房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)中的公司分立流程及涉稅分析！

分立，是指一家企業(yè)（以下稱為被分立企業(yè)）將部分或全部資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)（以下稱為分立企業(yè)），被分立企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實現(xiàn)企業(yè)的依法分立。

在實操中，地產(chǎn)公司擬轉(zhuǎn)讓或合作的土地，通常會和其他物業(yè)在同一公司名下，因此我們通常會建議客戶先將土地通過分立方式獨立出來，再進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這樣可適當降低稅負、其涉稅分析如下：

1、增值稅       

根據(jù)財稅（2016）36號文的相關(guān)規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。

2、企業(yè)所得稅

包括一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理2種不同方式：

（1）一般性稅務(wù)處理方式

需繳納企業(yè)所得稅，計稅基礎(chǔ)變化，具體處理如下：

1）被分立企業(yè)對分立出去資產(chǎn)應(yīng)按公允價值確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 

2）分立企業(yè)應(yīng)按公允價值確認接受資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。 　　 

3）被分立企業(yè)繼續(xù)存在時，其股東取得的對價應(yīng)視同被分立企業(yè)分配進行處理。

4）被分立企業(yè)不再繼續(xù)存在時，被分立企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進行所得稅處理。

5）企業(yè)分立相關(guān)企業(yè)的虧損不得相互結(jié)轉(zhuǎn)彌補。

（2）特殊性稅務(wù)處理

不繳納企業(yè)所得稅，計稅基礎(chǔ)不變，但是需要滿足一定的前提以下5個條件：

A、具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。  　

B、被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。 

C、企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。  　　

D、重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。

E、企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

（3）具體處理方式

被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：

A、分立企業(yè)接受被分立企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎(chǔ)，以被分立企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

B、被分立企業(yè)已分立出去資產(chǎn)相應(yīng)的所得稅事項由分立企業(yè)承繼。

C、被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額可按分立資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進行分配，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補。

D、被分立企業(yè)的股東取得分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡稱“新股”），如需部分或全部放棄原持有的被分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡稱“舊股”），“新股”的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以放棄“舊股”的計稅基礎(chǔ)確定。如不需放棄“舊股”，則其取得“新股”的計稅基礎(chǔ)可從以下兩種方法中選擇確定：直接將“新股”的計稅基礎(chǔ)確定為零；或者以被分立企業(yè)分立出去的凈資產(chǎn)占被分立企業(yè)全部凈資產(chǎn)的比例先調(diào)減原持有的“舊股”的計稅基礎(chǔ)，再將調(diào)減的計稅基礎(chǔ)平均分配到“新股”上。 

智慧源觀點：

不能為了稅務(wù)籌劃而籌劃。稅務(wù)不是唯一因素，也不是最重要因素。從稅法規(guī)定來看，采用特殊性稅務(wù)重組的方式下可以少交稅，但在實操中存在以下幾個常見問題導致分立必須謹慎對待：

1）辦理分立手續(xù)較為啰嗦，需全體債權(quán)人同意，如有銀行貸款則可能會需要先歸還；

2）被分立公司的股權(quán)一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，對于買賣雙方存在法律上的不確定性，雖可以將標的公司股權(quán)質(zhì)押給買方，但信用風險仍然較大，如何解決？

3）另外賣方希望盡快拿到資金，如一年內(nèi)才能轉(zhuǎn)讓，雖然買方可以先行將資金借予賣方，但這肯定不是最佳方案，如何解決？

3、土地增值稅

根據(jù)財稅〔2018〕57號《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》第三條規(guī)定： 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。      

但上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策房地產(chǎn)企業(yè)不適用。

4、契稅

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》財稅〔2018〕17號第四條規(guī)定：公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

5、印花稅

同合并。凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。

分立涉稅情況匯總：

房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)中的股權(quán)收購的涉稅處理！

股權(quán)收購是指一家企業(yè)（以下稱為收購企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為被收購企業(yè)）的股權(quán)，以實現(xiàn)對被收購企業(yè)控制的交易。收購企業(yè)支付對價的形式 包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。涉稅分析如下：

1、增值稅

不屬于增值稅納稅范圍。

2、企業(yè)所得稅

包括一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理。

（1）一般性稅務(wù)處理方式

需繳納企業(yè)所得稅，計稅基礎(chǔ)變化，具體處理如下：

1）被收購方應(yīng)確認股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 　　 

2）收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。

3）被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。

（2）特殊性稅務(wù)處理

不繳納企業(yè)所得稅，計稅基礎(chǔ)不變。

同時需滿足5個條件要求（同分立）。

（3）具體處理方式

收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的50%，且收購企業(yè)在該股權(quán)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理： 　　 

A、被收購企業(yè)的股東取得收購企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被收購股權(quán)的原有計稅基礎(chǔ)確定。 

B、收購企業(yè)取得被收購企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被收購股權(quán)的原有計稅基礎(chǔ)確定。 　　 

C、收購企業(yè)、被收購企業(yè)的原有各項資產(chǎn)和負債的計稅基礎(chǔ)和其他相關(guān)所得稅事項保持不變。

3、土地增值稅

轉(zhuǎn)讓股權(quán)不屬于土地增值稅的征稅范圍。

4、契稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》財稅（2018）17號第九條規(guī)定：在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

5、印花稅

按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五來貼花。

股權(quán)收購涉稅情況匯總：

房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)收購的涉稅處理！

資產(chǎn)收購是指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對價的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。涉稅處理如下：

1、增值稅

根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人,須繳納增值稅。

智慧源觀點：

普通的資產(chǎn)收購方式需要繳納增值稅，盡量構(gòu)建特殊處理的模式，以滿足36號文規(guī)定的“納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅”的條款，以爭取最大利益。

2、企業(yè)所得稅

包括一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理

（1）一般性稅務(wù)處理方式

需繳納企業(yè)所得稅，計稅基礎(chǔ)變化，具體處理如下：

1）被收購方應(yīng)確認股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 　　 

2）收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。

3）被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。

（2）特殊性稅務(wù)處理

不繳納企業(yè)所得稅，計稅基礎(chǔ)不變。

1）需滿足5個條件要求

同分立。點擊查看》》》房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)中的公司分立流程及涉稅分析！

2）具體處理方式

資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的50%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理： 　　 

A、轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。 　　

B、受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

3、土地增值稅

轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)屬于土地增值稅的征稅范圍。

4、契稅

受讓方繳納契稅。

5、印花稅

除企業(yè)改制外，通常產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同雙方都需繳納印花稅。

資產(chǎn)收購涉稅情況匯總：

房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)中的投資入股的涉稅處理匯總！

1、增值稅

視同銷售繳納增值稅。 

2、企業(yè)所得稅

按評估后的公允價值扣除計稅基礎(chǔ)后的余額，計算確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

根據(jù)財稅〔2014〕116第六條規(guī)定，居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

3、土地增值稅

根據(jù)財稅[2018]57號《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》第四條規(guī)定：四 、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。      

上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 

4、契稅

承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。

5、印花稅

投資合同涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花。被投資方應(yīng)該就實收資本與資本公積增加額繳納印花稅。

投資入股涉稅情況匯總：

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