長江商報消息□本報記者 魏度

　　中國地產(chǎn)界最大金主，當前房產(chǎn)市值超2000億——險企中國平安（601318.SH）儼然已成中國的隱形“地產(chǎn)大亨”。

　　長江商報記者發(fā)現(xiàn)，中國平安始于2007年進軍地產(chǎn)，10年之后的2017年底，其投資房產(chǎn)板塊的市值已超過2000億元。

　　與絕大部分房企運作地產(chǎn)模式不同，中國平安將其定位于不動產(chǎn)投資及管理平臺，除了自身開發(fā)外，更多地借助外部房企力量合作開發(fā)。

　　此外，中國平安還頻頻擔當救世主角色，通過入股房企間接參與地產(chǎn)開發(fā)。

　　截至目前，中國平安已成為碧桂園、融創(chuàng)中國、華夏幸福等房企第二大股東。此外，其還重倉持有金地集團、綠地控股、華潤地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企股權(quán)。長江商報記者初步梳理發(fā)現(xiàn)，平安重倉持股的知名房企至少有13家。

　　中國平安與大型房企何以“相愛”？

　　8月10日，一上市房企人士向長江商報記者表示，拿地是房企競爭的重要途徑，作為資金密集型行業(yè)，缺錢是房企永恒的主題，借助銀行等金融機構(gòu)資金輸出是其發(fā)展壯大的唯一途徑。對此，華中一家大型險企人士告訴長江商報記者，作為金融機構(gòu)，需要為資金尋找出口，這也是中國平安熱衷于進行房產(chǎn)投資的重要原因。

　　攜137億入股華夏幸福月賺2.36億

　　中國平安在房地產(chǎn)行業(yè)路上越行越近。8月10日晚間，河北首富王文學(xué)掌控的華夏幸福發(fā)布簡式權(quán)益變動報告書。其顯示，華夏幸?？毓晒蓶|華夏控股及王文學(xué)向平安系協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)事實正式完成。

　　報告書顯示，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中國平安通過平安資管、平安人壽分別持有華夏幸福0.04%股權(quán)、19.83股權(quán)，合計持有19.88%股權(quán)，成為僅次于王文學(xué)及華夏控股的第二大股東。

　　此事是一個月前華夏幸福發(fā)布協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)的落實。公告顯示，華夏控股與平安資管簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定華夏控股向平安資管轉(zhuǎn)讓5.82億股華夏幸福股份，占公司總股本的19.7%。按照每股23.655元價格，此番轉(zhuǎn)讓價格高達137.7億元。

　　此次交易，雙方還簽訂了業(yè)績對賭協(xié)議。雙方約定，以華夏幸福2017年凈利潤為基數(shù)，2017年至2020年，凈利潤增長率分別不低于35%、65%、105%。2017年，公司凈利潤為87.81億元，以此計算，2018年至2020年承諾的凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180.01億元，三年合計約為440億元。

　　同時，未來如果華夏幸福大股東要繼續(xù)減持，需要經(jīng)過平安資管的書面同意，且平安資管有優(yōu)先購買權(quán)。

　　三年440億元的凈利潤，這對華夏幸福而言難度不小。2015年至2017年，華夏幸福實現(xiàn)的凈利潤分別為48.01億元、64.92億元、87.81億元，同比增幅維持在35%左右，今年一季度還小幅下滑至30.33%?？上攵?，隨著凈利潤基數(shù)增大，2019年、2020年的增幅需較2017年增加30個百分點、70個百分點。

　　長江商報記者注意到，華夏幸福之所以舍命委屈自己或是迫不得已。

　　今年上半年，受地產(chǎn)調(diào)控、去杠桿等政策影響，華夏幸福流動性吃緊。公司四處找錢解困，如獲得中信銀行315億元授信、成功發(fā)行2018年第一期30億元規(guī)模的公司債等，但這些似乎仍未徹底緩解公司的資金壓力。

　　大贏家中國平安做的是穩(wěn)賺不賠的買賣。除上述業(yè)績對賭外，僅入股1個月，已獲得2.36億的賬面浮盈。

　　合作知名房企達18家，以金主角色出現(xiàn)

　　中國平安入股華夏幸福是以“救急者”身份出現(xiàn)，但實際上其早已通過多種途徑深入房地產(chǎn)市場，成為不折不扣的隱形“地產(chǎn)大亨”。

　　目前，中國平安的地產(chǎn)運作主要以平安不動產(chǎn)為主。截至目前，注冊資本200億元，資產(chǎn)管理規(guī)模超3000億元。

　　其實，中國平安試水地產(chǎn)可追溯至1995年，設(shè)立了平安物業(yè)。2007年，公司正式向地產(chǎn)進軍。當年，23億元收購西高速公路股權(quán)、55億元收購中信城市廣場與北京美邦國際中心、16.6億元拿下深圳福田中心區(qū)地塊，2009年，華南第一高樓深圳平安國際金融中心項目啟動。此時，平安以信托模式在地產(chǎn)領(lǐng)域開疆拓土。

