商業(yè)地產(chǎn)商及商業(yè)設計師必看的經(jīng)典項目。

作為商業(yè)地產(chǎn)商及商業(yè)設計師必看的經(jīng)典項目，比如日本的難波公園，博多運河城以及我國的上海正大廣場等等。

然而，由于市場重心在亞太地區(qū)，捷得在美國本土已經(jīng)多年沒有大型的單體商業(yè)購物中心建成了。而在今年，Pacific City，作為捷得事務所回歸本土市場的指標性建成項目，一經(jīng)開放便已經(jīng)吸引了圈內(nèi)圈外的諸多關注。

絕佳一線面海的地理位置，開放的購物街區(qū)理念，復古的設計元素以及海灘沖浪主題元素。都讓這個項目聚集了許多話題屬性于一身。本期，彼山小編就帶您一探究竟，全方位分析這個面朝大海，春暖花開的購物中心。

01

區(qū)位

首先來看看區(qū)位，Pacific City（以下簡稱PC）位于大洛杉磯的Huntington Beach。這是一個南加州地區(qū)典型的富人區(qū)，同時也是個沖浪運動盛行的區(qū)位。按照CBRE給出的數(shù)據(jù)，轄區(qū)內(nèi)34%家庭年收入超過10萬美金。同時25%人口有沖浪運動愛好。四分之一人口辦了健身會員卡。同時每年在這里舉行的美國沖浪巡回賽吸引近50萬人次觀看。可以說這個區(qū)域是一個有錢，有閑的客群結(jié)構(gòu)。

整個區(qū)位的畫風是這樣的，碧海藍天，四季陽光。

而PC就位于距離Huntington Beach市中心步行距離的一段面海位置。北臨downtown以及上圖的當?shù)刂坝^Huntington Pier，南接五星級君悅酒店。是一個能夠笑納在地居民和高端游客的黃金地段。

附近的君悅酒店

02

項目組成

項目地塊分為兩塊用地，分別是本文分析的商業(yè)地塊，以及商業(yè)地塊背后開發(fā)商自持出租的住宅地塊。擁有516個套房單元。

而與國內(nèi)開發(fā)商先蓋住宅賣錢再做商業(yè)的模式不同，PC的模式是先建好了商業(yè)再開發(fā)住宅。這樣這個區(qū)域商業(yè)氣氛上來之后住宅能收到更好的回報。而國外由于住宅租售比很高，許多開發(fā)商往往傾向全自持住宅出租。小編走訪了項目設在mall里面的住宅租賃中心詢問。一個單間studio租金要3000美金，兩居室則租到了驚人的4000-5000美金。

看看將來住宅建成后效果圖

回到商業(yè)地塊本身，PC的商業(yè)面積為19萬平方英尺約和1.8萬平米。項目為地上商業(yè)兩層，地下停車場一層。一般按照商場客流隨著層數(shù)遞減效應，現(xiàn)今美國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多為1-3層為主

03

品牌理念

首先是項目整體的定位。一線臨海，開放式街區(qū)，沖浪傳統(tǒng)等等一系列的項目符號和屬性給項目的開發(fā)提供了足夠的話題彈藥。而最終，業(yè)主選擇用這樣一句話總結(jié) PC‘ Oceanfront Dining，Shopping and Entertainment’亦即‘海岸美食，購物娛樂中心’。而在官方就這種定位給出配圖也契合這種海岸，美食，休閑輕松的氛圍感

而其中有一張圖吸引了小編的注意

這段話非常精準地傳達了PC的商業(yè)理念以及生活方式?！纯创蠛?，發(fā)現(xiàn)些新鮮事物，小酢一杯，享受點美食...在此營造你的約會之夜...保持身材，深呼吸，在這里找到屬于你格調(diào)。來這里待待看吧’

