數(shù)說養(yǎng)老【整理編輯：時英平】

老齡化率：2015年全國60歲及以上老年人口約2.22億人，占總人口的16.1%，其中65歲及以上人口1.44億人，占總人口的10.5%，預計到2025年，60歲以上人口將達到3億，我國成為超老年型國家。目前國內剛性需要介助介護的老人數(shù)量約為6000萬，其中失能半失能約4000萬，完全失能1000萬，失智老人約1000萬。

高凈值人群：40～60歲人群占比超過70%，首批高凈值人群已經(jīng)跨入老年，這個群體的頤養(yǎng)思維和支付能力對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是巨大的推動。 伴隨人口拐點：隨著第二次生育高峰（1962—1972年）人口步入老年，2022年將迎來老年人口的井噴期。

每千人床位數(shù)：“十三五規(guī)劃”確定的養(yǎng)老目標是“城市日間照料社區(qū)全覆蓋，每千老人床位數(shù)35～45張”（到2020年我國養(yǎng)老床位數(shù)量應在800萬張以上），目前每千人床位約26張，城市日間照料社區(qū)覆蓋率70%，整體床位缺口高達200萬張（發(fā)達國家每千人床位數(shù)通常在50～70張）。

養(yǎng)老服務人員：管理人才、專業(yè)技術人才（包括醫(yī)療衛(wèi)生、康復護理、營養(yǎng)調配、心理咨詢、社會工作等）、養(yǎng)老護理員均缺失嚴重。全國最少需要1200萬名養(yǎng)老護理員，目前持證上崗的僅6萬人，缺口高達99.5%。

市場容量: 2014年—2050年，老年產(chǎn)業(yè)市場消費潛力由4萬億元增長到106萬億元，占GDP比例從8%增長到33%。如果市場拓展措施得力，規(guī)模可以從5萬億元增長到133萬億元，占GDP比例從10%增長到42%。未來10到15年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金年代。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老、機構養(yǎng)老共同構成了目前國內常見的四種養(yǎng)老模式。機構養(yǎng)老是目前涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個較為合適的切口，盈利能力相對較好。活力老人旅居養(yǎng)老和目前的特色文旅小鎮(zhèn)建設結合是一種很時尚的養(yǎng)老探索。

地產(chǎn)轉型（萬科、保利、遠洋、樂城）、保險公司（中國人壽、泰康人壽）和專業(yè)機構（親和源、匯晨）組成了國內中高端養(yǎng)老護理機構的三大陣營。

盈虧平衡：綜合統(tǒng)計來看如果不算前期投入，在入住率穩(wěn)定在75%以上后，中高端養(yǎng)老院在3年左右能夠實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡；但如果算上前期投入，輕資產(chǎn)大概需要10年左右回本，重資產(chǎn)則可能需要15年才能收回成本。

利潤率：民辦養(yǎng)老機構的利潤率通常在8%～10%之間。

基于對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場容量的預判及時機的把握

2013年開始大資本大規(guī)模介入點燃了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)群雄并起的競爭格局，每個公司結合自身的資源和特征探索了屬于自己的經(jīng)營特點，具體分析如下：

地產(chǎn)轉型類公司的經(jīng)營特點

1.整體定位：機構養(yǎng)老和居家養(yǎng)老相結合，以剛需類機構養(yǎng)老為主。

2.客群定位：以半自理、不自理及失智（阿爾茨海默癥）剛需為切入點，逐漸延伸至健康活力型老人。

3.服務特色：特設失智癥護理專區(qū)。

4.物業(yè)類型：以“自建”及盤活原有物業(yè)形式獲得為主，租賃模式為輔。

5.空間規(guī)劃：利用地產(chǎn)開發(fā)中對綜合人居環(huán)境營造的經(jīng)驗控制公共配套空間占比近50%以上，重金邀請知名機構參與建筑、裝修、布局設計，注重設計美學，檔次較高。