　　不過，目前來看，地產(chǎn)并非中國平安自身強項，除全國多個平安金融中心外，其鮮有經(jīng)典項目問世。當然，這些投資性房地產(chǎn)也貢獻了不小收益。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，其投資性房地產(chǎn)凈值為470億元。如果按照公允價值衡量，其投資收益超過260億元。

　　平安在地產(chǎn)領(lǐng)域的掘金路徑更多的借助大型房企，正如分析人士所稱“平安收割房企”。

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，平安主要是通過入股大型房企、與大型房企合作拿地開發(fā)等途徑在地產(chǎn)領(lǐng)域擴張，不過，無論哪種途徑，平安都是以金主角色出現(xiàn)。

　　2015年，平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權(quán)，躋身第二大股東之位。這一年，公司還戰(zhàn)略投資朗詩集團，以持股9.9%成為第二大股東。去年，平安耗資19.07億港元參與旭輝集團定增，完成后，持股比升至10.12%。早在2016年，平安銀行就是融創(chuàng)中國僅次于孫宏斌的重要股東，其持股比高達46.7%。

　　據(jù)長江商報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，平安已是碧桂園、融創(chuàng)中國、朗詩集團、旭輝集團、華夏幸福等知名房企第二大股東，此外，其還持有金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協(xié)信等多家房企股票。至此，平安重倉持股的知名房企至少有13家。

　　平安不動產(chǎn)官網(wǎng)顯示，其與包括萬科、華潤等合作的知名房企達18家。

　　中國平安2017年年報顯示，旗下地產(chǎn)（含投資性房地產(chǎn)）價值（以歷史成本計價）達2093.22億元。以8月10日收盤價計算，綠地控股市值為764.16億元。這意味著，平安旗下地產(chǎn)價值抵得上3個綠地市值。

　　財務(wù)投資之余深度參與地產(chǎn)開發(fā)

　　橫跨保險、銀行、投資三大行業(yè)，中國平安入股房企絕不僅是為了財務(wù)投資。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，根據(jù)目前發(fā)展勢頭，未來中國房企龍頭的競爭最終可能在萬科、碧桂園與平安之間，萬科靠標準化，碧桂園靠執(zhí)行力，平安靠錢。

　　長江商報記者注意到，投資房地產(chǎn)，平安收獲頗豐。

　　一年前，持有綠地控股9.91%股份的平安系平安創(chuàng)新大幅減持，在短短半年內(nèi)，通過將持股比降至5%以內(nèi)，至去年底，已從前十大股東名單中消失。累計減持套現(xiàn)達80億元。此前，平安也減持了碧桂園3123萬股，合計套現(xiàn)4.55億元。

　　僅此兩次減持，平安就獲得了約90億元凈利潤，投資回報率超過5倍。

　　類似這樣的財務(wù)投資并非是平安的最終目的，其最終目的之一可能是與標的公司綁定，實現(xiàn)共同開發(fā)經(jīng)營地產(chǎn)項目。

　　長江商報記者注意到，去年8月，平安資管出資入股旭輝集團時就曾約定，平安不動產(chǎn)“在滿足相關(guān)條件情況下”擬向旭輝投資100億元共同從事房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營。

　　公開資料顯示，去年初，平安不動產(chǎn)還與香港房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)路勁基建組財團，投得港鐵旗下物業(yè)項目合約。此外，作為二股東，平安與朗詩集團也于2017年在長租公寓領(lǐng)域開展深度合作，雙方已共同收購上海森蘭項目，擬將其改造為中高端的長租公寓進行長期運營。

　　一上市房企人士表示，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，房企能與金融機構(gòu)聯(lián)手共進退，這對急于攻城略地的房企而言會底氣大增。在其看來，房地產(chǎn)項目周轉(zhuǎn)較慢，在地產(chǎn)調(diào)控及去杠桿的背景下，房企融資也受到約束，如果背后站著金主，房企實力會大增。

　　不過，該人士同時認為，出于對所輸出資金安全性考慮，金融機構(gòu)會設(shè)定不少條件，以保證其不會做賠本買賣。如此一來，房企成了金融機構(gòu)的“打工仔”，金融機構(gòu)成了利潤分食者。

　　研究人士認為，險企資金充足，且屬于長期資金，這些資金需要出口，僅做財務(wù)投資風險較大。因此，險企更愿意像信托模式一樣更深入地參與到具體地產(chǎn)開發(fā)之中。此外，借助合作，平安將自己的觸角延伸至陌生領(lǐng)域。