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作者：顏劍簫

       物業(yè)服務(wù)行業(yè)隨著商品房的出現(xiàn)逐漸興起，但至今仍存在諸多不完善的地方，規(guī)范性較差，而隨著公民的法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)逐漸增強(qiáng)，物業(yè)公司與業(yè)主之間因物業(yè)服務(wù)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛的數(shù)量逐年增多。筆者通過(guò)對(duì)榮昌區(qū)法院近年來(lái)上百份物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的判決書(shū)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由具有類型化的特點(diǎn)，故特對(duì)此進(jìn)行歸納及評(píng)析如下：

　　一、以非物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯

　　有些業(yè)主認(rèn)為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對(duì)其無(wú)約束力，自己不知曉且不認(rèn)可該合同內(nèi)容，因此拒絕交納物管費(fèi)。

　　對(duì)此司法解釋有明確規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。所以該項(xiàng)抗辯理由不能得到法院支持。

　　二、以物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限已屆滿為由抗辯

　　某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對(duì)超過(guò)合同期限的物業(yè)費(fèi)，因無(wú)合同約定，故有權(quán)拒絕交納。

　　根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)。在上述情況下，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。

　　三、以全部或者部分物業(yè)費(fèi)超過(guò)訴訟時(shí)效為由抗辯

　 有些業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對(duì)其催收過(guò)物業(yè)費(fèi)為由，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張的訴訟請(qǐng)求中超過(guò)兩年訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)拒絕交納。

　 實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為債權(quán)人對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的行為大都采取在業(yè)主的房屋大門上張貼催費(fèi)通知單的形式來(lái)向業(yè)主提出交費(fèi)請(qǐng)求。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院提供了照片等證據(jù)材料證明這一催費(fèi)事實(shí)，那么法院可認(rèn)定為訴訟時(shí)效中斷，業(yè)主的這一抗辯理由就不能得到法院支持。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有證據(jù)證明其在兩年的訴訟時(shí)效期內(nèi)向業(yè)主催收過(guò)物業(yè)費(fèi)，那么業(yè)主的這一抗辯理由就能得到法院支持。

　　四、以房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由抗辯

　　有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費(fèi)。

　　商品房存在質(zhì)量問(wèn)題系業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費(fèi)的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，兩者不屬于同一法律關(guān)系。通常情況下，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司是兩個(gè)獨(dú)立的法人企業(yè)，相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主的該項(xiàng)抗辯理由不能得到法院的支持。

　　五、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行維修義務(wù)為由抗辯

　 有些業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映小區(qū)單元門、過(guò)道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問(wèn)題，要求維修，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主就以此為由拒交物管費(fèi)。

　 對(duì)于維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果房屋在國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)維修義務(wù)；在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修基金。若業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修義務(wù)時(shí)，法院可根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，酌情減少物業(yè)費(fèi)。

　　六、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失為由抗辯

　　有些業(yè)主認(rèn)為因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，才導(dǎo)致自己的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失，如家中財(cái)物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走 ，故以此為由拒交物管費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問(wèn)題的協(xié)助義務(wù)。若業(yè)主有充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反約定或者法定的安保義務(wù)，那么當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)時(shí)，業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)，是對(duì)合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為由進(jìn)行抗辯。但未盡到安保義務(wù)一般情況下不構(gòu)成根本性違約，法院經(jīng)審理后可根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來(lái)酌情減少物業(yè)費(fèi)。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬(wàn)能的，不可能杜絕或者隨時(shí)制止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生，我們不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這種不確定的危險(xiǎn)承擔(dān)過(guò)重的義務(wù)。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取了合理的預(yù)防措施，物業(yè)公司就可以對(duì)業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責(zé)。

　　七、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯

　　大多數(shù)拒絕交費(fèi)的業(yè)主均持有此類抗辯理由。小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的約定全面履行相關(guān)義務(wù)，提供的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，如小區(qū)車輛亂停亂放無(wú)人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來(lái)種菜無(wú)人制止，小區(qū)垃圾未及時(shí)清理，保安擅離崗位或值班時(shí)睡覺(jué)等為由拒交物管費(fèi)。

　　首先，業(yè)主需要區(qū)分出其所反映的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題是否屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)。部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)”的錯(cuò)誤思維，將不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的事項(xiàng)，例如房屋設(shè)計(jì)和質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)規(guī)劃不合理問(wèn)題、業(yè)主間相鄰關(guān)系問(wèn)題等，也納入進(jìn)來(lái)要求物管服務(wù)企業(yè)予以處理解決。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行非合同義務(wù)時(shí)，業(yè)主就誤認(rèn)為物管服務(wù)企業(yè)沒(méi)有全面履行合同義務(wù)而拒交物管費(fèi)。

　　其次，由于物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續(xù)性和無(wú)法計(jì)量性的特點(diǎn)，加之物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)較為概括籠統(tǒng)，因此業(yè)主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問(wèn)題，而需要提供充分證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈加以證明。若有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個(gè)別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構(gòu)成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)減收相應(yīng)物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。

　　小區(qū)業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的行為，不僅會(huì)造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)不足，無(wú)法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，損害其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，還會(huì)加深業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，嚴(yán)重影響雙方在小區(qū)內(nèi)和諧共處。若對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主不應(yīng)消極的采取長(zhǎng)時(shí)間拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來(lái)對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而應(yīng)通過(guò)正常途徑與物業(yè)公司溝通、協(xié)商解決；也可就存在的服務(wù)問(wèn)題向業(yè)主委員會(huì)反映，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通加以解決；還可通過(guò)業(yè)主大會(huì)解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（作者單位：重慶市榮昌區(qū)人民法院）