理律師申請(qǐng)追加王某的配偶陳某作為本案的共同被告。并提出如下代理意見(jiàn)：

    （一）王某擅自處分本案的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬于無(wú)權(quán)處分行為，依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

    首先，王某與陳某是夫妻關(guān)系，本案涉案的房屋屬于王某與陳某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。王某與陳某是在1980年登記結(jié)婚的，本案涉案的房屋是在1992年夫妻存續(xù)期間建造的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。”因此，涉案房產(chǎn)屬于王某、陳某夫妻共同共有。其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第四項(xiàng)規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓?！蓖瑫r(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄋ模┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意。”因此，對(duì)于處分本案的房產(chǎn)行為，王某依法必須取得陳某的書(shū)面同意，否則，不得轉(zhuǎn)讓。而對(duì)于王某未經(jīng)陳某同意就處分的行為依法不能成立。

    （二）在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，王某未經(jīng)過(guò)陳某同意，對(duì)涉及夫妻雙方重大權(quán)益的房產(chǎn)事項(xiàng)之處分，屬于無(wú)權(quán)處分行為。

    1、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條第2項(xiàng)規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人”。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定為無(wú)效?！?、王某處分房屋不屬于家事代理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條第1項(xiàng)規(guī)定：“因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定”。這里的處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的事項(xiàng)主要是指夫妻雙方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事項(xiàng)。其主要限制在維持家庭共同生活的費(fèi)用、撫育子女的費(fèi)用以及家庭成員所需的醫(yī)療費(fèi)用等方面。此家事代理權(quán)限必須在日常家事的范圍之內(nèi)實(shí)施方為有效。不動(dòng)產(chǎn)的處分因價(jià)值重大，一方擅自處分會(huì)嚴(yán)重?fù)p害他方權(quán)益，故不屬于日常家事的情形。針對(duì)處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)重大事務(wù)的權(quán)利，如變賣(mài)夫妻共同房產(chǎn)，均得由配偶共同決定處理，任何一方不得獨(dú)斷專(zhuān)行。在本案當(dāng)中，王某對(duì)于涉及夫妻共有財(cái)產(chǎn)權(quán)益的重大事項(xiàng)之共有房產(chǎn)，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間未經(jīng)陳某同意做出處分的行為，且事后沒(méi)有得到陳某的追認(rèn)，侵犯了陳某的合法權(quán)益，處分行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。3、王某處理本案的房屋，并沒(méi)有告知陳某，陳某并不知情。本案中，王某與原告林某之間的房屋交易行為，陳某是不知情的，該行為原告王某在其答辯狀中也明確說(shuō)明陳某不知情，因此，王某在本案中的處分行為是依法不能成立的。

   （三）林某對(duì)所涉房屋不構(gòu)成善意取得。

    根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得必須符合三個(gè)條件：1、受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；2、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。在本案當(dāng)中，林某與王某雙方并沒(méi)有到房產(chǎn)局簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同，并將房屋過(guò)戶(hù)到原告林某名下。其次，對(duì)于王某與林某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，王某一直沒(méi)有通知陳某，陳某一直不知道王某與林某之間的交易行為，至今也沒(méi)有簽名同意本案的房屋變更登記給林某。2015年2月份，林某要求將房屋進(jìn)行過(guò)戶(hù)給到其名下，并打電話(huà)告知陳某，陳某知道后，堅(jiān)決不同意，多次要求林某返還房屋，并強(qiáng)烈要求王某去找回房屋。因此，由于林某一直稱(chēng)其妻子不同意買(mǎi)賣(mài)房屋，且陳某知道后也不同意買(mǎi)賣(mài)，雙方至今沒(méi)有到房產(chǎn)局簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并將房屋過(guò)戶(hù)。因此，林某的行為不構(gòu)成善意取得，王某擅自處分房屋的行為依法應(yīng)為無(wú)效。綜上所述，對(duì)王某的轉(zhuǎn)讓行為，陳某知道后拒不同意，并強(qiáng)烈要求王某立即將房屋取回，而且王某與林某也沒(méi)有到房產(chǎn)局簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)依法認(rèn)定王某與林某對(duì)本案房屋的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。因此，林某的訴訟請(qǐng)求依法不能成立，應(yīng)予駁回。

法院認(rèn)為，本案房屋的所有權(quán)證及土地使用證上記載的所有權(quán)人和土地使用人均是王某。林某作為交易相對(duì)人，其基于對(duì)房屋所有權(quán)登記的信賴(lài)與王某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，有理由相信王某是房屋所有權(quán)人，有權(quán)處分房地產(chǎn)。因此，林某與王某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效。但涉案的房屋實(shí)際是王某與陳某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同建造，依照《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為王某與陳某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。林某主張涉案房屋是王某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，陳某不是房產(chǎn)共有人，無(wú)權(quán)處分共有房產(chǎn)，表明林某沒(méi)有向陳某購(gòu)買(mǎi)房屋的意思表示，因此，林某請(qǐng)求王某履行房屋過(guò)戶(hù)義務(wù)，未取得共有人陳某的同意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！币约啊吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第（四）項(xiàng)“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)骸灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”的規(guī)定，林某的上述訴訟請(qǐng)求不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條第一款第（一）項(xiàng)“法律上或者事實(shí)上不能履行”的規(guī)定，屬于合同履行不能，法院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條第一款第（一）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谑邨l第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：駁回原告林某的訴訟請(qǐng)求。由此可見(jiàn)，法院作出的生效判決，完全支持張洪杰律師的代理意見(jiàn)，從而有效地維護(hù)了陳某、王某的合法權(quán)益。

    張洪杰律師基于對(duì)案涉法律法規(guī)的正確理解，明確了夫妻關(guān)系存續(xù)期間夫妻共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)如何處分的鮮明觀(guān)點(diǎn)，為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益而據(jù)理力爭(zhēng)，最終獲得受審法院的支持。