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【政策】如何解決征收農(nóng)村集體土地留用地問題?廣州出臺(tái)了新政

 智能改造人 2018-08-09

導(dǎo)讀

近日,廣州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征收農(nóng)村集體土地留用地管理的意見》,從嚴(yán)格核定留用地指標(biāo),設(shè)置留用地基準(zhǔn)容積率,簡(jiǎn)化和規(guī)范審批程序,提升留用地開發(fā)利用價(jià)值等方面作出了進(jìn)一步規(guī)范和指導(dǎo),完善了廣州市農(nóng)村土地利用管理政策體系。詳情見下文。



一、文件起草背景


(一)完善我市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地管理的需要


為深入推進(jìn)征地制度改革,多種方式妥善安置被征地農(nóng)民,切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益,廣東省從2005年開始推行留用地政策,并分別于2009年、2016年發(fā)文規(guī)范留用地安置管理。我市自上世紀(jì)80年代末開始為被征地農(nóng)民安排留用地,因客觀上存在大量留用地低效粗放利用,2000年至2005年停止執(zhí)行,2005年后按省政策要求全面恢復(fù)。


留用地管理政策實(shí)施多年來,為保障被征地農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)發(fā)揮了重要作用,但隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市擴(kuò)張,留用地管理和利用暴露出一系列問題,亟需引起重視和解決。一是留用地落地選址難以協(xié)調(diào),留用地落地緩慢;二是留用地價(jià)值測(cè)算缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),留用地兌現(xiàn)方式單一;三是政府統(tǒng)籌力度不夠,留用地開發(fā)利用零散低效,對(duì)留用地開發(fā)利用缺乏有效監(jiān)督;四是部分重點(diǎn)項(xiàng)目難以同步落實(shí)留用地,影響重點(diǎn)項(xiàng)目征拆進(jìn)度。


(二)建立留用地管理長(zhǎng)效機(jī)制的需要


正在修訂的《中華人民共和國土地管理法》提出“可以根據(jù)情況安排一定數(shù)量的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地或者物業(yè)由其(被征地村集體)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)”,擬將留用地政策上升為法律。近幾年市人大代表也多次提出建議,要求盡快完善留用地管理政策,加快推進(jìn)留用地兌現(xiàn)落地。我市出臺(tái)的《關(guān)于貫徹實(shí)施<廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法(試行)>的通知》(穗府辦〔2012〕7號(hào))已于2017年2月過期。


為更好地落實(shí)國家、省關(guān)于留用地的精神和要求,解決我市留用地管理和開發(fā)利用存在的問題,建立長(zhǎng)效管理機(jī)制,需要制定留用地管理政策予以規(guī)范管理并推動(dòng)管理工作的開展。


二、《意見》重點(diǎn)內(nèi)容


(一)《意見》內(nèi)容共五大條,二十八點(diǎn),主要包括:


1、嚴(yán)格核定留用地指標(biāo),實(shí)行留用地指標(biāo)臺(tái)賬管理。

2、設(shè)置留用地基準(zhǔn)容積率,多種方式推動(dòng)留用地兌現(xiàn)。

3、簡(jiǎn)化和規(guī)范審批程序,提高留用地審批效率

4、堅(jiān)持放管結(jié)合,提升留用地開發(fā)利用價(jià)值。

5、其他。


(二)重點(diǎn)如下:


1、拓寬留用地兌現(xiàn)方式。一是提高留用地折算貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),鼓勵(lì)農(nóng)民采取貨幣方式兌現(xiàn)留用地;二是多種途徑籌集可置換物業(yè),積極引導(dǎo)留用地置換物業(yè);三是設(shè)立實(shí)物留用地基準(zhǔn)容積率,確保留用地價(jià)值權(quán)益公平性,推動(dòng)留用地盡快落地。


2、推進(jìn)留用地集中安置建設(shè)。由各區(qū)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要,安排留用地集中安置區(qū),統(tǒng)籌規(guī)劃、收儲(chǔ)、開發(fā),引導(dǎo)留用地在集中安置區(qū)內(nèi)落地,解決留用地落地難和零散低效利用問題,提高留用地集中發(fā)展效益。


