共有房屋 遺產房 房產贈與 贈與合同糾紛 遺產房屋分割 房屋析產繼承 代位繼承 轉繼承 無效贈與 贈與合同無效 房屋所有權變更

遺產的確定與遺產分割并非同時進行。在遺產分割之前，各繼承人對遺產為共同共有關系，無需也無法確定各繼承人的繼承份額。無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效，權利人不追認，則合同無效。

王某：再審申請人/一審被告/二審被上訴人

李某1：被申請人/一審原告/二審上訴人

周某3、周某1、周某2、張某1：被申請人/原審第三人

【案情簡介】

【法院判決】

老婆去世后老公擅自將共有遺產房50%產權贈與再婚妻子，該贈與行為合法有效嗎？

一、涉案房屋的原始權利狀況（李某與周某4夫妻共同共有）

庭審已查明，涉訴房屋原為周某4與前妻李某在夫妻關系存續(xù)期間所得財產，兩人沒有約定實行夫妻分別財產制，該房屋為李某與周某4共同共有。

二、李某去世后涉案房屋所有權人的共有狀態(tài)（周某4和李某的其他繼承人家庭共同共有）

《中華人民共和國物權法》第一百零三條規(guī)定，“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有?！?李某去世后，周某4和李某的其他繼承人未對該房屋進行分割，亦沒有約定份額，且各繼承人間具有家庭關系，故涉訴房屋為周某4和李某的其他繼承人共同共有。

三、周某4轉讓（贈與）給王某的50%的涉案房屋所有權，是周某4對其個人享有的50%房屋所有權的合法處分，還是對于作為李某遺產的50%房屋所有權的無權處分？

王某稱其獲贈的是周某4合法處分個人享有的50%房屋所有權，不應適用《物權法》關于共有人對共有財產處分的規(guī)定。理由：《中華人民共和國繼承法》第二條規(guī)定，繼承從被繼承人死亡開始；第二十六條規(guī)定，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的共同所有的財產，除有約定的以外，如果分割遺產，應當先將共同所有的財產的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產；遺產在家庭共有財產之中的遺產分割時，應當先分出他人的財產。涉訴房屋雖然未經析產繼承，但李某去世后發(fā)生房屋所有權變更的法律事實，涉訴房屋的所有權應當先行分出50%為周某4個人所有，另外50%所有權為李某的遺產由全體繼承人共同共有。周某4個人合法享有房屋50%的所有權，此后其將個人享有的50%房屋所有權贈與王某的行為系對個人財產的合法處分，無需他人同意，亦不違反相關法律規(guī)定，合法有效。本案不應適用《中華人民共和國物權法》第九十七條關于共有人對共有財產處分的規(guī)定。

李某1等則認為周某4擅自將50%產權過戶給王某侵害了繼承人的合法權益：第一，在李某去世后，對原屬于李某、周某4共同共有的房屋并沒有分割，訴爭房屋處于周某4與李某的其他法定繼承人共同共有狀態(tài)，各共有人具有家庭關系，不分份額的、平等的享有權利。周某4未經其他共有人同意，擅自將50%產權過戶給王某，應屬無效行為。第二，從涉訴房屋的所有權登記情況看，周某4是訴爭房屋的所有權人，王某是共有人，兩人各享有50%產權，涉訴房屋不再是李某的遺產，完全剝奪了李某法定繼承人的繼承權，侵害了繼承人的合法權益。

法院審查后認為本案的爭議焦點為：周某4申請將涉訴房屋50%產權贈與給王某的行為是否有效。

首先，關于涉訴房屋所有權人的共有狀態(tài)。涉案房屋的原始權利狀況為李某與周某4夫妻共同共有；李某去世后涉案房屋所有權人的共有狀態(tài)為周某4和李某的其他繼承人家庭共同共有。需要強調的是，遺產的確定與遺產分割并非同時進行。被繼承人死亡之時，遺產范圍可以確定，但由于此后可能存在遺囑繼承或者遺贈的情況，也可能存在部分繼承人放棄繼承或者放棄其應繼承的部分財產份額的情形。同時，理論上的法定繼承份額也可能在分割遺產時被繼承人的約定改變，也可能會因其他增加或減少繼承份額的法定事由而改變。故在遺產分割之前，各繼承人對遺產為共同共有關系，無需也無法確定各繼承人的繼承份額。

其次，從涉訴房屋的所有權登記現(xiàn)狀情況看，現(xiàn)周某4是訴爭房屋的所有權人，王某是共有人，兩人各享有50%產權，涉訴房屋已不再是李某的遺產，剝奪了李某法定繼承人的繼承權，侵害了繼承人的合法權益。

最后，周某4處分的實際是屬于李某繼承人共同共有的涉訴房屋50%所有權，系無權處分的無效行為。《中華人民共和國物權法》第九十七條規(guī)定，“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！睕]有全體共同共有人的同意，處分共同共有財產的行為應為無效行為。本案中，周某4向房管局提交申請，請求將涉訴房屋50%的所有權過戶給王某，房管局依照其申請辦理了變更登記。周某4的處分行為針對的是周某4和李某的其他繼承人共同共有的財產，該行為是無權處分行為。從物權角度來看，周某4處分共同共有物未經全體共同共有人同意，為無效行為。從債權角度來看，《合同法》第五十一條規(guī)定，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”，權利人不追認，則合同無效。周某4贈與王某涉訴房屋50%產權的行為屬于無權處分，在其他共同共有人不同意追認的情況下，《申請》中的約定應為無效。

綜上，周某4與王某于2012年10月25日簽訂的《申請》中無償轉讓涉案房屋50%產權的約定無效。

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