|
投資要點(diǎn)： 事件：公司公告8月銷售和近期新增項(xiàng)目情況。 當(dāng)月銷售增速回落。公司當(dāng)月銷售增速不高與推盤(pán)節(jié)奏和部分城市去化率下行有關(guān)?？紤]傳統(tǒng)強(qiáng)銷季節(jié)已經(jīng)到來(lái)，公司整體備貨充足，我們認(rèn)為后期銷售增速會(huì)有所恢復(fù)。 1）公司8月實(shí)現(xiàn)銷售面積257.4萬(wàn)平，比2017年同期下降-6.02%，環(huán)比下降-16.1%；實(shí)現(xiàn)銷售金額383.4億元，比去年同期增加3.51%，環(huán)比下降-15.06%。1-8月公司累計(jì)完成銷售面積2599.6萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)8.7%；完成銷售金額3881.4億元，同比增長(zhǎng)10.97%。 2）從銷售均價(jià)看，8月銷售均價(jià)為1.49萬(wàn)元/平，與2018年1月1.53萬(wàn)元/平銷售價(jià)格相比略有回落。 當(dāng)月新增住宅土地20處，物流用地5處。 1）8月新增土地權(quán)益投資164.41億元，比2017年同期減少-45.42%；新增土地權(quán)益建面261.2萬(wàn)平，同比減少-32.6%。此外，2018年1-8月，公司累計(jì)新增土地權(quán)益建面2053.84萬(wàn)平，同比17年增加6.51%；2018年1-8月土地權(quán)益投資金額1130.56億元，比17年同期增加1.82%。 2）2018年8月，公司新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，合計(jì)需支付權(quán)益價(jià)款3.74億元。 3）在限價(jià)、限購(gòu)無(wú)明顯放松預(yù)期下，部分城市土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)流拍。我們認(rèn)為適當(dāng)控制拿地節(jié)奏，保持企業(yè)杠桿水平對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言相對(duì)更加穩(wěn)健。企業(yè)可以等待4Q或者19年政府對(duì)地價(jià)預(yù)期下降后再拿地。公司中報(bào)披露在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目的總建筑面積約1.43億平方米。我們認(rèn)為公司當(dāng)前土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)發(fā)展。 投資建議：維持“優(yōu)大于市”評(píng)級(jí)。預(yù)計(jì)公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照9月5日股價(jià)23.41元股價(jià)計(jì)算，對(duì)應(yīng)2018年P(guān)E為6.64倍。目前公司RNAV在33.7元，行業(yè)2018年平均估值水平6.33XPE，考慮公司龍頭特征，我們給予公司2018年9XPE估值，對(duì)應(yīng)29.61元。給予公司合理價(jià)值區(qū)間在29.61元到33.7元之間，維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。 風(fēng)險(xiǎn)提示：1）漲價(jià)引發(fā)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)：2）行業(yè)銷售不達(dá)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：3）棚改貨幣化不達(dá)預(yù)期造成三四線銷售增速出現(xiàn)較大幅度下行；4）宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較明顯下滑導(dǎo)致人均收入下行；5）市場(chǎng)集中度提升速度不達(dá)預(yù)期。 1. 公司當(dāng)月銷售回落，累計(jì)增速保持增長(zhǎng) 公司8月實(shí)現(xiàn)銷售面積257.4萬(wàn)平，比2017年同期下降-6.02%，環(huán)比下降-16.1%；實(shí)現(xiàn)銷售金額383.4億元，比去年同期增加3.51%，環(huán)比下降-15.06%。1-8月公司累計(jì)完成銷售面積2599.6萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)8.7%；完成銷售金額3881.4億元，同比增長(zhǎng)10.97%。  公司當(dāng)月銷售增速不高與推盤(pán)節(jié)奏和部分城市去化率下行有關(guān)?？紤]傳統(tǒng)強(qiáng)銷季節(jié)已經(jīng)到來(lái)，公司整體備貨充足，我們認(rèn)為后期銷售增速會(huì)有所恢復(fù)。公司屬于行業(yè)龍頭，在當(dāng)前宏觀政策已有調(diào)整，產(chǎn)業(yè)維持因城施策大背景下全年增速不會(huì)跑輸行業(yè)。  從銷售均價(jià)看，8月銷售均價(jià)為1.49萬(wàn)元/平，與2018年1月1.53萬(wàn)元/平銷售價(jià)格相比略有回落?？紤]近三年全國(guó)銷售均價(jià)均有所上行，在差異化調(diào)控大背景下藍(lán)籌企業(yè)整體盈利能力有保障。 2. 當(dāng)月土地儲(chǔ)備回落，整體保持穩(wěn)定 8月新增土地權(quán)益投資164.41億元，比2017年同期減少-45.42%；新增土地權(quán)益建面261.2萬(wàn)平，同比減少-32.6%。此外，2018年1-8月，公司累計(jì)新增土地權(quán)益建面2053.84萬(wàn)平，同比17年增加6.51%；2018年1-8月土地權(quán)益投資金額1130.56億元，比17年同期增加1.82%。  3Q開(kāi)始，行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)思路偏向降杠桿。在限價(jià)、限購(gòu)無(wú)明顯放松預(yù)期下，部分城市土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)流拍。以上行業(yè)背景下，我們認(rèn)為適當(dāng)控制3Q拿地節(jié)奏，保持企業(yè)杠桿水平對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言相對(duì)更加穩(wěn)健。企業(yè)可以等待4Q或者19年政府對(duì)地價(jià)預(yù)期下降后再拿地。 公司中報(bào)披露在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目的總建筑面積約1.43億平方米，其中在建項(xiàng)目總建筑面積約8187.6萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約5098.0萬(wàn)平方米。我們認(rèn)為公司當(dāng)前土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)發(fā)展。 2018 年 7月份銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，公司新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，合計(jì)需支付權(quán)益價(jià)款3.74億元。  3. 投資建議：維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí) 預(yù)計(jì)公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照9月5日股價(jià)23.41元股價(jià)計(jì)算，對(duì)應(yīng)2018年P(guān)E為6.64倍。目前公司RNAV在33.7元，行業(yè)2018年平均估值水平6.33XPE，考慮公司龍頭特征，我們給予公司2018年9XPE估值，對(duì)應(yīng)29.61元。給予公司合理價(jià)值區(qū)間在29.61元到33.7元之間，維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。  我們給予公司估值適度溢價(jià)原因是：1）考慮公司在全球地產(chǎn)企業(yè)中屬于領(lǐng)軍地位，多項(xiàng)業(yè)務(wù)排名行業(yè)第一，以及行業(yè)差異化調(diào)控造成龍頭市占率持續(xù)提升的大背景；2）2017年年報(bào)顯示，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)有2962.5萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約4143.2億元，較上年末分別增長(zhǎng)30.0%和48.9%。公司未來(lái)業(yè)績(jī)具備更確定增長(zhǎng)能力；3）債務(wù)率持續(xù)保持低位。2017年底公司凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為8.8%（2016年底：25.9%）。全社會(huì)金融去杠桿背景下，公司明顯占優(yōu)。 風(fēng)險(xiǎn)提示：1）漲價(jià)引發(fā)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)：2）行業(yè)銷售不達(dá)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：3）棚改貨幣化不達(dá)預(yù)期造成三四線銷售增速出現(xiàn)較大幅度下行；4）宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較明顯下滑導(dǎo)致人均收入下行；5）市場(chǎng)集中度提升速度不達(dá)預(yù)期。
|
|
|
來(lái)自： 昵稱46341144 > 《地產(chǎn)綜合》