值得一提的還有PC的項目名的字體設計也十分講究。復古的配色和字形，上揚的走勢，波浪形的紋飾，都非常契合項目慵懶放松的格調(diào)。而這種細節(jié)考究在國內(nèi)的商業(yè)開發(fā)中則很少見到

04

平面布局

項目為兩層劃分，整體為全開放式布局。因為南加州氣候溫暖，四季如春。這種開放式布局商業(yè)十分普遍。一層兩端主力分別為健身館和美食廣場，中間開放走廊。在中段留有開放面海廣場。

二層同為外廊，走廊面寬很寬，局部放大做戶外桌椅外擺設置。（上圖，黃色為零售和體驗業(yè)態(tài)，棕色為餐飲，綠色為美食大廳）從平面上，這是個經(jīng)典的商業(yè)項目杠鈴式一字型布局。而值得注意的是，在這份業(yè)主前期的招商平面可以看出，業(yè)主招商之前對于項目的業(yè)態(tài)布局已經(jīng)有了一個清晰的規(guī)劃。零售，餐飲，主力在布局落位上都清晰明確后再行招商。這樣的好處在與對于項目開業(yè)后的整體感覺有一個預期，招商過程目的明確，并且餐飲及各類型的店鋪的工程條件可以預留明確。

05

場所設計

而在業(yè)主和設計師選擇了這種典型的平面布局后，則肯定要在平面之外的建筑，空間，景觀布局上做文章來凸顯前文打造的項目格調(diào)。首先是建筑立面，復古式的建筑立面來源于當?shù)啬举|(zhì)結(jié)構(gòu)房屋悠久的建造歷史文化。當?shù)啬緲?gòu)獨棟建筑樣式簡單，整體風格素凈

捷得將這種古典元素抽出轉(zhuǎn)化成項目中心主體建筑的主要形象。建筑的尺度適中。辨識度高。從海岸望過去頗有一番復古情調(diào)。

而同時，項目也沒有窠臼于奧特萊斯式那樣純古典的表達，而是將古典元素用于提亮點綴，再穿插一些現(xiàn)代建筑的構(gòu)筑手法，體塊的穿插，材質(zhì)幕墻的運用與之搭配。避免整個建筑看起來過于老氣。整體組合活潑而不失風格。這在國內(nèi)項目要么復古繁復要么現(xiàn)代高冷的對立模式下值得借鑒

而從建筑再到空間，雖然整體是經(jīng)典式平面式布局，但具體到建成，則有很多與業(yè)態(tài)結(jié)合的巧思。最引人注目的空間就是長條形場地中間的這個面朝大海的開放廣場了。

作為整個項目最具賣點的景觀資源-海景，項目開辟了一個方正的景觀廣場，兩側(cè)種植熱帶植物，中間作為戶外餐飲場所，設置不同類型的戶外家具供客人使用。兩側(cè)建筑則都設置為與戶外餐飲氛圍結(jié)合的酒吧以及餐廳。

而場地的最外圍的一大亮點在于給愛曬太陽的加州人提供了一處絕佳的日光浴結(jié)合賞景的休閑臺階。

坐在臺階上喝杯咖啡，看個大海，慵懶地曬個太陽，是一個完全免費的絕佳享受，而這個位置也是商場內(nèi)非常聚集人氣的一個地方

而進入了場地內(nèi)部走廊則植物郁郁蔥蔥。盆景綠化穿插在各處。漫步感受休閑愜意。

同時在內(nèi)庭布置了許多供朋友棲息交流的地方。藤椅，多肉植物，一些戶外游戲裝置都經(jīng)過了精心挑選。

豐富的植物綠化品種穿插在建筑的各個角落

而在二層東側(cè)盡頭位置則設置了一個戶外大型‘城市客廳’。娛樂會友，夜間電影放映，戶外爐火，游戲娛樂等多種活動都可以在這個二層大平臺舉辦。

06

業(yè)態(tài)