3、加快推動(dòng)征地用地報(bào)批。征地同步落實(shí)留用地,報(bào)批時(shí)同步審查留用地安置方案。按規(guī)定需采取折算貨幣補(bǔ)償?shù)?,可與區(qū)政府協(xié)商,在留用地集中安置區(qū)選址或置換物業(yè),如仍無法達(dá)成一致意見的,預(yù)存留用地折算貨幣補(bǔ)償款后先行推進(jìn)征地項(xiàng)目用地報(bào)批,區(qū)政府負(fù)責(zé)留用地兌現(xiàn)后續(xù)工作。


4、促進(jìn)留用地高效開發(fā)利用。一是規(guī)范留用地開發(fā)用途,允許政府統(tǒng)一收儲(chǔ)后按規(guī)劃實(shí)施;二是鼓勵(lì)多種方式和不同主體參與留用地開發(fā)利用;三是規(guī)范留用地相關(guān)稅費(fèi),無償返撥國有留用地使用權(quán),視同出讓,不需繳交土地出讓金;四是規(guī)范留用地兌現(xiàn)、使用權(quán)流轉(zhuǎn)和開發(fā)利用監(jiān)管。


三、重點(diǎn)說明的問題


1、關(guān)于留用地指標(biāo)的核定


《意見》第(三)點(diǎn)明確了新增留用地指標(biāo)由各區(qū)國土規(guī)劃部門核定,第(五)點(diǎn)明確涉及指標(biāo)調(diào)整的按照“誰核定,誰調(diào)整”的原則辦理。有關(guān)事項(xiàng)已納入市國土規(guī)劃委權(quán)責(zé)清單,有關(guān)辦理單位、地址、辦事條件、資料、程序、時(shí)間以及其他注意事項(xiàng)的信息,請(qǐng)登錄市國土規(guī)劃委網(wǎng)站查詢。


2、關(guān)于留用地指標(biāo)折算貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)


穗府辦〔2012〕7號(hào)文規(guī)定“留用地折算貨幣補(bǔ)償額按照不低于發(fā)布征地預(yù)公告時(shí)留用地指標(biāo)面積與被征收土地所在區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)乘積的150%計(jì)算”,《意見》將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)的150%提高到2倍,并由“所在區(qū)域”具體到“所在鎮(zhèn)街”,更具可操作性。同時(shí)鼓勵(lì)各區(qū)結(jié)合實(shí)際制定轄區(qū)留用地折算貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),可在市標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高。


3、關(guān)于留用地指標(biāo)抵扣的問題


《意見》第(十三)點(diǎn)第1小點(diǎn)提出,實(shí)物留地面積包含道路、綠化等公共配套用地面積,公共配套設(shè)施用地比例以不超過20%安排。此點(diǎn)是延續(xù)穗府辦〔2012〕7號(hào)文的規(guī)定。


4、關(guān)于留用地置換物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)


《意見》第(八)、(九)點(diǎn)對(duì)留用地置換物業(yè)的基本程序、材料要求和物業(yè)的籌集提出了原則意見,未明確留用地置換物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。留用地置換物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)結(jié)合區(qū)土地資源稟賦、物業(yè)籌集情況、具體地塊的位置和價(jià)值以及村集體意愿等,提出各區(qū)的操作標(biāo)準(zhǔn)。


5、關(guān)于留用地基準(zhǔn)容積率


為體現(xiàn)留用地安置的公平合理和效益,參考珠江新城平均開發(fā)強(qiáng)度(平均容積率2.5),全市統(tǒng)一采用該尺度,《意見》第(十二)點(diǎn)明確除工業(yè)用地或被征地村要求選址于容積率特殊控制區(qū)域以外,將留用地設(shè)定基準(zhǔn)容積率上限2.5,按留用地基準(zhǔn)容積率辦理規(guī)劃用地手續(xù)。工業(yè)用地的容積率管理辦法,按我市相關(guān)政策執(zhí)行;生態(tài)廊道等特殊區(qū)域按生態(tài)需求設(shè)置。


6、復(fù)合抵扣和消化歷史遺留建設(shè)用地


《意見》第(十三)點(diǎn)提出在控制性詳細(xì)規(guī)劃允許的前提下,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)?jiān)诨鶞?zhǔn)容積率基礎(chǔ)上提高留用地開發(fā)強(qiáng)度,容積率提高部分按80%比例復(fù)合抵扣留用地指標(biāo),20%部分作為獎(jiǎng)勵(lì)(以2.5容積率為基數(shù)計(jì)算)。


