樓市變得復(fù)雜的時候，買房就更需一定的策略。眼下長效機(jī)制不斷被提及，“房子是用來住的，不是用來炒的”也已經(jīng)贏得大多數(shù)人的共識。對于即將到來的2017年而言，剛需和改善又該如何選擇一套最適合的房子呢？

誠然，每個人的需求都不一樣，但我相信每個人都希望自己買了房，然后房價能跑贏工資漲幅、跑贏CPI、跑贏平均房價漲幅。在這個目標(biāo)下選房子應(yīng)該沒有錯了。

一、那么什么樣的房子才值得買呢？

首先，我們要摒棄一個觀念，買房不能唯價格論。價格太高了，當(dāng)然買不起，我們在這里討論的是在所有你能負(fù)擔(dān)得起的房子中，你該作何選擇。

不能唯價格論，但是又不能不看價格，因?yàn)樗从车氖且惶追孔拥膬r值，一套房子的價值又包括房子本身使用價值、地段價值和潛在價值。

1、使用價值

所謂使用價值，指的是一套房子最基本的屬性——居住。無論房價多么高，倒手多少次，最終仍然要用來居住，這是房子區(qū)別于其他投資品的重要屬性。

怎么衡量一套房子的使用價值呢，從最基本的居住需求來說，房租是一個比較好的指標(biāo)。不同的房子有不同的租金水平，而租金水平又決定于它的地理位置、5公里范圍內(nèi)人群的數(shù)量及收入水平、附近可供出租房源的多寡等三方面。

這三者是互相影響的，地理位置越優(yōu)越、高收入人群越多、附近可供出租房源越少，那么這套房子的使用價值就頗高了，全都體現(xiàn)在房租上了。

2、地段價值

地段價值又分為幾個方面，分別是交通因素、教育因素和公共配套。

a.交通因素方面

比如你家附近要通地跌了，你的房子價格蹭蹭上漲，結(jié)果大家都知道，那這是為什么呢？因?yàn)榈罔F站只在你家門口，別人要走更遠(yuǎn)的路來搭乘地鐵，而地鐵的成本卻是全民買單的，你優(yōu)先享受了交通的便利。實(shí)際上這等價于全民在為你家的房子增長而做貢獻(xiàn)。

這個原理適用于所有領(lǐng)域，全民買單的公共服務(wù)注定只有一部分人優(yōu)先享受，擁有這個優(yōu)勢的房子自然更值錢。

b.教育因素

實(shí)際上教育因素也是公共配套的一種，這里單拿出來，是因?yàn)樗鼨?quán)重足夠大，大到一套破敗不堪不能住人的房子單價也能10萬 。

一套學(xué)區(qū)房的價格能上天，原理跟上面所說的是一回事，名校是公共配套，由ZF出資興建，但只有附近的學(xué)生能夠享受，他們擁有優(yōu)先級。學(xué)區(qū)劃片是飽受詬病的一種制度，因?yàn)樗坏糁屏似渌麑W(xué)生享受優(yōu)質(zhì)教育資源的機(jī)會，也造成學(xué)區(qū)房價格暴漲的情況。

試想一下，如果某個名校是私立的，教育質(zhì)量非常好，但每學(xué)期學(xué)費(fèi)5萬，它附近的房子會漲到天上去嗎？顯然不可能。因?yàn)橄硎芰烁鼉?yōu)質(zhì)的教育，就得付更高的學(xué)費(fèi)，成本就不會轉(zhuǎn)嫁到周邊房子上去。

吐槽歸吐槽，但在當(dāng)下，學(xué)區(qū)劃片制度仍然會長期存在，擁有學(xué)區(qū)優(yōu)勢的房子地段價值不會差。

c.公共配套

這里說的是商業(yè)和醫(yī)療配套。但它們對房價的促進(jìn)作用沒有交通和教育因素那么大。原因很簡單，交通和學(xué)區(qū)是高頻需求，競爭很強(qiáng)烈，商業(yè)和醫(yī)療就不一樣了，我可以距離稍遠(yuǎn)一點(diǎn)，一周采購一次，醫(yī)院也不見得每月都得去。

3、潛在價值

潛在價值，更多決定于人們對樓市走向的預(yù)測。如果以上條件沒有任何變化，房價卻出現(xiàn)劇烈上漲，那多半屬于人們看好未來樓市。比如北京東邊的廊坊，今年房價漲了一倍多，而且已經(jīng)多年快速上漲了。這基本上屬于潛在價值劇烈升值。因?yàn)樗纸ㄖ?，只這一個概念就足以吸引各類資源集聚。

再比如你買了市中心的房子，那么從微觀的角度來說，潛在價值空間就很一般了，因?yàn)槭兄行牡姆績r已經(jīng)基本成型，一眼看穿的未來，沒什么好忽悠的。當(dāng)然從宏觀的角度來說，房價上漲也是可能的，但那是基于樓市整體上漲，如果要你的房子漲幅脫穎而出，那基本上不可能。

從微觀的角度來看，什么樣的房子最具潛在價值呢？或者說未來一兩年有可能快速上漲呢？還是以地鐵為例吧，你認(rèn)為這個地方未來會通地鐵，搶先一步買了這附近的房源，未來地鐵通車后，你成本就很低，漲幅空間很大。當(dāng)然，地鐵也可能繞道，這就是風(fēng)險(xiǎn)了，風(fēng)險(xiǎn)和收益是并存的。

二、各類人群該如何買房？

上面說的是什么樣的房子值得買，接下來，我想針對不同人群來分析下該怎么取舍。

1、剛需買房

首要滿足的自住需求，這一需求又該分解為三個小部分：

a.房子應(yīng)該距離工作多遠(yuǎn)？

距離多遠(yuǎn)，你覺得能夠承受就好，還有就是考慮換工作的可能，盡可能選擇一個相對合理的交集地段。

b.教育問題

兩大最主要的剛需就是結(jié)婚和子女教育問題。結(jié)婚需要房子，孩子教育也必須要考慮周邊學(xué)校配套。

這兩個部分，我認(rèn)為是最重要的，剛需不要把投資放在最主要的因素，顛倒了主次帶來的結(jié)果有可能是購房成本大幅上升，雖然價值把握住了。

2、第一套純投資房

比剛需稍好，剛步入中產(chǎn)，打算買一兩套房子投資。這個階段的購房者財(cái)力不算雄厚，買房可以兼顧自身的換房需求。你要搞清楚買房子打算空置還是打算出租。如果只投資一套房，我的建議是學(xué)區(qū)房，可以兼顧自身需求；如果買兩套房，則可以選擇便于出租的地段，也可以是價值洼地，就靠自身去挖掘了，參考上文“潛在價值”部分。需要指出的是，剛需和剛步入中產(chǎn)的購房者抗風(fēng)險(xiǎn)能力都一般，高風(fēng)險(xiǎn)高收益的操作手法不建議嘗試。

3、高階投資者

這類人做到了真正的財(cái)務(wù)自由，有著不錯的現(xiàn)金流，接觸的圈內(nèi)人也比較多，獲得高價值的信息更快。這類投資者買房主要是盡可多的獲利，穩(wěn)漲不賠的中心區(qū)不適合你們，足夠多的利潤空間才是關(guān)鍵。

基于此，你要考慮的是接盤者是什么人，一般情況下都是剛需。通常情況下，郊區(qū)公共服務(wù)發(fā)展規(guī)劃比較快的區(qū)域是你的首選。你所要做的就是動用你的資源摸清規(guī)劃的準(zhǔn)確性，在價格低的時候入手。