□記者孫燕通訊員黃健

    在我國，由物業(yè)費收取引發(fā)的矛盾已成為社會關(guān)注的熱點。據(jù)媒體調(diào)查，當(dāng)被問到“如果對小區(qū)物業(yè)的服務(wù)感到不滿，你會采取什么方式解決”時，在6251名被調(diào)查者中有56.8%的人選擇會采取“拒交物業(yè)服務(wù)費”的方式，選擇“更換物業(yè)公司”和“集體抗議”的分別占26%和14%，而選擇“協(xié)商解決”的僅有不到4%。據(jù)此可以看出，大家面對物業(yè)糾紛時，大多都會采取“拒交物業(yè)費”這種最直接最方便的辦法。但業(yè)主拖欠物業(yè)費的行為面臨著一個專業(yè)性的法律問題——拒交理由是否正當(dāng)、正確。

    案情

    鄭州某物業(yè)管理公司（以下簡稱物業(yè)公司）經(jīng)房地產(chǎn)公司委托并簽訂合同，自2002年1月25日起對位于鄭州市農(nóng)業(yè)路西段的某花園小區(qū)實行物業(yè)管理，按照建筑面積每平方米每月0.32元的標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并辦理了收費許可證。任某系該花園小區(qū)業(yè)主，其居住的房屋建筑面積100余平方米。2002年8月14日，物業(yè)公司與任某簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議約定了作為物業(yè)公司應(yīng)履行的職責(zé)及作為業(yè)主的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任，同時約定，物業(yè)公司按規(guī)定向房屋業(yè)主、使用人和其他交費人收取有關(guān)管理費用，對逾期不交費者，每天加處滯納金。但自2002年11月起，任某以物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由，不再向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費，截至2012年11月14日止，共拖欠3900余元。在此期間，雙方協(xié)商不成，物業(yè)公司遂將任某訴至法院。

    在法院審理期間，任某答辯稱，其不支付物業(yè)費用的原因系因物業(yè)公司對小區(qū)服務(wù)未盡到職責(zé)。第一，小區(qū)在原告接管后沒多久，一號樓南的公共綠地被占，并蓋了五層樓，開了飯店，嚴(yán)重影響了業(yè)主的權(quán)利，做原告卻不管不問；第二，小區(qū)臨街路擴(kuò)寬改造時，被占土地的一部分補(bǔ)償款不知去向；第三，小區(qū)綠地已找不出一塊完整如初之地；第四，公共設(shè)施不全，如樓道燈、路燈；第五，原告所提欠費已超訴訟時效。

    鄭州市中原區(qū)人民法院經(jīng)開庭審理認(rèn)為，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的委托合同、物業(yè)公司與任某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，均系各方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效協(xié)議，應(yīng)受法律保護(hù)。任某提供的證據(jù)并不足以證明物業(yè)公司履行義務(wù)不符合約定，不能成為任某拒絕履行支付物業(yè)服務(wù)費義務(wù)的理由。任某還提出物業(yè)公司索要物業(yè)費超過訴訟時效，經(jīng)查上述合同均未對物業(yè)管理費的交納時間進(jìn)行約定，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)公司可以隨時要求履行，該理由也不成立。法院故依法判決：任某支付拖欠的物業(yè)費用3900余元，并支付3900余元在延遲付款期間的違約金。

    一審判決后，任某不服判決，上訴至鄭州市中級人民法院，鄭州市中級人民法院經(jīng)審理依法駁回上訴，維持原判。

    說法

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)是一致、對等的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利是收取物業(yè)服務(wù)費用，義務(wù)是按照有關(guān)規(guī)定和合同約定對小區(qū)內(nèi)秩序、衛(wèi)生、安全進(jìn)行維護(hù)和管理，對建筑物、公共設(shè)施、綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修、對業(yè)主進(jìn)行其他物業(yè)服務(wù)。權(quán)利義務(wù)是一致和對等的。收取物業(yè)費用，既是對其履行義務(wù)的對價報酬，也是保障其正常運轉(zhuǎn)的最重要的收入來源。然而現(xiàn)實中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間常因物業(yè)費問題發(fā)生糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費用時，業(yè)主常常以物業(yè)公司服務(wù)不到位、不達(dá)標(biāo)、與合同約定不相符等理由拒付物業(yè)服務(wù)費用。雙方各執(zhí)一詞，甚至發(fā)生沖突，嚴(yán)重的致使小區(qū)長期不能得到正常管理，好好的小區(qū)變成臟亂差的大雜院。

    因此實踐中，需要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的合同關(guān)系和各自的權(quán)利義務(wù)范圍作出清晰劃分和正確理解物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)行為的特性，無論是自行協(xié)商還是通過訴諸司法、仲裁裁決的方式，解決雙方之間的矛盾、糾紛、爭議，明白自己的哪些權(quán)利可得以主張，哪些義務(wù)需要履行；哪些理由可得以抗辯，從而引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主正確處理和平衡物業(yè)服務(wù)與收取服務(wù)費用的關(guān)系。

