1順位抵押的概念

《擔(dān)保法》第35條規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不能超出其余額部分。依據(jù)該規(guī)定，同一不動產(chǎn)上可以設(shè)立多個抵押權(quán)，只要不超出作為抵押物的不動產(chǎn)的價值?！秾?shí)施細(xì)則》第67條規(guī)定，同一不動產(chǎn)上設(shè)立多個抵押權(quán)的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對抵押權(quán)順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記。

按照上述規(guī)定，順位抵押是指就同一不動產(chǎn)設(shè)定多個抵押權(quán)，多個抵押權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上按照先后順序進(jìn)行排列，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時各抵押權(quán)人按照先后順序優(yōu)先受償。順位抵押的意義在于同一不動產(chǎn)上設(shè)定有多個抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人按先后順序行使權(quán)利，順序在先的抵押權(quán)人具有優(yōu)于順序在后的抵押權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。

2順位抵押的法律關(guān)系

《物權(quán)法》第199條規(guī)定，同一財產(chǎn)上向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。因?yàn)樵诓粍赢a(chǎn)抵押中，未辦理抵押登記的，不發(fā)生抵押權(quán)的效力，也就不會發(fā)生未登記的抵押權(quán)與已登記的抵押權(quán)之間清償順序的問題，所以依據(jù)該規(guī)定，同一不動產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款按照以下原則清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。根據(jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，抵押權(quán)自登記時發(fā)生效力。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。確定抵押權(quán)登記的先后，以登記部門登記材料中記載的登記時間為準(zhǔn)。第一順序抵押登記的被擔(dān)保債權(quán)，就拍賣、變賣抵押財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償，處于第二順序的，只能就剩余的部分受償，依此類準(zhǔn)。如果抵押權(quán)登記的時問相同，即抵押權(quán)登記的順序相同，則按照各擔(dān)保債權(quán)的比例來清償。

3多個抵押權(quán)可以是不同類型嗎

抵押權(quán)類型分為一般抵押權(quán)和最高額抵押權(quán)。《實(shí)施細(xì)則》第67條的多個抵押權(quán)是指在同一不動產(chǎn)上設(shè)立多個一般抵押權(quán)或多個最高額抵押或多個一般抵押權(quán)和最高額抵押權(quán)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，順位抵押只可能是登記多個一般抵押權(quán)，不可能登記最高額抵押權(quán)。若該不動產(chǎn)第一次直接設(shè)立最高額抵押權(quán)，則該抵押權(quán)注銷前不可能再次設(shè)立抵押登記。筆者認(rèn)為，如果設(shè)立最高額抵押權(quán)時使用了不動產(chǎn)的全部價值，就沒有余值再次設(shè)立抵押權(quán)。但若第一次設(shè)立最高額抵押權(quán)后仍有余值，則按照《擔(dān)保法》規(guī)定，余值可再次設(shè)立抵押權(quán)。再次設(shè)立的抵押權(quán)是最高額抵押權(quán)還是一般抵押權(quán)，由當(dāng)事人自行約定。只要總和不超過不動產(chǎn)價值，可多次辦理抵押權(quán)登記。

4順位抵押中抵押人與抵押權(quán)人可否重新約定抵押物價值

實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人為了能夠辦理順位抵押，往往采取重新約定抵押物價值的方式“制造”出余值，繼而辦理順位抵押，這么做是否可行呢？有觀點(diǎn)認(rèn)為，此做法違背了《擔(dān)保法》禁止超額抵押的精神，因?yàn)槭聦?shí)上順序在后的抵押已經(jīng)超出了順序在先的抵押物價值；且按照此做法，同一不動產(chǎn)可以設(shè)立無限個抵押權(quán)，很可能產(chǎn)生金融泡沫，引發(fā)巨大的金融風(fēng)險。筆者認(rèn)為按照《物權(quán)法》第178條“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”的規(guī)定，《擔(dān)保法》禁止超額抵押的規(guī)定不再適用?！段餀?quán)法》沒有保留《擔(dān)保法》關(guān)于禁止超額抵押的規(guī)定，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，不限制同一財產(chǎn)的重復(fù)抵押行為。以同一不動產(chǎn)向同一債權(quán)人或者不同債權(quán)人多次抵押的，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)可以超出其抵押財產(chǎn)的價值，所以重新約定抵押物價值并不違反法律規(guī)定。辦理順位抵押的當(dāng)事人是市場經(jīng)濟(jì)中的理性人，在知悉法律對于順位抵押的相關(guān)規(guī)定，考慮過市場風(fēng)險控制后仍作出順位抵押的決定，可以認(rèn)為順位抵押中的抵押權(quán)人及抵押人是能夠承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險的，不存在不知情或顯失公平，是能夠得到法律認(rèn)可的。對于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)而言，抵押人與抵押權(quán)人提供相應(yīng)的申請材料，共同提出登記申請，程序和實(shí)體都符合登記的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)為其辦理抵押權(quán)登記。

5抵押權(quán)變更登記后是否影響該抵押權(quán)的順位

《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。多個抵押權(quán)先后順序的排列是依據(jù)抵押權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿的時間先后進(jìn)行的。先記載于登記簿的抵押權(quán)排位在前，記載于登記簿在法律上即被認(rèn)為是抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立，如抵押權(quán)設(shè)立完畢后又辦理變更登記，并不影響其在先的排位除非其注銷，否則排位在后的抵押權(quán)不能因?yàn)槠浒l(fā)生變更而超過其位次。此做法并不會侵害順序在后的抵押權(quán)人的利益，因?yàn)轫樞蛟诤蟮牡盅簷?quán)人是在明知不動產(chǎn)已存在抵押時，仍同意以該不動產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)，表明順位在后的抵押權(quán)人事實(shí)上已經(jīng)接受不動產(chǎn)因設(shè)立多個抵押可能產(chǎn)生的種種風(fēng)險。當(dāng)然，按照《實(shí)施細(xì)則》第67條規(guī)定，當(dāng)事人對抵押權(quán)順位另有約定的，從其約定辦理登記，即當(dāng)事人對抵押權(quán)順位有約定的，可以依法按照約定內(nèi)容調(diào)整其順位。

可見，順位抵押的意義在于在先設(shè)定的抵押權(quán)不僅是在清償?shù)捻樞蛏蟽?yōu)先，在對抵押物價值設(shè)定上也是優(yōu)先的。此外，實(shí)務(wù)中還應(yīng)注意分別抵押的情況。雖然《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定土地、海域上有建筑物、構(gòu)筑物的，土地、海域使用權(quán)必須與建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)一并抵押，不可以分開抵押，但在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施之前，房屋、土地、海域的抵押權(quán)登記是分離的。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前辦理房地產(chǎn)抵押時，房屋所有權(quán)抵押和土地使用權(quán)抵押是分別在兩個不同的部門單獨(dú)設(shè)立的。在此登記模式下，極易產(chǎn)生重復(fù)抵押的后果，對于當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)都存在巨大的法律風(fēng)險。處理此類問題時，絕不能簡單地“一刀切”，應(yīng)在尊重歷史的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎處理。

劉翎艷

常州市不動產(chǎn)登記交易中心