說完設計，再回到業(yè)態(tài)。前文提到項目在招商時對于業(yè)態(tài)類型已經(jīng)有了清晰規(guī)劃。但具體到每個類型則需要精心挑選符合場所氛圍的入駐商戶。前文提到的商業(yè)定位除了場所本身更需要符合場所氣質(zhì)的商家作為品質(zhì)支撐。

下面從零售，餐飲，主力幾個層面舉例介紹一些入駐商家

餐廳這里除了Lemonade少數(shù)幾個極具人氣的連鎖品牌基本上以在地的明星廚師開店為主，主打海鮮，墨西哥以及美國人永遠的心頭好精品漢堡店。每家店的風格都非常復古，風格用色明快。與項目的基調(diào)十分契合

而一層盡端是一個業(yè)主自營的美食廣場品牌叫LOT579，打造方式跟前幾期彼山介紹的PACKING HOUSE頗有幾分類似。主打出產(chǎn)于南加州烹飪方式的集合美食店。

LOT579作為項目東側(cè)盡端的主力店，與之對應的西側(cè)主力店則是高端健身俱樂部EQUINOX。這個牌子在美國以裝修奢華，設備高端著稱，常常走進去感覺猶如一個辦公樓大堂。

而在服飾這塊主要是一些休閑慵懶風格的時尚品牌，以及一些起源于加州的在地潮牌。比如在美國很受年輕人歡迎的慵懶波西米亞風品牌Free People。

07

主題營造-沖浪與沙灘文化

在談了布局，空間，設計以及業(yè)態(tài)一系列商業(yè)構(gòu)筑的要素后。怎樣用一種主題性的元素把這些要素串聯(lián)起來，傳達給消費者？或者說，商家要包裝呈現(xiàn)的生活方式，如何讓消費者感知？一個有效的方式就是主題元素營造。比如大悅城五號車庫的車庫文化主題。曼谷Terminal 21機場式主題購物中心。而什么樣的主題適合這個場所。PC給出的主題是沖浪與沙灘文化。因為這個主題在當?shù)赜猩詈竦奈幕?/span>

還是回到區(qū)位本身，前面簡述了Huntington Beach的沖浪文化。而沖浪在這個地方有怎樣的群眾基礎呢？每年在這里舉行的世界沖浪錦標賽的畫風是這樣的

而事實上，多年以來這里一直被稱為Surf City，2004年甚至注冊了‘surf city USA’的稱號。每年舉辦的各項賽事吸引了50萬人到場觀看。同時，受沖浪運動帶動，這里的沙灘排球，水上運動等各項活動也有著強大的群眾基礎。因此，坐落在這樣一個沖浪之城的PC很自然了選取了沖浪以及與之相關的生活方式作為話題。同時制作了一系列商業(yè)的視覺主題元素穿插在商場的各個細節(jié)中

沖浪主題壁畫

許多店鋪也會根據(jù)在地沖浪文化布置店面，比如健身館EQUINOX

沙灘主題的裝飾畫穿插在建筑各個位置

海浪主題鋪地

海灘休閑之余會玩的一些休閑乒乓，趣味游戲等也在這里設置，下圖右側(cè)還放了沙灘用的裁判椅

沙灘串場樂隊表演，現(xiàn)場聽感覺表演專業(yè)水準非常高，體現(xiàn)業(yè)主軟性運營能力。

連沙灘嘉年華的可移動摩天輪也在活動時搬到這里

08

總結(jié)-精心營造的沙灘文化生活方式

PC利用其特殊的區(qū)位優(yōu)勢，通過場所的設計，環(huán)境的布置，業(yè)態(tài)的選取以及主題的營造打造了一個具有海灘生活休閑享樂氛圍的場所。項目本身不通過大鳴大放式的造勢與炒作獲得關注。更多是通過一種耐心而細致的方式，將期望打造的生活方式落實到各個細節(jié)層面中，從而吸引目標客群的內(nèi)心認同。這樣的顧客粘性也是最強而持久的。