按80%比例而不是全額抵扣,一是考慮強(qiáng)度增加將導(dǎo)致開發(fā)成本的提高,二是可以鼓勵(lì)農(nóng)民節(jié)約集約用地?!兑庖姟返冢ㄊ模c(diǎn)提出被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi),符合條件的歷史遺留建設(shè)用地可以按規(guī)定完善規(guī)劃、用地等手續(xù),并按用地面積50%抵扣留用地指標(biāo),鼓勵(lì)歷史遺留建設(shè)用地完善手續(xù),同時(shí)消化留用地指標(biāo)。


7、關(guān)于同步落實(shí)留用地


《意見》第(十七)點(diǎn)提出征地項(xiàng)目用地報(bào)批時(shí)需同步落實(shí)留用地。屬于《印發(fā)<廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法(試行)>的通知》(粵府辦〔2009〕41號(hào))第三條規(guī)定的情形,需采取折算貨幣方式予以補(bǔ)償。


《意見》規(guī)定,以上情形下如被征地村不同意貨幣補(bǔ)償?shù)模膳c區(qū)政府協(xié)商在區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的留用地集中安置區(qū)落地選址或置換物業(yè),充分協(xié)商后仍然不同意在區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的留用地集中安置區(qū)內(nèi)選址且不同意置換物業(yè)的,征地單位預(yù)存留用地折算貨幣補(bǔ)償款后,由區(qū)政府負(fù)責(zé)落實(shí)留用地兌現(xiàn)后續(xù)工作,先行推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目用地報(bào)批,解決留用地難以選址落地的情況下,重點(diǎn)項(xiàng)目的用地報(bào)批問題。







廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征收農(nóng)村集體土地留用地管理的意見
穗府辦規(guī)〔2018〕17號(hào)


各區(qū)人民政府,市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu):


為進(jìn)一步完善我市農(nóng)村土地利用管理政策體系,加強(qiáng)和規(guī)范留用地管理,提升留用地利用效率,維護(hù)被征收土地農(nóng)民的合法權(quán)益,促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,根據(jù)《印發(fā)廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法(試行)的通知》(粵府辦〔2009〕41號(hào))、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)征收農(nóng)村集體土地留用地安置管理工作的意見》(粵府辦〔2016〕30號(hào))等規(guī)定,經(jīng)市人民政府同意,現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際提出以下意見:


一、嚴(yán)格核定留用地指標(biāo),實(shí)行留用地指標(biāo)臺(tái)賬管理


(一)明確留用地核定比例。留用地指標(biāo)面積按實(shí)際征地面積的10%核定;留用地在項(xiàng)目征地范圍內(nèi)安排的,留用地指標(biāo)按項(xiàng)目征地面積的1/11核定;已辦理規(guī)劃用地手續(xù)的留用地再次被政府征收的,按原抵扣留用地指標(biāo)面積等量返還留用地指標(biāo)。留用地指標(biāo)可累加使用。

選址在本村(社)范圍內(nèi)的留用地,被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)征收為國有土地而使用的,不再支付留用地征地補(bǔ)償費(fèi)用,不再安排留用地,也不折算貨幣補(bǔ)償。


(二)確定實(shí)際征地面積。為受征地影響需搬遷村民安排居住安置用地的,實(shí)際征地面積按照征地紅線總面積扣減該村居住安置用地面積后確定;建公寓式村民拆遷安置住房的,不扣減安置用地面積。


村民居住安置用地面積,根據(jù)需安置戶數(shù)、村民住宅復(fù)建面積等情況由征地單位和區(qū)國土規(guī)劃部門測(cè)算,經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織確認(rèn)后明確。


(三)核定留用地指標(biāo)。留用地指標(biāo)核定書是確定留用地面積、證明留用地性質(zhì)的文書,凡涉及征收農(nóng)村集體土地需要安排留用地的,均需核發(fā)留用地指標(biāo)核定書。


留用地指標(biāo)由各區(qū)國土規(guī)劃部門核定。各區(qū)可結(jié)合本區(qū)實(shí)際和征地情況,按以下兩種方式核定留用地指標(biāo):一是在征地預(yù)公告發(fā)布并取得土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告后,由征地單位向區(qū)國土規(guī)劃部門申請(qǐng)為被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織核發(fā)留用地指標(biāo)核定書;二是由區(qū)國土規(guī)劃部門根據(jù)征地實(shí)際情況,在征地預(yù)公告發(fā)布后,以土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告為依據(jù),向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織核發(fā)留用地指標(biāo)核定書。