6.運營特色：尤其注重人文內涵的導入及一老一少代際融合。

7.非核心服務外包：居家服務外包給第三方家政公司，專心提供養(yǎng)老照護及健康服務。

8.選址策略：大城市近郊，環(huán)境宜居，有二級以上醫(yī)院配套，首選租賃毗鄰成熟社區(qū)物業(yè)。

9.專業(yè)團隊：管理團隊（日本、美國外聘）+護理團隊（三甲醫(yī)院護士）+醫(yī)療團隊+飲食團隊（養(yǎng)生專家）。

10.醫(yī)療服務：醫(yī)療專家每周兩次坐診，老人急病搶救為二甲級及以上醫(yī)院。

11.照護服務：不超過1:3的照護率，使護理服務最優(yōu)化。

12.人力成本：每個月人力成本支出占總成本的60%左右。

13.盈利模式：短期：押金+房費+護理費+醫(yī)療費+餐費；長期：現(xiàn)金流持平的情況下，對賭優(yōu)質資產(chǎn)升值。

保險類公司的經(jīng)營特點

1.整體定位：以醫(yī)養(yǎng)集合的候鳥式養(yǎng)老為核心，同時涵蓋醫(yī)療康復、機構養(yǎng)老、居家養(yǎng)老，以高端CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）式養(yǎng)老社區(qū)為主。

2.物業(yè)類型：所有養(yǎng)老社區(qū)項目均為自建，社區(qū)養(yǎng)老多為公建民營。

3.運營保障：通過整合國內外一線專業(yè)康復、運營機構，加上培訓體系也多與國際受信任的非營利養(yǎng)老社區(qū)運營機構合作進行人才培養(yǎng)計劃。

4.商業(yè)模式：會員制+保單理財式養(yǎng)老服務。

5.智慧養(yǎng)老：與華為聯(lián)手，創(chuàng)立智慧養(yǎng)老聯(lián)合創(chuàng)新實驗室，打造中國人壽智慧養(yǎng)老云平臺，結合移動互聯(lián)應用、云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能等戰(zhàn)略性前沿技術實現(xiàn)智慧社區(qū)、智慧家庭、智慧生活、智慧健康、智慧金融。

養(yǎng)老專業(yè)機構的經(jīng)營特點

1.整體定位：以剛需類機構養(yǎng)老為主，逐步延伸至社區(qū)養(yǎng)老和候鳥式養(yǎng)老。

2.物業(yè)類型：受制于高昂的建設成本，養(yǎng)老物業(yè)多以公建民營為主。

3.護理模式：引進國際先進的護理技術和服務模式，現(xiàn)已形成自有培訓體系，并對外品牌輸出。

4.運營保障：大多成立技術公司，自主研發(fā)養(yǎng)老信息化管理系統(tǒng)，同時，導入NEC定制的智慧養(yǎng)老系統(tǒng)，通過物聯(lián)網(wǎng)、云計算深入挖掘老人數(shù)據(jù)。

5.收費模式：押金+床位費+護理費+醫(yī)療費+餐費。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個很復雜的系統(tǒng)工程，做好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要如下一個科學而循序漸進的步驟來實現(xiàn)。1.戰(zhàn)略驅動，精準定位；2.謹慎選址，甄選物業(yè)；3.空間規(guī)劃，服務設計；4.組建團隊，人員培訓；5.設定標準，規(guī)范流程；6.品牌營銷，口碑至上；7.調整改善，優(yōu)化成本；8.增值服務，連鎖復制。

不同類別養(yǎng)老項目的選址建議

康養(yǎng)綜合體

1.離城市中心不超過20公里。

2.與子女居家距離不超過1小時車程。

3.環(huán)境安靜，風景美麗，有必需的生活配套。

4.交通方便，至少有一項公共交通工具可直達。

5.20分鐘車程內至少有一家二甲及以上醫(yī)院。

城市綜合養(yǎng)老院

1.主城區(qū)成熟社區(qū)，8萬人以上常住人口。

2.生活安靜、便利，生活配套設施較為完善。

3.車輛通達性較好，兩分鐘以上公共交通直達。

4.5公里范圍內至少有一家二甲以上醫(yī)院。

5.0.5公里范圍內有社區(qū)醫(yī)院尤為佳。

旅居型養(yǎng)老度假區(qū)

1.省會級城市1小時輻射圈。

2.4A級及以上景區(qū)周邊優(yōu)先。

3.20分鐘范圍內至少有一家二甲及以上醫(yī)院。

運營保障幾點建議

1.醫(yī)療保障體系，建立三甲醫(yī)院綠色通道。

2.三甲醫(yī)院專家定期坐診。

3.打造特色康復服務項目（如：腦康復、肢體復等）。

4.針對重點病癥，配置特殊的康復設備和康復療法（如：高壓氧、水療等）。

5.充分發(fā)揮中醫(yī)特色治療在康復、養(yǎng)生中的價值。

6.通過可穿戴設備、智能硬件持續(xù)采集老人的基礎數(shù)據(jù)