◎ 華稅稅務(wù)稽查組

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)資金需求量大，僅僅依靠企業(yè)自有資金及過往經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)盈余無法滿足實(shí)際需要，所以外部融資渠道對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存及運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要。2017年以來，在信貸嚴(yán)格調(diào)控的背景下，房企資金壓力加劇，2018年“資管新規(guī)”醞釀落地，房地產(chǎn)融資正被全面納入監(jiān)管。預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較大的融資壓力。在此情形下，房地產(chǎn)企業(yè)一方面需要繼續(xù)尋求傳統(tǒng)資金來源的支持，另一方面也在積極尋求新的融資及開發(fā)方式。本文試圖對(duì)房企融資中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析，以求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有所助益。

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款、自籌資金、ABS與REITs等。目前來看，銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來源之一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售或預(yù)售的情況，將直接影響到企業(yè)的還貸能力和需借貸的資金數(shù)量，其中，尤以個(gè)人購(gòu)房貸款的比重最重。2017年以來，受各地限購(gòu)、限貸政策，銀行風(fēng)控以及房貸利率上調(diào)等多重因素影響，房地產(chǎn)銷售放緩，購(gòu)房需求下降，個(gè)人購(gòu)房貸款增速下降。近日，廣東省房協(xié)發(fā)布《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，向有關(guān)單位征求商品房預(yù)售制度存廢的建議，商品房預(yù)售制度的改變，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排，若商品房預(yù)售制度取消，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的資金壓力，融資成本的增加，亦將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)的減少。

由于債券融資和信托等房地產(chǎn)融資渠道均受到一定程度的限制，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的意愿上升。但總體來看，融資規(guī)模較小，尚未成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道。2018年的政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控，同時(shí)與房地產(chǎn)相關(guān)的要點(diǎn)中再一次指出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合來看，房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較大的融資壓力。

從稅務(wù)角度而言，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑可以概括為兩種，債權(quán)性融資和權(quán)益性融資。房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)性融資與權(quán)益性融資的比例不同，未來會(huì)給企業(yè)帶來不同的稅收成本，從而影響企業(yè)的收益情況。

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的利息支出，準(zhǔn)予進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前扣除。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)借款類型多樣，稅前扣除規(guī)定復(fù)雜，增加了企業(yè)的稅務(wù)成本和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）金融機(jī)構(gòu)融資

金融機(jī)構(gòu)融資主要包括向銀行融資和向非銀行金融機(jī)構(gòu)融資兩種途徑。

1、企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十八條（一）項(xiàng)：

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：

（一）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)融資的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除。

例外情形是，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]312號(hào)）規(guī)定，“關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”。由此來看，由于股東實(shí)繳資本不到位而導(dǎo)致的融資利息支出不得進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前扣除。

2、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條（三）項(xiàng)：

條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)支付的利息支出，不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額部分，允許據(jù)實(shí)扣除。

需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行借款的利息支出，在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)，均允許據(jù)實(shí)扣除；而向非銀行金融機(jī)構(gòu)支付的利息支出，企業(yè)所得稅允許據(jù)實(shí)扣除，土地增值稅應(yīng)當(dāng)在不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)扣除。

3、增值稅

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條（六）項(xiàng)：

下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：

（六）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條：

一、營(yíng)改增試點(diǎn)期間，試點(diǎn)納稅人有關(guān)政策

（四）進(jìn)項(xiàng)稅額。

3.納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)支付的貸款利息以及與貸款直接相關(guān)的顧問費(fèi)、咨詢費(fèi)和手續(xù)費(fèi)等，其進(jìn)項(xiàng)稅額均不得抵扣。

（二）資金拆借

房地產(chǎn)企業(yè)借款所發(fā)生的利息主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面是房地產(chǎn)企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款所發(fā)生的利息；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)向非關(guān)聯(lián)企業(yè)和其他個(gè)人借款所發(fā)生的利息。其中，關(guān)聯(lián)企業(yè)間的資金拆借是稅務(wù)問題的高發(fā)區(qū)。