(四)加強(qiáng)留用地臺(tái)賬管理。市、區(qū)國土規(guī)劃部門應(yīng)結(jié)合實(shí)際,以行政村(包括經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、村民委員會(huì)或改制后的經(jīng)濟(jì)公司)為單位,建立留用地指標(biāo)臺(tái)賬,對(duì)留用地指標(biāo)的核定、使用、調(diào)劑、注銷等進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理。


(五)留用地指標(biāo)調(diào)整。存在以下情形的留用地指標(biāo),按照“誰核定,誰調(diào)整”的原則辦理調(diào)整:


1.征地項(xiàng)目未獲批準(zhǔn)且不再征地的(已實(shí)際交付使用土地的除外);


2.征地項(xiàng)目實(shí)際批準(zhǔn)用地面積發(fā)生變化的;


3.征地面積應(yīng)扣減的安置區(qū)用地面積發(fā)生變化的;


4.其他按規(guī)定需要調(diào)整的情形。


第1類情形直接注銷原留用地指標(biāo)核定書;其他情形中如留用地指標(biāo)重新核定后指標(biāo)減少,但原留用地指標(biāo)已兌現(xiàn),包括已折算貨幣補(bǔ)償、置換物業(yè),或?qū)嵨锪舻匾艳k理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的,指標(biāo)減少部分作臺(tái)賬登記處理,并在今后新增征地留用地指標(biāo)中扣減。


二、設(shè)置留用地基準(zhǔn)容積率,多種方式推動(dòng)留用地兌現(xiàn)


(六)留用地兌現(xiàn)方式。留用地可選擇折算貨幣補(bǔ)償、置換物業(yè)、實(shí)物留地等3種方式兌現(xiàn)。


(七)鼓勵(lì)留用地折算貨幣補(bǔ)償。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織采取留用地折算貨幣補(bǔ)償兌現(xiàn)留用地的,由征地單位與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂留用地折算貨幣補(bǔ)償協(xié)議,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于征地項(xiàng)目發(fā)布征地預(yù)公告時(shí)被征收土地所在鎮(zhèn)(街)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)的2倍。各區(qū)可結(jié)合實(shí)際情況制定轄區(qū)留用地折算貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。


(八)鼓勵(lì)留用地置換物業(yè)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇留用地置換物業(yè)的,由征地單位或?qū)俚貐^(qū)政府與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商確定留用地物業(yè)置換方案,并簽訂留用地置換物業(yè)協(xié)議,約定置換物業(yè)面積、位置、用途、交付時(shí)間和交付標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。


(九)拓寬留用地置換物業(yè)籌集途徑??晒┲脫Q的物業(yè)由征地單位或各區(qū)政府提供,具體包括但不限于以下方式:


1.征地單位提供其具有所有權(quán)的物業(yè);


2.被征收土地范圍內(nèi)建設(shè)的物業(yè);


3.留用地集中安置區(qū)內(nèi)配建的物業(yè);


4.經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意,由政府依法公開出讓留用地國有使用權(quán),由土地受讓企業(yè)配建的物業(yè);


5.政府供應(yīng)其他土地配建的物業(yè);


6.政府籌集的其他物業(yè)。


(十)實(shí)物留地。實(shí)物留地包括集中留地和分散留地。本村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)有符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃可供選址安排作為留用地的,可選擇分散留地,否則須在轄區(qū)政府規(guī)劃的留用地集中安置區(qū)內(nèi)選址。


(十一)推進(jìn)留用地集中安置區(qū)建設(shè)。國務(wù)院批準(zhǔn)的廣州市中心城區(qū)范圍外,相關(guān)區(qū)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,安排一個(gè)或多個(gè)留用地集中安置區(qū),由區(qū)政府統(tǒng)籌規(guī)劃、收儲(chǔ)和開發(fā),引導(dǎo)留用地在集中安置區(qū)內(nèi)落地,提高留用地集中發(fā)展效益。已選址但尚未辦理用地報(bào)批手續(xù)的留用地,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可申請(qǐng)?jiān)诩邪仓脜^(qū)內(nèi)重新選址。


