5年策略銷售增速20-30%
公司現(xiàn)在有14,000多億的土地儲備，足夠4年以上的發(fā)展，在長三角和在大灣區(qū)(含香港)差不多4000億，大灣區(qū)還有幾千億的城市更新。銷售規(guī)模幾百億的城市都是北京、廣州、福州、杭州、廈門。公司今年在大灣區(qū)的銷售可能還是在一兩百億等級的，未來肯定要做到20%以上。公司今年西部也會超過200億，未來兩三年嘗試做到四五百億。公司現(xiàn)在更關注權益后的利潤，不能因為新進城市犧牲利潤，也不能把權益降得很低。更重要是城市的深耕。


香港項目
香港地價高但稅很低，毛利不一定高但凈利應該是高的。公司在香港目前有3個大型項目，一個是1200個房間的酒店，在年底開業(yè), 希望每年能貢獻6、7個億。第二個項目是長沙灣看海項目，貨值有300億，年底就可以賣。第三個項目在九龍的山頂上，本來是年底推出，疫情影響可能明年上半年推出。毛利可能會在30%，凈利會到20%以上，真正入賬要2022年了。

公司現(xiàn)在的產品和滿意度已經行業(yè)前三了，但還有改善空間。
1) 50%的銷售增速，利潤增速才20%。
2) 公司權益不能太低。
3) 公司的利潤還要提升
4) 公司一二線的好產品還要更多
5) 區(qū)域的考核要更有針對性。
6) 商業(yè)和酒店沒有給公司帶來應有的貢獻。公司商業(yè)租金收入還是20億左右，公司希望在2024年光股份旗下就有40億貢獻，加上集團就6、70億。
7) 地產的PE特別低，主要是因為負債高。雖然公司負債率在行業(yè)里算低了，但公司仍希望通過分拆上市，通過有序的經營，持續(xù)地降低負債率。公司相信未來部份地產公司PE可以做到15甚至20倍。

第一部分 業(yè)務回顧
1、業(yè)績亮點
- 合同銷售成績理想：合同銷售額為人民幣1104.8億元，同比增長10%；銷售均價1.75萬元/平米
- 盈利能力穩(wěn)步增長：營業(yè)額645.5億元，增長14.1%；毛利為人民幣195.1億元，同比增長14.6%；毛利率為30.2%，同比上升0.1個百分點。核心利潤82.5億元，同比增長9.0%；股東應占核心凈利潤為人民幣61.6億元，同比增長16%
- 財務穩(wěn)健，流動性較好：凈負債率為57.8%，現(xiàn)金短債比為1.8倍，擁有良好的流動性
- 世茂服務分拆上市
- 入選恒生中國企業(yè)指數(shù)：成為本次指數(shù)調入唯一房地產上市公司

2、銷售業(yè)績
2.1 物業(yè)銷售
- 合約銷售額1104.8億人民幣，銷售面積629.8萬平方米，分別同比增長10%和13%；銷售均價1.75萬元/平方米；
- 合約銷售金額按區(qū)域：長三角A億A.A%，海峽西岸A億A.A%，中西部 A億A.A%；環(huán)渤海A億A.A%，西部A億A.A%；（一線A.A%，二線A.A%，三線A.A%）
- 一二線及強三四線業(yè)績貢獻92%，較19年提升5%
- TOP15核心熱點城市產能貢獻700億元

2.2 世茂服務
- 2019年中國物業(yè)服務百強企業(yè)排名12位
- 引入紅杉和騰訊作為戰(zhàn)略投資者，收購廣洲粵泰、成都信誼
- 在管面積1.24億元，近三年收入復合增長率54.5%，凈利潤復合增長率88%
- 2019年客戶滿意度87%，遠超行業(yè)平均