1、企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十八條（二）項(xiàng)：

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：

（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。

《關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅[2008]121號(hào)）：

一、在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。

企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

（一）金融企業(yè)，為5：1；

（二）其他企業(yè)，為2：1。

二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。

因此，房企向其關(guān)聯(lián)企業(yè)融資支付的利息，在企業(yè)所得稅稅前扣除時(shí)受到“債資比”的限制，超過比例的融資利息不得扣除；同時(shí)，利率水平還要符合“不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率”的要求，超過的部分亦不得扣除。

需要注意的是，根據(jù)財(cái)稅[2008]121號(hào)文件第二條的規(guī)定，符合以下兩種情形之一的，關(guān)聯(lián)企業(yè)融資不適用“債資比”限制：

1、關(guān)聯(lián)企業(yè)融資業(yè)務(wù)符合獨(dú)立交易原則；

2、利息支付方的實(shí)際稅負(fù)不高于利息收入方的實(shí)際稅負(fù)。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第一百一十條：

企業(yè)所得稅法第四十一條所稱獨(dú)立交易原則，是指沒有關(guān)聯(lián)交易各方，按照公平成交價(jià)格和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來遵循的原則。

由此可見，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間借款，借款利率水平如能與同期同類貸款利率持平，則此類借款不僅能突破借款本金限制，也能全部予以稅前扣除。當(dāng)然，若能證明關(guān)聯(lián)方之間稅負(fù)相同也可以突破借款本金限制。證明獨(dú)立交易或稅負(fù)相同的本質(zhì)是需證明關(guān)聯(lián)方之間沒有利用利息避稅的動(dòng)因，即證明沒有利用利息稅前抵扣的規(guī)定逃稅。

2、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條（三）項(xiàng)：

條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)向其非金融機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)企業(yè)融資所產(chǎn)生的利息支出，沒有金融企業(yè)的貸款利息票據(jù)，不能據(jù)實(shí)扣除，只能按照規(guī)定比例計(jì)算扣除。

3、增值稅

與向金融機(jī)構(gòu)融資相同，房地產(chǎn)企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付的貸款利息以及與貸款直接相關(guān)的顧問費(fèi)、咨詢費(fèi)和手續(xù)費(fèi)等，其進(jìn)項(xiàng)稅額均不得抵扣。

（一）信托融資

目前，我國(guó)信托稅法十分不完善，對(duì)信托業(yè)務(wù)征稅基本上是直接套用一般經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的政策規(guī)定，而沒有單獨(dú)的信托稅收體系。因此，導(dǎo)致我國(guó)目前信托稅收存在納稅主體不明確、所得稅征稅客體不確定、重復(fù)征稅及稅負(fù)不公等問題。

通過信托股權(quán)融資，房地產(chǎn)企業(yè)到期后需要股權(quán)溢價(jià)贖回信托公司所持股份，股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)所得即為信托公司實(shí)質(zhì)上的利息收入，實(shí)質(zhì)上也即為房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。信托股權(quán)融資由于不能夠在稅前列支融資成本，因此，企業(yè)會(huì)承擔(dān)額外多繳的土地增值稅和企業(yè)所得稅。

隨著房地產(chǎn)融資難度逐漸加大，聯(lián)合開發(fā)和并購(gòu)拿地正逐漸成為大中型房企擴(kuò)大規(guī)模的首選，聯(lián)合拿地快速減輕了企業(yè)資金壓力，使競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系變?yōu)楹献麝P(guān)系，能有效分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)未來房企的并購(gòu)項(xiàng)目將會(huì)增多。房地產(chǎn)企業(yè)一直是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，加之并購(gòu)項(xiàng)目體量大，資金多，稅負(fù)成本高，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到稅務(wù)合規(guī)的重要性，無論是融資或是合作開發(fā)，應(yīng)在項(xiàng)目開始前了解相關(guān)的稅收規(guī)定、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)對(duì)成本、項(xiàng)目的影響；在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，準(zhǔn)確把握業(yè)務(wù)運(yùn)作流程、交易時(shí)點(diǎn)，正確進(jìn)行稅務(wù)處理；在項(xiàng)目結(jié)束后，及時(shí)進(jìn)行清算，梳理保存相關(guān)稅務(wù)材料。稅務(wù)管理貫穿項(xiàng)目運(yùn)行的始終，通過合法合規(guī)的稅務(wù)處理，達(dá)到降低稅負(fù)、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。