今天把這拖了三個月的稿子 掰開了揉碎了細說說 幸好，現(xiàn)在買還來得 本 質(zhì) 京滬永遠漲的本質(zhì)是什么？ 我們先看一張圖 藍線是北京二手房走勢 橙線是M2總量，或者通俗的說是印錢 房價政策調(diào)控只影響北京房價波動幅度 北京房價的走勢取決于印錢的總量 印錢才是北京房價的永動機 舉個栗子 如果我們把錢想象成水 經(jīng)濟想象成陸地 這么多年我們一直在往里注水 但陸地有高有低 地勢低的地方，水一來就滿了 地勢高的地方，得發(fā)大水才能到 而北京房價就是地勢最低的那個土坑 水永遠往這里走 你想想六個錢包的故事 未來賣三四線房子買一線房子是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢 核心資產(chǎn)永遠漲的快，跌的少 三四線房價漲個50% 一批供應(yīng)就起來了 北京2018年計劃供地1200公頃 但1-6月只供應(yīng)了126公頃住宅，只完成了全年計劃的10% 而2011年到2017年每年平均只能完成供地計劃的40% 是不是有種絕望的感覺？ 總結(jié)一下： 1）M2持續(xù)增長，錢繼續(xù)印 2）北京新房沒供應(yīng) 3）六個錢包 你覺得北京核心區(qū)房價長期會跌嗎？ 階 層 在北京買房是分階層的 2018年7月，北京全城二手房均價是6.27萬元 我畫了一個紅線 以長安街為界限 長安街以南是三環(huán)以內(nèi) 長安街以北是四環(huán)以內(nèi) 這個區(qū)域內(nèi)的房價均價都超過了6.3萬 這才是北京房價的核心區(qū) 下面所有的投資建議，均指的是這紅線內(nèi)的房子 起 步 起步價：300萬-500萬 主要特點：核心區(qū)的老舊小區(qū)或者遠郊的二手房 比如這套房子，是在三元橋附近的1983年老小區(qū) 單價不便宜，但是總價低，380萬 一般這種房都是給剛工作，家庭也不太富裕，把老家的房子一賣，再公積金貸貸款，咬牙上個車 這個小區(qū)是在大興區(qū)4號線地鐵站旁邊 雖然位置已經(jīng)在南5環(huán)外 但是由于離地鐵近，單價也要4.3萬 這里是金融街民工的聚集圣地 早高峰地鐵擠不上去是生活常態(tài) 主 力 主力階層：600萬-900萬 如果你手里有800萬現(xiàn)金 那恭喜你 你已經(jīng)可以在核心區(qū)選個像樣的房子了 100平米上下 8萬左右一平米 是標準的小三居或者大兩居 水云居這個盤是海淀四環(huán)以內(nèi)比較少有的新盤 是某大型央企分房 這個價格就是比較標準的主力戶型 新景這個小區(qū)位置沒的說，在崇文門，出門遛個彎就能感受到北京南城風(fēng)光 但因為是回遷小區(qū)，所以價格參差不齊 這個交易是比較有代表性的，9.3萬一平米，總價850萬 主力階層的房子一定是有缺點的 要么戶型不好、要么采光通風(fēng)不好、要么交通不方便、要么回遷鄰居SB，但是對于大多數(shù)人來說 忍忍就過去了 誰讓你家里沒礦呢 改 善 北京的改善型住房基本就是兩類：學(xué)區(qū)房、二胎房，總價在1200萬-1800萬 這是著名的世紀城學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在畫風(fēng)是這樣的，價格一直非常堅挺 這是在望京的一個著名小區(qū)，出門就是地鐵，周圍生活方便，街上都彌漫著炸雞部隊鍋的味道 標準的二胎房 如果你看的是1200萬的房子 那基本上你已經(jīng)可以放飛自我了 現(xiàn)在北京房子的價格很有意思 500萬以下和1200萬以上的 價格都很堅挺，因為背后都是剛需 只不過前者是上車、后者是學(xué)區(qū)與二胎 價格波動彈性最大的恰恰是800萬的房子 流動性最好、操作花樣最多 趨 勢 趨勢一：無賣沒有買 現(xiàn)在北京的房子像是一場接力賽 大學(xué)畢業(yè)生，家里湊錢賣老家的房子 能拿出200多萬首付，買個起步的房子 工作5到10年的，把當(dāng)年起步房一賣，再添個200萬，換個800萬的主力房子 生二胎或者一胎要上學(xué)了，就把800萬的房子一賣，去買1200萬的房子 北京的房子為什么流動性好 就是因為整個市場是這樣的攀爬結(jié)構(gòu) 每個上車的人都在最大限度的加杠桿 趨勢二：磨人的周期 如果你現(xiàn)在手里有個800萬的房子，要換個1200萬的房子 那你先把800萬的房子掛出去，鏈家目前每天成交不到200套，不降價的話一般2個月能成交 如果買你800萬的房子，是得先賣他500萬的房子給你湊首付的話 那他快則5個月，慢則10個月才能搞定 這么一進一出，換次房子一年就過去了 這個時間一拉長 各種不確定性就來了 所以時間比價格重要 趨勢三：房產(chǎn)稅只會加速核心資產(chǎn)升值 很多人問房產(chǎn)稅推出了房子會不會跌 三四線一定大跌 北京核心區(qū)房子一定會上漲 邏輯其實很好想，按照目前的征收模式，一定是按照面積累進，這樣才能區(qū)分剛需住房和炒房 但這樣的話，人們肯定會把破房子賣了，去買面積小但價格高的核心區(qū)房子 房產(chǎn)稅本質(zhì)上是在提升核心資產(chǎn)估值 未來看房產(chǎn)稅是否要跨省市計算稅基 如果真的是這樣的話 那全國房價一定會劇烈分化 錦 囊 1.只要印錢不能停，那京滬永遠漲、三四線陰著跌、匯率長期貶，未來全國房價一定會劇烈分化 2.由于首付比例太高，在北京換房最痛苦的是交易周期，所以只有房價平穩(wěn)期才能換房，今年是最好時點 3.換房思路一定要先賣后買，具體操作如下：你賣的時候跟買家說，你可以6個月再給我首付，但是價格我不讓。然后你用這6個月去看房子，然后跟賣家說，如果我能1個月把首付給你，你能不能給我打個折 4.要學(xué)會折騰鏈家，比如一個小區(qū)有10套房子在賣，你就跟鏈家說，那些不著急賣的你就不用帶我看了，你就把那個缺錢，著急用錢的帶我看，我去談價格。由于鏈家有北京60%以上的市場份額，你不依靠鏈家，根本找不到這些著急脫手的人 一套800萬+的房子，正常首付要500萬+，你如果1個月能把首付全給他，那請直接往50萬-100萬去砍價 5.北京房價的高點是2017年4月，現(xiàn)在已經(jīng)回調(diào)了15%，并縮量橫盤了8個月，如果這個時候你還能用上述方法砍個5%-10%的折扣，那就相當(dāng)于你在A股2300點時做了筆定增 下有保底上有彈性，完美的價值投資 熊市縮量+換房周期過長+社會資金鏈緊張+首付比例太高+核心資產(chǎn)無供給 這五條神龍在今年罕見的湊齊了 |
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