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1.1滿足拆除重建的三種情形

申報情形首先基于《實施細(xì)則》規(guī)定了申報拆除重建類城市更新的三種情況：①城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善，②環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患，③現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施。其中，《規(guī)定》細(xì)化了公共利益項目的用地類型，主要為教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文體設(shè)施、供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、社會福利設(shè)施、消防設(shè)施、公園綠地等。

1.2“工改保”規(guī)定

《規(guī)定》引用了《暫行措施》中對“工改?！表椖康囊?guī)定：位于規(guī)劃保留的成片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍外；且位于已建、在建或國家發(fā)改委已批復(fù)立項的地鐵站點500米范圍內(nèi)。

1.3符合棚戶區(qū)改造政策的，優(yōu)先走棚改政策

 對使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等亟需改善居住條件的成片舊住宅區(qū)，符合棚戶區(qū)改造政策的，按照棚戶區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實施改造。

2.1位于城市更新五年專項規(guī)劃拆除重建類空間范圍內(nèi)

拆除范圍原則上需要位于各區(qū)更新五年專項規(guī)劃的拆除重建類空間范圍內(nèi)，如果區(qū)級更新五年專項規(guī)劃未獲批準(zhǔn)，則需依據(jù)全市五年專項規(guī)劃確定的優(yōu)先拆除重建區(qū)。重點更新單元應(yīng)當(dāng)位于全市更新五年專項規(guī)劃的優(yōu)先拆除重建區(qū)內(nèi)。

另外，本版《規(guī)定》也稍微預(yù)留了一定的政策彈性：因技術(shù)原因?qū)е虏鸪秶錾鲜鰠^(qū)域的，超出用地面積不得大于拆除范圍的10%；上層次規(guī)劃確定的公共利益項目用地或清退用地，不受以上規(guī)定限制。

2.2面積要求與合法比例要求

《規(guī)定》基于《暫行措施》和《實施細(xì)則》對拆除范圍面積和合法用地比例的要求進行整合，取消了小地塊更新單元拆除范圍大于3000平方米小于10000平方米的相關(guān)條款，刪除了《實施細(xì)則》中整村統(tǒng)籌拆除用地面積可小于10000平方米的條文，這意味著未來的城市更新項目申報中拆除用地面積統(tǒng)一以10000平方米為最低標(biāo)準(zhǔn)。

表：各類城市更新單元拆除面積與合法比例要求

在合法用地比例要求方面，《規(guī)定》新明確了清退用地不參與合法用地比例的計算。

2.3公共利益項目用地要求

與《實施細(xì)則》要求相同，《規(guī)定》要求城市公共利益項目的獨立用地應(yīng)當(dāng)大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。

《規(guī)定》增加了拆除范圍與法定圖則銜接的內(nèi)容：位于法定圖則已劃定單元的片區(qū)，原則上應(yīng)依據(jù)法定圖則確定的單元范圍劃定拆除范圍；申報拆除范圍與法定圖則劃定單元范圍不一致的，位于劃定單元范圍內(nèi)的部分，其土地移交率原則上不低于法定圖則單元中公共利益用地所占單元范圍用地的比例。

法定圖則單元中公共利益用地所占單元范圍用地的比例超過50%的，在城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施滿足《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)注與準(zhǔn)則》要求且不影響使用功能的前提下，在更新單元規(guī)劃階段綜合研究后按程序確定。

2.4建筑年限要求

拆除范圍內(nèi)建筑物應(yīng)在2009年12月31日前建成。建筑年限要求參考《暫行措施》的要求，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時間需15年，舊住宅區(qū)為20年。其中舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑年限未滿15年的符合下列條件之一的也可申請拆除重建：拆除范圍內(nèi)建成時間未滿15年的建筑物占地面積之和原則上不得大于6000平方米，且不超過拆除范圍用地面積的三分之一；拆除范圍內(nèi)法定規(guī)劃確定的公共利益用地面積原則上不小于拆除范圍用地面積的40%，或者該城市更新單元涉及法定規(guī)劃（法定圖則或分區(qū)規(guī)劃）要求落實不小于6500平方米獨立占地的公共服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施。

另外 ，2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū)申請拆除重建，更新方向應(yīng)為普通工業(yè)（M1）；國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設(shè)，但建設(shè)面積不足合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，可劃入拆除范圍；對于單一宗地的“工改工”項目，部分建筑物未滿15年但滿足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類更新年限要求，且該部分建筑物建筑面積不超過宗地總建筑面積三分之一的，可申請以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。

2.5拆除范圍邊界劃定要求

基于《申報指引》拆除范圍邊界劃定標(biāo)準(zhǔn)依次為：產(chǎn)權(quán)邊界、建筑物、道路、自然實體。其中，邊界涉及建筑物的，《規(guī)定》要求拆除范圍應(yīng)包含完整的建筑物。

《規(guī)定》新增了對”工改?！绊椖康姆秶螅?/span>除范圍應(yīng)位于地鐵站點500米范圍內(nèi)。拆除范圍邊界涉及合法用地，且超過50%的用地位于地鐵站點500米范圍內(nèi)的，該合法用地可全部適用有關(guān)政策；拆除范圍邊界涉及其他用地，因規(guī)劃統(tǒng)籌或技術(shù)誤差等原因?qū)е虏鸪秶挥诘罔F站點500米范圍外的，超出的用地面積不得大于拆除范圍的10%。

該部分要求與《暫行措施》和《申報指引》的內(nèi)容基本一致。在更新意愿上增加了：屬原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位所屬物業(yè)的，可按《深圳經(jīng)濟特區(qū)股份合作公司條例》執(zhí)行。

表：申報條件一覽

申報主體將申報材料報送區(qū)城市更新機構(gòu)。其中，重點更新單元計劃經(jīng)區(qū)政府審查同意后，由區(qū)城市更新機構(gòu)作為申報主體報送市規(guī)劃國土部門統(tǒng)籌。

申報材料包含申請書、申請表格、 申報主體的身份證明材料、圖紙、更新意愿證明材料、權(quán)屬證明材料、照片、其他材料等8方面內(nèi)容，申報材料內(nèi)容基本上基于2010版《規(guī)定》進行微調(diào)，增加了《暫行措施》的相關(guān)要求，并刪除了舊住宅區(qū)更新的相關(guān)申報材料內(nèi)容。在其他材料部分，圖紙材料中在建筑物信息圖的基礎(chǔ)上增加建筑物信息一覽表，刪除了提供經(jīng)濟可行性研究等相關(guān)材料；增加了舊住宅更新、土壤環(huán)境風(fēng)險防控、排水管網(wǎng)承載力及可行性研究、重點城市更新單元等提交材料內(nèi)容的要求，其中舊住宅區(qū)更新需要提供社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告。本版《規(guī)定》與10版在申報材料要求的對比詳見下表：

表：兩版文件申報材料對比一覽

計劃調(diào)整與調(diào)出為本次《規(guī)定》的新增內(nèi)容，其中計劃調(diào)整中因規(guī)劃統(tǒng)籌需擴大已批計劃拆除范圍，若擴大的拆除范圍部分內(nèi)包含開發(fā)建設(shè)用地的，擴大部分面積原則上不得超出原已批計劃拆除范圍面積的10%，且不超過3000平方米。

其他事項中，新增了計劃自動失效機制，未來更新單元計劃公告后有效期為2年。但《規(guī)定》也預(yù)留了一定的彈性：“確需延期的，可申請延期1年，且原則上只能延期一次”。