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綠維導言 合理利用農村土地，尤其是農村集體經營性建設用地，是全面實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和促進城鄉(xiāng)一體化進程的重要一環(huán)，也是打造田園綜合體、特色小鎮(zhèn)、農業(yè)產業(yè)園區(qū)等農旅、文旅項目開發(fā)、建設的難點之一。因此綠維文旅將農村集體建設用地的開發(fā)與利用作為重點研究、規(guī)劃、設計的業(yè)務方向之一。 綠維文旅鄉(xiāng)村振興規(guī)劃設計研究院可提供鄉(xiāng)村振興有關土地項目申報及咨詢服務，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃、設計及相關項目建設、運營等服務。 一農村集體經營性建設用地的兩個問題 什么是農村集體經營性建設用地？ 農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農村集體建設用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和招商引資用地。 如何開發(fā)和利用？ 目前，農村集體經營性建設用地開發(fā)主要有入市流轉和合作開發(fā)兩個層面。 二政策背景 2014年中央辦公廳國務院印發(fā)《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》； 2015年全國人大常委會又通過了《關于授權國務院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調整實施有關法律規(guī)定的決定》； 第十二屆全國人民代表大會決議試點期限延長至2018年12月31日。 此外，配套政策還有： 《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸換管理暫行辦法》、《關于擴大農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作試點范圍的通知》、《關于印發(fā)<利用集體建設用地建設租賃住房試點方案>的通知》等。
三如何入市流轉？ （一）概念解析 1.什么是“農村集體經營性建設用地入市”？ 農村集體經營性建設用地入市是指在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權、同價。 2.哪些農村集體經營性建設用地可以入市？ 在存量集體建設用地中，既符合土規(guī)，又符合城規(guī)的部分，可以作為入市的集體經營性建設用地。 （二）利益分配 注：根據大興區(qū)的規(guī)定，征收土地交易總額的8%-30%作為土地增值收益調節(jié)金，統(tǒng)籌用于農村基礎設施建設支出，周轉墊付集體經營性建設用地土地開發(fā)、土地整理資金，以及農村經濟困難群眾的社保補貼和特困救助。 （三）操作流程 農村集體經營性建設用地入市，一般分為前期準備、整理開發(fā)、入市交易、項目建設四個階段。 四如何合作開發(fā)？ （一）概念界定 鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌格村集體經濟組織，組建集體所有制性質的鎮(zhèn)土地股份聯(lián)營公司，以土地使用權入股，與其他企業(yè)組成項目公司，共同規(guī)劃、開發(fā)、利用集體產業(yè)用地，穩(wěn)步推進城鄉(xiāng)一體化進程。 （二）合作模式 1.集體土地所有權不變，鎮(zhèn)級聯(lián)營公司以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位共同興辦企業(yè)； 2.如果期限最高不超過40年，集體經濟組織在新成立企業(yè)的持股比例不低于51%，且應有保底分紅； 3.入股后的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租； 4.根據不用行業(yè)和經營規(guī)模，嚴格控制用地標準。 （三）組織模式 1.各村集體經濟組織一次性授權鎮(zhèn)級聯(lián)營公司，開展入股后的開發(fā)、經營與利用； 2.以鎮(zhèn)為實施單元，以土地使用權入股，成立鎮(zhèn)級聯(lián)營公司； 3.鎮(zhèn)級聯(lián)營公司的股權由各村持有，作為收益分配的依據。 （四）實施審批流程 文章來源：綠維鄉(xiāng)村振興規(guī)劃設計研究院 |
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