2.3樂園板塊
- 獲主流媒體報道
- 世茂樂園日均銷售額22萬元，至6月30日銷售額720萬元

2.4 商業(yè)板塊
- 在管面積穩(wěn)步增長，2020年在管面積171萬平米，籌建面積245萬平米
- 開業(yè)28個項目，籌建23個項目

3、投資回顧：
3.1 現(xiàn)有土地儲備
- 總土儲權益前約8393萬平方米，貨值超14500億，遍布135個城市，423個項目，權益后地價人民幣5279元/平米；全年可售資源2836萬平米；去化率約60%
- 土儲分布：大灣區(qū)增長7%至2804080億元，長三角增長7%至3530億元，華北增長12%至2620億元，福建增長20%至2580億元，其他地區(qū)增長19%至14500億元
- 能級分布：一線城市占比20%，二線城市占比51%，強三四線城市占比19%
- 下半年可售貨值4000億，87%布局與一二線及強三四線城市，有信心實現(xiàn)年度目標3000億元
- 布局核心：核心城市群下半年可售2800億元（海西900億元，長三角850億元，大灣區(qū)550億元，京津冀530億元），TOP10核心城市下半年可售2000億元

3.2 新增土地儲備
- 獲取土地84幅，總價647億，計容面積1232億平米，新增貨值2408億元
- 新增貨值能級分布：一線城市8%，二線城市48%，強三四線城市34%，其他三四線城市10%

3.3 打造美好生活
- 綠色建筑面積達到5032萬平米，同比增長50%
- 累計疫情捐款16.5億元，累計公益覆蓋人數(shù)逾2200萬


第二部分 財務狀況
1、債權融資
1.1 財務風險
- 匯款額890億元，同比增長9.5%；
- 現(xiàn)金總額699.2億元
- 凈負債率為57.8%，下降1.9%；
- 現(xiàn)金短債比為1.8，短期借款占總借款27.7%；
- 綜合融資成本5.5%，長期維持行業(yè)低位
- 惠譽評級BBB-，穆迪評級Ba1，標普評級BB+

1.2 債權結構
- 分別于3月和5月發(fā)行公司債45億和31億，利率3.2%再創(chuàng)新低
- 7月發(fā)行美元債3億，期限10年，利率4.6%
- 530億未動用銀行及金融機構融資額度

2、股權融資
2.1 股息派發(fā)
- 中期派息每股0.7港元，其中特別股息每股0.1港元
- 過去5年每股現(xiàn)金派息復合增長率20%
- 派息政策調整為35%-45%

2.2 融資結構
1月增發(fā)46億港元，4月增發(fā)23億港元

第三部分 業(yè)務展望
1、中長期目標：成為中國前五最具投資回報的一地產為主營業(yè)務的公司，同時，工程品質、客戶滿意度等排名前三

2、“大飛機”戰(zhàn)略
- 地產開發(fā)是核心主體
- 酒店管理、物業(yè)服務、商業(yè)辦公、文化娛樂則為堅實雙翼
- 高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、金融等投資，成為世茂平衡發(fā)展的關鍵尾翼

3、業(yè)績預測與管控
-  在TOP10基礎上穩(wěn)步提升
- 年度銷售目標超3000億元
- 全年計劃土地投資總額約1200億元，投資總支出仍嚴控全年現(xiàn)金回款50%以內
- 全年新增貨值目標5000億，大部分投資已在上半年完成
- 未來五年凈負債率目標嚴控在60%以下
- 土儲充沛可滿足未來4年集團增長目標，土地布局緊跟國家發(fā)展戰(zhàn)略，其中大灣區(qū)和長三角土儲占比合計54%
- 組織升降級，短期考核與長期激勵并存
- 在20-24年主動把銷售增幅調整至20%-30%，每年的權益后股東應占核心利潤仍將保持20%以上增速
- 權益比例維持在65%左右，毛利率維持在30%左右，凈利率維持在14%左右


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本文根據(jù)公司2020年半年業(yè)績會議交流記錄整理，若有遺漏或錯誤，請以上市公司公告為準，本文不構成任何投資建議，請謹慎參考。如需轉載請表明出處，不得對文章內容有任何歪曲的引用、刪節(jié)和修改。