(十二)設(shè)置留用地基準(zhǔn)容積率。為體現(xiàn)留用地安置的公平合理,工業(yè)用地或被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要求選址于容積率特殊控制區(qū)域的,按工業(yè)用地政策或容積率特殊控制區(qū)域規(guī)劃實(shí)施;非工業(yè)用地且選址于容積率特殊控制區(qū)域外的留用地,設(shè)定基準(zhǔn)容積率上限為2.5,按留用地基準(zhǔn)容積率辦理規(guī)劃用地手續(xù)。本意見印發(fā)前,留用地已取得的有效規(guī)劃批復(fù)明確了容積率指標(biāo)的,按批復(fù)執(zhí)行。


(十三)準(zhǔn)確抵扣實(shí)物留地指標(biāo)。


1.實(shí)物留地面積為城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)用地面積,包含道路、綠化等公共配套用地面積。公共配套設(shè)施用地的比例以不超過20%安排,超出部分可以與留用地一并規(guī)劃實(shí)施,但不計(jì)入留用地指標(biāo)的抵扣面積。留用地指標(biāo)抵扣面積為留用地凈用地面積乘以1.25與留用地規(guī)劃面積的較小值。


2.在控制性詳細(xì)規(guī)劃允許的前提下,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)?jiān)诨鶞?zhǔn)容積率基礎(chǔ)上提高留用地開發(fā)強(qiáng)度,容積率提高部分按80%比例復(fù)合抵扣留用地指標(biāo),20%部分作為獎(jiǎng)勵(lì)(以2.5容積率為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算),計(jì)算公式為:復(fù)合抵扣的留用地指標(biāo)=留用地凈用地面積×(開發(fā)容積率-基準(zhǔn)容積率)×80%/2.5。復(fù)合抵扣的留用地指標(biāo)從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織持有的留用地指標(biāo)中抵扣,或者通過轄區(qū)內(nèi)調(diào)劑取得。


(十四)鼓勵(lì)留用地消化歷史遺留建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi),經(jīng)第二次全國土地調(diào)查確定為建設(shè)用地但沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設(shè)用地,在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,可以按規(guī)定完善城鄉(xiāng)規(guī)劃審批、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收和土地供應(yīng)等手續(xù),并按歷史遺留建設(shè)用地面積的50%抵扣留用地指標(biāo)。


三、簡(jiǎn)化和規(guī)范審批程序,提高留用地審批效率


(十五)留用地兌現(xiàn)費(fèi)用。留用地折算貨幣補(bǔ)償款、可供置換物業(yè)的籌集成本,以及留用地辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)的費(fèi)用(新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)除外),納入征地成本,由用地單位承擔(dān)。


(十六)留用地折算貨幣補(bǔ)償款預(yù)存。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇的留用地兌現(xiàn)方式符合下列情形的,征地項(xiàng)目用地報(bào)批前,征地單位應(yīng)在當(dāng)?shù)貐^(qū)政府或區(qū)國土規(guī)劃部門指定的銀行賬戶預(yù)存留用地折算貨幣補(bǔ)償款,并與該征地項(xiàng)目的其他補(bǔ)償安置資金分科目管理。


1.按規(guī)定采取留用地折算貨幣補(bǔ)償,但尚未支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的;


2.選擇置換的物業(yè)屬區(qū)政府提供的;


3.選擇在區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的留用地集中安置區(qū)內(nèi)落地的;


4.選擇分散留地但未能同步辦理用地報(bào)批手續(xù)的。


(十七)征地同步落實(shí)留用地。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要求實(shí)物留地的,除國家和省規(guī)定可以延后報(bào)批的情形外,留用地必須先行落實(shí)或與主體項(xiàng)目同步辦理用地報(bào)批。征地項(xiàng)目用地報(bào)批時(shí),應(yīng)當(dāng)明確和同步上報(bào)留用地安置方案。


留用地安置方案應(yīng)列明留用地兌現(xiàn)方式,其中:折算貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)明確留用地核定面積和比例、折算貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額、支付情況等內(nèi)容;置換物業(yè)的,應(yīng)明確留用地核定面積和比例、置換物業(yè)落實(shí)方案等內(nèi)容;實(shí)物留地的,應(yīng)明確留用地核定面積和比例、選址位置、面積、擬安排用途等內(nèi)容。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇折算貨幣補(bǔ)償或置換物業(yè)的,應(yīng)當(dāng)將折算貨幣補(bǔ)償協(xié)議或置換物業(yè)協(xié)議隨留用地安置方案一并上報(bào)。


