看過很多地產類的公眾號，包括我自己，都在不約而同的強調一個觀點：剛需買房，早買早得道

我也一直這么認為，但是昨日，在我這個號為數不多的讀者當中，她問：“無論是短線還是長線，剛需的確越早買越好，那么，小樓，什么是剛需？”

要說這是個特簡單的問題，但我生生給楞住了，半天沒回過神來。

見我沒回話，她接著問道：

“我覺得我是剛需，但又不是，且說不清具體理由，因為我本身在清遠有一套房子，是一個很小的兩居室，再過四個月，我就生二胎，到時候婆婆或者我媽過來照顧，兩居室肯定是不夠用了，得買一套大點的三房，兒子長大以后，我還得為他買婚房，那時候還得入手第三套，那么，一個人買三套房，這究竟是屬于剛需，還是炒房？”

老實講，我從來沒有想過剛需，會不會是個偽命題。

按正常邏輯來講，她的三套房都是剛需，但是從字面的意思而言，一個人買三套房，你能說不是炒房嗎？

而在炒房圈當中，有一句特拉仇恨的話，叫“6套以下，都是剛需”。

這6套怎么來的呢？

一套自住，一套父母住，一套岳父母住，一套留給兒子，一套留給女兒，一套收租。

從某種程度來說，這6套，每一套似乎都是實打實的需求。

但是，仔細一琢磨，好像又不是那么回事。

 1 

故 事

其實，《新華字典》中原本沒有剛需這個詞語，其它任何一個行業(yè)都沒有，它單單屬于房地產行業(yè)，甚至可以這么說，剛需，是開發(fā)商當年生生制造出來的一個詞語。

百度百科中，關于剛需大概是這么解釋的：剛性需求（Rigid Demand）指在商品供求關系中受價格影響較小的需求。

剛需是一個動詞，是會變化的。

當剛性需求被上漲過快的商品破壞后，這個剛性需求就成了彈性需求 。

比如武俠小說中的主角被人滅門，他要報仇，那么就必須要找到名師拜入名門練好武功，這里的名師名門等資源就是主角的剛需，因為沒有這些，他一輩子都報不了血海深仇，造化弄人，當主角剛背上行囊踏上尋訪名師的道路上，仇人卻被天上降了一塊隕石給砸死了。

那么，此刻的拜師學藝，還是不是主角的剛需？

再從最簡單的事情說起，比如說吃飯，吃飯是不是剛需，當然是，因為一頓不吃餓得慌，幾日不吃，你可能餓死了。

但問題是，一天吃幾頓飯，早、午、晚，我們現在形成習慣了，一日三餐，單獨拎出每一頓，都是不是剛需，我自己就有感覺，我差不多有大段大段時間是不吃早飯的，早飯對我來說不是什么剛需，甚至有時候特別累、特別忙的時候，甚至是忘了吃晚飯，真是到那種廢寢忘食的地步。 

那么，回到房子本身來說，什么條件才是真正的剛需？

炒房與剛需之間怎么界定？

首先我們得明白炒房是怎么產生的？

舉個我認識的一位女士的例子吧，按照深悅會慣例，文章中所有出現的人物，都采取化名，此文同樣如此，女士姓徐，這里暫且叫她徐言芝吧。

徐言芝最常掛在嘴邊的一句話是：“我從來沒想過炒房，我們能賺到錢，只是一場意外?！?/p>

徐言芝是浙江人，早年是原商業(yè)院的老師，無論是長相氣質，還是言語之間，看上去都格外有知識分子的味道，通過聊天得知，徐言芝的確沒想過炒房，因為在樓市方興未艾的時候，誰也預測不到樓市未來的方向，除非是天生的賭徒，只是后來大佬們的一系列政策，讓原本只是想改善環(huán)境的徐言芝無意中掀開了女神的群角，看到了春光無限，09年一套上海60平的兩房到了15年，竟然可以換成138的大房子，還能多出再買一套的首付錢，既然有了這么一條最懶最直接最有效地投資手段，傻子才不干呢。

此后，徐言芝就打開了潘多拉的魔盒，一發(fā)不可收拾，從上海一套到全國九套，也不過用了短短三年的三年時間。

她說：“中國最值得投資的還是一線城市的房，那是絕對的優(yōu)質資產，泡沫即便有，那也是相對短期的，三四五線，就說不定了，這是我們這一行當初的一致共識，所以，在限購特別兇的那兩年，我們也曾經一度轉戰(zhàn)三四線，但終究沒有戀戰(zhàn)太久，及時撤了出來?！?/p>

