概要：商品房產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該多長時間辦理好?購房者能否自已辦理產(chǎn)權(quán)證?開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任?

房屋屬于不動產(chǎn)，按《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，收房、入住并不代表已取得房屋所有權(quán)，取得房屋所有權(quán)的標志是在房屋土地管理部門辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

圍繞著辦理產(chǎn)權(quán)證也是經(jīng)常發(fā)生各種糾紛的，有的項目購房者幾個月就拿到了產(chǎn)權(quán)證，有的可能拖上一兩年，甚至最后辦不了房產(chǎn)證。本文楊律師將介紹一下有關(guān)產(chǎn)權(quán)證辦理的幾個法律問題。

問題一：產(chǎn)權(quán)證該由誰來辦理?購房者能否自己辦理產(chǎn)權(quán)證?

通常來講，商品房的產(chǎn)權(quán)證是由開發(fā)商代辦的。這個在商品房買賣合同中也會有約定，當然辦理產(chǎn)權(quán)證并非開發(fā)商的單方行為，還需要購房者配合提供一些購房者的資料，如果購房者拒不配合提供，那不能辦理或延期辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任就是購房者自己的事兒了。

那么，購房者自己能不能辦理商品房的產(chǎn)權(quán)證?

理論上是可以的，但是有前提條件就是該房產(chǎn)項目已經(jīng)具備辦理了產(chǎn)權(quán)證的條件。簡單說這個條件是“住宅開發(fā)商方面在住宅竣工之后，已經(jīng)備齊竣工驗收合格證等資料到房管局辦理了整體確權(quán)手續(xù)(即開發(fā)商已拿到俗稱的整體大產(chǎn)權(quán)證)?！?/p>

在符合條件的情況下，開發(fā)商如配合提供相關(guān)手續(xù)，購房者自行辦理產(chǎn)權(quán)證也是可以的。但如果房產(chǎn)項目有問題，未通過驗收合格、沒辦理整個樓房的整體產(chǎn)權(quán)證，那就可能造成爛尾項目，產(chǎn)權(quán)證就很難辦理了。

問題二：開發(fā)商應(yīng)該在多長時間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證?

對于辦理房產(chǎn)證的時間問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定如下：

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)證的時間，簡單總結(jié)就是分以下幾種情況：

1、 合同中有約定的辦理時間，按約定辦就行了;

2、 合同沒有約定的，預(yù)售商品房從交付使用起90日之內(nèi)辦理;

3、 合同沒有約定的，現(xiàn)房銷售的從合同簽訂之日起90日之內(nèi)辦理。

從現(xiàn)實來看，在《商品房買賣合同中》開發(fā)商經(jīng)常在合同中約定比90日要長的辦理房產(chǎn)證的時間，180天、270天、甚至360天都有可能，往往是因為開發(fā)商的項目可能涉及銀行抵押等問題，希望延長房產(chǎn)在開發(fā)商名下的控制時間。

所以，簽訂商品房買賣合同時購房者要注意看一下合同條款。因為按上述規(guī)定，對辦理產(chǎn)權(quán)證時間如果有合同中約定，哪怕比較長，從法律上看，開發(fā)商按按約定的時間辦理就不算違約。

問題三：開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證怎么辦?

如果不能按時取得產(chǎn)權(quán)證，一般是開發(fā)商原因造成的，不管是土地、房屋涉及抵押還是項目不能完成竣工驗收，那都是開發(fā)商的責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任了。

購房者該如何追究開發(fā)商的違約責(zé)任呢?

追究違約責(zé)任的方式有兩種選擇：一是繼續(xù)履行合同，要求開發(fā)商承擔(dān)違約金;二是解除合同，同時要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

1、如何確定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金呢?

剛才提到的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條同樣有規(guī)定“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算?！?/p>

這意思很簡單：合同里約定的逾期辦證違約金標準，按約定標準賠償;如果沒有約定，可以按金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算賠償;如果能證明實際損失數(shù)額，也可以按實際損失主張。

不過從方便維權(quán)的角度講，律師建議還是盡量在簽約時明確約定比較合適的違約金標準，比如按房款的一定比例按日計算，盡量要高于銀行貸款利率。以便給開發(fā)商更大的壓力。

2、什么時候能解除合同，如果解除如何要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任呢?

并不是開發(fā)商只要一延期辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者就立刻擁有解除合同的權(quán)利，什么時候能解除合同，也要看合同約定和法律規(guī)定的情況。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

依據(jù)上述規(guī)定，律師同樣建議在簽約時，對于延期辦理產(chǎn)權(quán)證多長時間可以解約、如因此解約承擔(dān)什么標準的違約責(zé)任進行明確約定。如果沒有約定，按上述規(guī)定延期一年后可主張解約賠償。

當然，考慮到房產(chǎn)這些年一直增值，在實際入住后，很少有購房者會選擇解約，通常會要求繼續(xù)履行，但是律師也要提醒購房者注意兩個問題：

一是如果開發(fā)商辦理不了產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)該先查清楚房產(chǎn)項目是否有嚴重問題，如果這個問題嚴重到可能根本辦理不了產(chǎn)權(quán)證的程度，那早提出解約可能得到賠償?shù)臋C會還大一些。

二是開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證，如果交涉無果或長期沒有進展，購房者即使不選擇解約，也可以及時起訴要求開發(fā)商承擔(dān)延期的違約責(zé)任。不要把事情拖個幾年，那樣的話，將來即使想主張相關(guān)違約責(zé)任，也可能會涉及到時效超過的風(fēng)險。