被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)沒有符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的用地可供選址,或被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出的留用地選址不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,按規(guī)定需采取折算貨幣方式補(bǔ)償。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織如不同意采取貨幣補(bǔ)償,由區(qū)政府與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商,在區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的留用地集中安置區(qū)內(nèi)選址或置換物業(yè)。


經(jīng)充分協(xié)商后被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不同意在留用地集中安置區(qū)內(nèi)選址且不同意置換物業(yè)的,征地單位預(yù)存留用地折算貨幣補(bǔ)償款后,由區(qū)政府負(fù)責(zé)落實(shí)留用地兌現(xiàn)后續(xù)工作,征地單位予以協(xié)助支持。


征地項(xiàng)目辦理用地報(bào)批時(shí),由區(qū)政府及鎮(zhèn)(街)出具落實(shí)留用地的情況說明和承諾,附具留用地折算貨幣補(bǔ)償款預(yù)存憑據(jù),先行申請(qǐng)辦理用地報(bào)批手續(xù)。


(十八)留用地折算貨幣補(bǔ)償撥付使用。留用地折算貨幣補(bǔ)償款按下列規(guī)定撥付和使用:


1.征地未獲得有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)且未實(shí)際交付使用土地的,征地單位向?qū)俚貐^(qū)國土規(guī)劃部門申請(qǐng)一次性退還留用地折算貨幣補(bǔ)償款本金和利息(按銀行同期存款活期利率計(jì)算,下同);已經(jīng)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的應(yīng)當(dāng)將留用地折算貨幣補(bǔ)償款本金和利息退還征地單位。


2.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇留用地折算貨幣補(bǔ)償款的,向?qū)俚貐^(qū)國土規(guī)劃部門申請(qǐng)一次性全額撥付留用地折算貨幣補(bǔ)償款本金和利息。


農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇留用地置換區(qū)政府提供的物業(yè),或選擇在區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的留用地集中安置區(qū)內(nèi)落地,且相關(guān)物業(yè)或用地已落實(shí)的,留用地折算貨幣補(bǔ)償款本金和利息由征地所在區(qū)政府統(tǒng)籌使用,優(yōu)先用于留用地集中安置區(qū)建設(shè)和可供置換物業(yè)籌集。


3.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行辦理留用地用地手續(xù)的,在取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書后,按辦理手續(xù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用向?qū)俚貐^(qū)國土規(guī)劃部門申請(qǐng)撥付,剩余款項(xiàng)由征地所在區(qū)政府統(tǒng)籌使用。征地單位負(fù)責(zé)落實(shí)用地手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的,在取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書后,征地單位向?qū)俚貐^(qū)國土規(guī)劃部門申請(qǐng)將留用地折算貨幣補(bǔ)償款本金和利息一次性退還征地單位。


4.根據(jù)本意見第一條第(五)點(diǎn)規(guī)定調(diào)整留用地指標(biāo)的,留用地折算貨幣補(bǔ)償款進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。


四、堅(jiān)持放管結(jié)合,提升留用地開發(fā)利用價(jià)值


(十九)留用地的開發(fā)用途。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)或者自主引入產(chǎn)業(yè)開發(fā)的留用地,按照規(guī)劃使用,但不得建設(shè)商品住宅。政府收儲(chǔ)后公開出讓實(shí)施的,按照規(guī)劃使用。


(二十)鼓勵(lì)市場(chǎng)主體參與留用地開發(fā)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自行開發(fā)建設(shè),引入社會(huì)資本合作開發(fā),依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租留用地土地使用權(quán)和交由政府儲(chǔ)備等方式開發(fā)利用留用地。


農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與市場(chǎng)主體約定相關(guān)合作協(xié)議,涉及開發(fā)用途、規(guī)劃指標(biāo)等內(nèi)容的,應(yīng)以國土規(guī)劃部門批復(fù)意見為準(zhǔn)。


(二十一)加大留用地政府統(tǒng)籌開發(fā)力度。鼓勵(lì)各區(qū)政府統(tǒng)籌本轄區(qū)范圍內(nèi)留用地資源,制定開發(fā)利用規(guī)劃,引入社會(huì)資本參與留用地開發(fā)利用,收儲(chǔ)開發(fā)后按留用地價(jià)值返還用地、物業(yè)或貨幣補(bǔ)償款。