我問她，為什么是相對短期的泡沫。

她說：“中國的房價，就好像往一個非常高的杯子里倒啤酒，雖然在某一個時刻看來，泡沫的高度是高于實際啤酒的高度，但是隨著新一輪的倒酒，很快啤酒的實際高度就會超過之前泡沫的高度，房下一輪的房價，還是會漲?！?/p>

如今的樓市暗流涌動，晴雨難測，徐言芝只留了北京和上海這兩個“超一線”城市的房子，在國內基本上沒有操作了，而在外面的世界是這樣的：

抽出資金炒外市，從美國到加拿大，從柬埔寨到泰國，集團化運作的資金杠桿，力量是巨大的，他們所到之處，房價勢如破竹，噌噌上漲，一片哀鴻遍野，不過，自從外匯管制之后，但是他們仍然有辦法，通過實業(yè)轉房產的方式，可以將實業(yè)投資獲得的收益投資房產，不過這種方法需要的周期會非常長，另外，還有其它鉆空子的方式，估計比較敏感，在我的追問之下，徐言芝語焉不詳，當然著也是題外話了。

實際上，像徐言芝一樣，很多人的初衷并不是炒房。

只是忍受不了租房的顛沛流離買房安身立命。

后來，情非得已的改善之下，又得換房，通過兩到三次的換房，換著換著，很快會得出一個結論：買房是最懶、最直接、最有效的一種投資手段。

據有關數據， 2018年1月，北京市的房價均價為62957元/㎡，而2008年1月的房價均價為12479元/㎡，相差5倍左右。

廣州市在2018年1月的房價均價為31409元/㎡， 2008年1月的房價均價為7350元/㎡，相差約4.27倍。

從2008年至2018年，十年近5倍的房價上漲，使得擁有房產者，不僅是身份的象征，還是財富在夸張的翻滾，而且不僅是大城市，小城市這兩年的漲幅也相當妖孽，據數據統(tǒng)計，房價從三四千到破萬的已有百城。

房價的暴漲，造富了一大批人。

但是，這批人最喜歡說的一句話就是：對不起，我們不炒房，我們只是理財。

2

剛 需

那么，到底什么才是剛需？

熟悉我的人都知道，我很喜歡用反推法去論證觀點，得到答案，我們不妨換個思路來反推，你為什么要買房？

這個答案，很多。

村里想進城的、娃要上學的、認為買了房更容易找女朋友的、準丈母娘催的、改善居住環(huán)境的、現在工作地點離家太遠的、手上閑錢燙手沒處放，覺得房產是自己最看得見摸得著的投資、看見周邊人都在買自己不買就OUT了的、年輕的小夫妻不愿與老人同住的、認為早買比晚買好的，怕自己創(chuàng)造資產的能力跑不過房價的.....

這些在人生當中不同階段產生的買房理由，的確是需求，但你能說這是剛性需求嗎？

不是的，在我的理解當中，“剛需”指的是和價格預期完全無關的需求。

比如手術，急救……

比如上學，在很多大城市，房票等于戶口，戶口等于學校門票，明年娃要上學，而上學的學校還遠沒有著落，這種等不起的才是剛需。

剛需與偽剛需的區(qū)別就在這里，娃等不起要上學是剛需，追求便利去買學區(qū)房就是偽剛需。

再比如，你睡在橋洞下急需一個容身之所，這個住的需求是剛需，你非要在淮海中路拓一塊地建個公館還帶停機坪的，這和在三線城市為了娶老婆搞套二居室本質上是一樣的，這是偽剛需，是前進的動力和欲望的表達。