    物業(yè)服務(wù)合同具有選任性、代表性、公共性

    物業(yè)服務(wù)合同，涉及兩個層面上的合同，與此對應(yīng)的是物業(yè)服務(wù)行為，也涉及兩個層面上的行為。一是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，或者經(jīng)業(yè)主委員會、業(yè)主大會依法選聘后與業(yè)主委員會、業(yè)主大會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。一個商住小區(qū)（或其他特定的物業(yè)單位），具備入住條件后，從形成到成熟，直至具備召開業(yè)主大會條件或者成立業(yè)主委員會，必然要經(jīng)過一個較長的階段，才能在當(dāng)?shù)鼗鶎由鐓^(qū)組織的指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會，從而由業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權(quán)利。因此，在業(yè)主委員會、業(yè)主大會未成立前，為維護(hù)商住小區(qū)的正常運行秩序，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理，是很有現(xiàn)實必要性的。具備召開業(yè)主大會條件或者業(yè)主委員會的成立后，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會既可以選擇原物業(yè)服務(wù)公司，也可以選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    這樣，由建設(shè)單位選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，和由業(yè)主大會、業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，具有相同的合同目的，均在于選擇合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此該合同具有選任性、代表性、公共性，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對全體業(yè)主均具有拘束力。同時，按照該類合同而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)服務(wù)行為、履行的義務(wù)，相應(yīng)的具有公共性、不特定性。

    二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同，與每個業(yè)主簽訂的“一對一”物業(yè)服務(wù)合同；或者即使沒有簽訂合同，按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》關(guān)于“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定，視為單個業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間仍然具有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。這類合同，具有個體性、相對性、特定性的特點。同時，按照該類合同而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)服務(wù)行為、履行的義務(wù)，相應(yīng)具有直接性、特定性。

    由于合同的成立和生效的方式不同，上述兩類物業(yè)服務(wù)合同以及物業(yè)服務(wù)行為，雖然合同一方均為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但具有明顯的不同之處：締約的主體不同，合同主體享有的民事權(quán)利范圍不同，履行義務(wù)的范圍不同。

    締約的主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同和選聘物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人業(yè)主委員會，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主的利益。與每個業(yè)主簽訂的“一對一”物業(yè)服務(wù)合同的一方合同當(dāng)事人為單個業(yè)主。

    合同主體享有的民事權(quán)利和履行義務(wù)的范圍不同。業(yè)主委員會享有的合同權(quán)利是接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共性的服務(wù)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯公共性利益的，作為民事權(quán)利主體依法提起訴訟或申請仲裁裁決。業(yè)主委員會履行的義務(wù)主要是為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供實施物業(yè)服務(wù)所必要的辦公場所等條件。

    單個業(yè)主的合同權(quán)利主要是接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接性的服務(wù)，例如水電維修、車輛停放、房屋權(quán)證范圍內(nèi)的房屋質(zhì)量問題維護(hù)等。單個業(yè)主履行的主要義務(wù)是按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費用。

    維權(quán)時應(yīng)區(qū)分是“公共利益”還是“私利益”

    實踐中，發(fā)生物業(yè)服務(wù)費用糾紛的，法院一般會按照權(quán)利義務(wù)一致性和對等原則進(jìn)行處理。不能把前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同與單個業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)混為一談，而是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分。從性質(zhì)上判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的具體性質(zhì)是什么，也就是說需要判斷不履行義務(wù)所侵犯的客體是全體業(yè)主的“公共利益”，還是某個業(yè)主的“私利益”。這里所指的“公共利益”，好像有明確的業(yè)主數(shù)量（一個商住小區(qū)的業(yè)主數(shù)量是很容易確定的），每個業(yè)主也有具體的名字，但該“公共利益”不能視為單個業(yè)主“私利益”的簡單聚合，而是升華成一個整體，具有高度概括性和抽象性，單個業(yè)主“私利益”是無法從其中抽離而出，故此單個業(yè)主是不能作為“公共利益”的民事主體從而主張權(quán)利或以此作為抗辯理由的。

    在全體業(yè)主的“公共利益”受到侵害情形下，應(yīng)由業(yè)主委員會以前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，主張權(quán)利或進(jìn)行抗辯。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行、不適當(dāng)履行與前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)和法律行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的，業(yè)主委員會作為合法有效的民事權(quán)利主體，有權(quán)直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，直至作為合法有效的民事訴訟的原告方提起訴訟或依照仲裁協(xié)議約定作為申請人提起仲裁。例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共區(qū)域的綠地未予維護(hù)，導(dǎo)致綠植死亡等，業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)栽補(bǔ)種，既可以向業(yè)主委員會提出意見，也可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出意見，但是主張相應(yīng)民事權(quán)利的主體還應(yīng)該系業(yè)主委員會，即應(yīng)由業(yè)主委員會作為業(yè)主代表向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張權(quán)利。

    在單個業(yè)主“私利益”受到侵害的情形下，應(yīng)由該業(yè)主以單個業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，主張權(quán)利或進(jìn)行抗辯。單個業(yè)主的權(quán)利在因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行、不適當(dāng)履行受到直接侵害時，可以作為獨立的民事主體以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到義務(wù)為由要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賠償。例如物業(yè)公司沒有將業(yè)主家門前的公共綠地的垃圾打掃干凈，該業(yè)主是不能以自己的權(quán)益受到侵害為由，不交或少交物業(yè)費用，因為公共綠地的權(quán)益享有者是全體業(yè)主，而不僅僅是某個具體明確的業(yè)主。