各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合本區(qū)實(shí)際,建立留用地開發(fā)建設(shè)工作協(xié)調(diào)機(jī)制,完善留用地利用的產(chǎn)業(yè)類型、用地標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保要求、建設(shè)指引等,鼓勵(lì)納入招商引資平臺(tái)管理,引導(dǎo)留用地及時(shí)高效開發(fā)利用。


(二十二)規(guī)范留用地兌現(xiàn)手續(xù)。留用地兌現(xiàn)方式的選擇,置換物業(yè)的協(xié)議簽訂,留用地指標(biāo)抵扣(含復(fù)合抵扣指標(biāo)、用于消化歷史遺留建設(shè)用地等),留用地落地(含選址位置、用途及容積率確認(rèn)等),產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引入,留用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等,應(yīng)按《中華人民共和國村民委員會(huì)組織法》《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》《廣東省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理?xiàng)l例》和《廣州市農(nóng)村集體資產(chǎn)交易管理辦法》等規(guī)定,經(jīng)村民會(huì)議(村民代表會(huì)議)或集體成員大會(huì)(成員代表會(huì)議)討論決定后開展。


(二十三)加強(qiáng)留用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理。留用地應(yīng)當(dāng)以被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的名義進(jìn)行登記,不得以個(gè)人名義登記,嚴(yán)禁將留用地分配到本村村民。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押留用地使用權(quán)的,流轉(zhuǎn)方案應(yīng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示15日并取證留存,且須通過土地所在的區(qū)一級(jí)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)或者廣州公共資源交易中心公開交易。


(二十四)規(guī)范留用地使用權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓及相關(guān)稅費(fèi)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以無償返撥方式取得國有留用地使用權(quán)的,視同以出讓方式取得國有建設(shè)用地。


農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法轉(zhuǎn)讓國有留用地使用權(quán)的,或者受讓人取得國有留用地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的,如不涉及規(guī)劃用途、容積率等調(diào)整,不需補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)和補(bǔ)繳土地出讓金,但應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。


農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得國有留用地使用權(quán)后或者依法轉(zhuǎn)讓國有留用地使用權(quán)時(shí)申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃用途(不得調(diào)整為商品住宅)的,按國土規(guī)劃部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)的新、舊用途市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)之差乘以建筑面積補(bǔ)繳土地出讓金。


以劃撥方式取得的國有留用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,土地使用年限從簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起,按國有土地出讓年限有關(guān)規(guī)定設(shè)定。


(二十五)加強(qiáng)留用地開發(fā)利用監(jiān)管。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得留用地使用權(quán)供地批準(zhǔn)文件后,應(yīng)按照批準(zhǔn)用途和要求動(dòng)工開發(fā)建設(shè)。國有留用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后納入國有土地動(dòng)竣工違約和閑置土地監(jiān)管。集體留用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的參照國有土地動(dòng)竣工違約和閑置土地監(jiān)管。

留用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或流轉(zhuǎn)合同中,應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)、竣工時(shí)間、違約責(zé)任、閑置處理、土地閑置費(fèi)收繳、土地使用權(quán)收回等作出明確約定。


(二十六)監(jiān)管使用留用地折算貨幣補(bǔ)償款。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織領(lǐng)取的留用地折算貨幣補(bǔ)償款,應(yīng)納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理,在不違反禁止性規(guī)定的前提下,按照村民自主管理原則,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行決定用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)、提高農(nóng)民生活水平或者改善養(yǎng)老和醫(yī)療保障。區(qū)負(fù)責(zé)農(nóng)村財(cái)務(wù)管理的部門、鎮(zhèn)(街)對(duì)其使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理。


五、其他


(二十七)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)按城市更新有關(guān)規(guī)定開展舊村、舊廠改造的,留用地按城市更新相關(guān)規(guī)定處理。


(二十八)各區(qū)政府可結(jié)合本轄區(qū)實(shí)際,制定留用地集中安置區(qū)建設(shè)和管理、折算貨幣補(bǔ)償、置換物業(yè)程序和留用地綜合開發(fā)利用等相關(guān)規(guī)定和細(xì)則。


本意見自印發(fā)之日起施行,有效期5年。


廣州市人民政府辦公廳

2018年7月27日



責(zé)任編輯:林冬娜、鄧小云

文章來源:廣州市政府官網(wǎng)、廣州市國土規(guī)劃委

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