而買房這件事里頭真正的剛需是，這套房子，你分明知道它第二年會跌一半，你還要買，這才是剛需。

剛需不考慮漲跌，其實，倒也不是不想考慮，而是沒辦法考慮那么多！

中國存在剛需，但并不是居住的剛需，我們通常所說的剛需不單單是房子本身，更多的，是與之綁定的資源，行政，醫(yī)療，教育，商業(yè)等等。

經常有人問房價啥時候會降的問題。

其實，很簡單，哪一天房子不再與戶籍綁定。

不再與學區(qū)醫(yī)療之類資源紅利掛鉤，當人們對成家立業(yè)、安身立命的概念逐漸淡化，對“家”的歸屬感不再如此之強。

當政府在為大眾開放出更多投資渠道時，房價理所當然就降了。

只是要等到這一天，那可能真是猴年馬月了。

最近幾十年中國經濟增速迅猛，貨幣貶值的速度很快，百姓都不希望畢生儲蓄因為通貨膨脹而大幅度縮水，誰也不喜歡辛辛苦苦十幾年一朝回到解放前。

但遍觀市場，在目前的投資方式當中……

銀行儲蓄利率太低，證券不太懂風險也高，對于普通百姓而言，購房，的確是目前這個風云變幻無常的世道當中，最為穩(wěn)妥的一種抵抗通貨膨脹的投資手段。

 3 

酸 楚

再給大家做道數學題。

已知條件：

一：甲乙丙丁四個人在2008年各自擁有50萬元。

二：甲將這50萬做了貸款買房，做3成首付，增值部分換房，負債70%。

已做5成首付，增值部分也換房，負債50%。

丙與已相同，也是5成首付，但增值部分存入了銀行儲蓄。

丁全款買入。

三、所有條件以北京為例。

通過這些數據，計算10年后甲乙丙丁各自的財富值。  

要解答這道題，我們必須先看看10年來京城的房價走勢：

2008年北京新房均價12479元/平，而2018年已經漲到了從62957元/平，10年間，房價足足翻了5倍，其中值得一提的是，自2015年開始，北京房價進入立定跳遠模式，單單是15-16這一年，就從均價3萬7，一跳跳到了5萬7，一年時間整整漲2萬。

十年里，房價芝麻開花節(jié)節(jié)高，甲乙丙丁的資產凈值自然發(fā)生了天翻地覆的變化。

計算之后，求出的答案如下：

甲:483萬。

已:209萬。

丙:160萬。

丁:105萬。

看到此處，興許有人會嘲諷丙這也太慘了，10年資產才翻了兩倍。

其實不然，丙雖然沒能在倒騰中房子越換越多，但至少在京城買了一套，房子的確是好東西啊，它能使人不心慌，并且叫人產生自信心。

所謂手中有糧心中不慌，就是這個意思。

資本都是逐利的，房子過往一直在漲，所以，這個需求才理直氣壯。

好比認識的一位老先生，他很神，巖土工程教授級高工，國內權威人物，文革后第二批大學生，今年六十歲馬上就退休了，去年八九月份房價狂漲的時候他說：我在單位工作一輩子了，他們給我發(fā)的錢，還沒有這幾個月我的房產漲出來的多?！?/p>

是的，這就是癥結所在。

別說單位了，一套房比很多實體企業(yè)一年的利潤都要多，清北學位不如清北學區(qū)房也是血淋淋的現實，老先生還說了一句話：“要國家表個態(tài)每年隨機抽取百分之多少的房子供高級知識分子和無產者居住，估計得普天同慶，那時候誰還去買房，租房子住也挺開心，但這一天估計我有生之年是看不到的了，所以還得去買房?！?/p>

沒辦法，世道就是這個世道。

老祖宗有兩句爛大街的千古名言，第一句是：人往高處走。

第二句是：天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往

而房子本身就具備了至少三重屬性：投資屬性、民生資源屬性，居住屬性。

此處排名分先后與，別忘記房子的本身叫做：商品房。

是一個可以置換，可以買賣的商品，而非安身立命的根本。

再說一遍，住房剛需本身就是輿論創(chuàng)造的謊言，不存在的。

按照新生兒人口數量和人均居住面積穩(wěn)步上升，就算有非住不可的剛需。

那么，從數學上看也應只減不增，而在高度發(fā)展的社會里，生病了有醫(yī)保，租房可以享受跟買房同樣的權利，退休了有足夠的養(yǎng)老金，自然也不需要像在中國一樣，需要一套房子來落戶，有一個住所就夠了，這個單純的住所，才是剛需，但是買房不是，因為擁有一套價值400萬的住房和擁有價值400萬的國債本質上沒什么區(qū)別。

在現代的中國，正是因為社會保障和投資渠道的缺失，導致人們會形成一種必須要自己有一套住房的觀念。

畢竟在過去的20年里面，一直保持穩(wěn)定增值的，普通人能夠接觸的理財渠道，也就真的只有房屋而已。

正是這樣的環(huán)境下，從某種意義來講，住是剛需，買房是剛需，六套以下都是剛需！

我倒是希望很多年后偽剛需徹底消失，房子不再跟現在一樣，希望日后的社會輿論不再是：嘖嘖，這個人有房。

希望男女談婚論嫁了，不再被丈母娘經濟和房子壓垮。

希望大眾不會再把房產，作為投資目標導，致房價虛火萬丈。

希望資金流向也會更多去到實體經濟或別的新型投資，一切的一切，都健康而自然，房子也回歸理性，真正是給剛需人民用來住的。

不過，以后很后，未來遲遲不會來。

真要等到那日來臨，興許，我已經抱上孫子了。

那時候，我會坐在我的老房子里，對蕩著秋千的孫子孫女講當年的往事：“你們呀，不知道我年輕那會兒，房價一天一個樣，憑一套100平米的房子，兩年就能賺比一輩子工資還多的錢呢”。

然后，看著孫子孫女不解的眼神，我輕輕搖動蒲扇，內心流過一陣酸楚……