土地和房產(chǎn)是用于辦理抵押貸款的重要不動產(chǎn)，其中房產(chǎn)抵押相對簡單，后續(xù)涉及的法律問題也較為清晰，而土地辦理抵押手續(xù)并不比房產(chǎn)復(fù)雜，但后續(xù)涉及的問題和敏感點較多。現(xiàn)就以下幾個簡單問題做普及性說明：

建設(shè)用地有兩種類型：劃撥和出讓。以上兩種性質(zhì)的土地均可以進行抵押。在處置時會面臨以下問題：

劃撥性質(zhì)的土地在處置時最常見的是繳納一定的土地出讓金變更土地性質(zhì)為出讓或者保持劃撥性質(zhì)但需要上繳土地收益。所以劃撥土地在評估時需要充分考慮以上兩個因素，價值較同等的出讓土地低。在以上兩種方式中，第一種繳納土地出讓金相對手續(xù)簡單，也最為常見，但是需要注意的是：一般情況下，要先行繳清土地出讓金后才能辦理土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變和轉(zhuǎn)讓。

出讓性質(zhì)的土地相對簡單一些，在轉(zhuǎn)讓過程中也存在以下幾個問題需要注意（僅常見，不全面）：

在出讓和劃撥土地中，在實際情況下，國家對閑置土地有相關(guān)規(guī)定，但是執(zhí)行力度不足，閑置土地存在風(fēng)險。土地最多可閑置1年，超過一年的按土地取得價款征收20%的土地閑置費，閑置超過2年的，國家可以無償回收。注意：劃撥土地上無建筑物無法進行轉(zhuǎn)讓。

劃撥土地除非政府回收，無期限。

出讓土地中住宅用地最多70年，商業(yè)、旅游、娛樂和綜合用地等最多40年，其余用途最多50年。到期后，住宅用途的土地自動續(xù)期，根據(jù)我國現(xiàn)行相關(guān)征收條例，住宅征收補償中房款補償為參照附近交易房產(chǎn)價格確定，所以住宅可以采用類比法進行評估，土地剩余期限對住宅用途的房地產(chǎn)價值影響不大。而其他用途房地產(chǎn)，土地到期后，需要提前一年向國家申請，國家可以回收，國家不回收的情況下，需要繳納土地出讓金才能繼續(xù)使用，所以針對收益性房地產(chǎn)如商鋪，需要充分考慮到期國家回收和重新繳納土地出讓金的情況，在價值評估中采用收益法更加符合實際情況，土地剩余期限對價值影響較大。

在我國相關(guān)法律規(guī)定中，簡單來說就是：房隨地走，地隨房走。

在抵押時土地上原有建筑物一并抵押，抵押后新建建筑物可以一并拍賣，但是不具備抵押權(quán)，在實際情況中，遇到類似情況可在合同中約定新建建筑物抵押，但在未辦理抵押手續(xù)時僅為協(xié)議抵押。

抵押房產(chǎn)時，對應(yīng)的土地一并抵押。該句話新人可能會存在一定的誤解，下面我舉個例子進行說明：一大片土地上有一幢建筑，其中土地面積為3000平方米，建筑面積為2500平方米，建筑占地面積為450平方米。各個地區(qū)在辦理房地產(chǎn)抵時，辦理手續(xù)也不一，一共存在以下4種情形：情形一：房產(chǎn)辦理抵押登記，土地未辦理抵押登記但房管局收回保管；情形二：房地產(chǎn)辦理抵押登記，土地證自行保管；情形三：房產(chǎn)和土地均辦理抵押登記；情形四：已經(jīng)更換為不動產(chǎn)登記證。其中情形三和情形四可以獲得土地和房屋的完全抵押權(quán)。在情形一和情形二中，僅辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，土地中僅有對應(yīng)的450平方米土地擁有抵押權(quán)，其余土地沒有抵押登記，不具備抵押權(quán)。如果抵押人在土地上新建其他建筑，是可以要求分割土地，且無抵押權(quán)。

對于商品住房，在取得預(yù)售證后可以進行預(yù)售。如果該商品住房的土地此時已經(jīng)處于抵押狀態(tài)（包括在建工程抵押和土地抵押），那么在辦理預(yù)售證的時候，一般會要求債權(quán)人出具同意銷售的同意函，極端的會要求出具放棄已預(yù)售部分的住房的抵押權(quán)。不管是出具同意銷售的同意函還是放棄已預(yù)售部分住房的抵押權(quán)，在出現(xiàn)糾紛時，法院判決大多都支持已預(yù)售房產(chǎn)及對應(yīng)的土地?zé)o抵押權(quán)，在第一種情況中可能會判決整個抵押權(quán)無效。所以，資金監(jiān)管對于此類項目較為重要。