來(lái)源：深圳晚報(bào)

去年 9 月，深圳市政府發(fā)布了《關(guān)于征地安置補(bǔ)償和土地置換的若干規(guī)定（試行）》，業(yè)內(nèi)稱為 81 號(hào)文件，進(jìn)一步完善安置補(bǔ)償措施，依法與城市更新、土地整備及城市化歷史遺留違法用地等問(wèn)題統(tǒng)籌處理，推進(jìn)城市空間和功能的優(yōu)化布局。

'81 號(hào)文件是對(duì)城市更新、土地整備具有指導(dǎo)性的文件，里面可以解讀出很多內(nèi)容 '，具有多年土地整備經(jīng)驗(yàn)的深圳深晚智屋信息咨詢有限公司董事長(zhǎng)、深圳市格衡土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)吳青認(rèn)為。

非農(nóng)建設(shè)用地或指標(biāo)成關(guān)鍵

實(shí)際管理存在二元化現(xiàn)象

開(kāi)發(fā)商關(guān)注的 81 號(hào)文件試行將滿一年前夕，吳青接受了深圳晚報(bào)記者專訪。

隨著深圳經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，原集體土地上開(kāi)展的城中村（舊村）改造以及后來(lái)的城市更新進(jìn)行的如火如荼。城市更新單元計(jì)劃申報(bào)時(shí)，如果合法用地達(dá)不到 60%，項(xiàng)目往往擱淺。' 這里的合法用地是指已取得房地產(chǎn)證、土地使用權(quán)出讓合同、城市化非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)、征地返還用地批復(fù)、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認(rèn)決定書(shū)、舊屋村范圍認(rèn)定批復(fù)的用地 '，吳青說(shuō)。她坦言，目前，原特區(qū)外大部分項(xiàng)目做法是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)用以覆蓋，從而滿足城市更新項(xiàng)目的申報(bào)條件。

吳青分析認(rèn)為，在深圳，一個(gè)城市更新項(xiàng)目能否申報(bào)立項(xiàng)成功，非農(nóng)建設(shè)用地或指標(biāo)十分關(guān)鍵。取得非農(nóng)建設(shè)用地或指標(biāo)不但可以盤(pán)活城市更新項(xiàng)目，還能在未來(lái)項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)地價(jià)方面得到很大的地價(jià)優(yōu)惠。

' 實(shí)際管理過(guò)程中仍然存在二元化現(xiàn)象，部分土地仍然由原集體實(shí)際占有和使用 '，吳青告訴記者。關(guān)于這部分?jǐn)?shù)據(jù)，吳青說(shuō)：' 特區(qū)外合法外占有的土地約占 83%。這些用地包括由于各種歷史原因形成沒(méi)有任何用地手續(xù)、私自轉(zhuǎn)讓、沒(méi)有確權(quán)的違法建筑及用地 '。

非農(nóng)建設(shè)用地屈指可數(shù)

文件指導(dǎo)下安置用地指標(biāo)有序落地

何為非農(nóng)建設(shè)用地？吳青解釋說(shuō)，非農(nóng)建設(shè)用地是指為了保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)生活需要，促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，由規(guī)劃國(guó)土部門(mén)核準(zhǔn)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織保留使用、開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地?？捎?jì)入指標(biāo)的非農(nóng)建設(shè)用地包括：原批非農(nóng)、98 非農(nóng)、05 非農(nóng)、未建房戶統(tǒng)建上樓用地。以 05 非農(nóng)為例：2005 年深圳全面城市化，按照工商用地 100 平方米 / 人、居住用地 100 平方米 / 戶、公共配套 200 平方米 / 戶的標(biāo)準(zhǔn)，全面核定了非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)，并將原特區(qū)外的集體土地一次性轉(zhuǎn)為國(guó)有。

現(xiàn)實(shí)情況是，目前各區(qū)尚余的非農(nóng)建設(shè)用地屈指可數(shù)。如何尋找非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)？作為從事多年地產(chǎn)評(píng)估及土地整備工作的專家，吳青告訴記者，其實(shí)不少指標(biāo)一直懸在空中，直到去年市政府出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，才開(kāi)始將歷年征地未能落實(shí)的安置用地指標(biāo)有序落地，逐步解決歷史遺留問(wèn)題。比如規(guī)定明確土地主管部門(mén)簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議以及市政府會(huì)議紀(jì)要確定土地安置的，土地安置的規(guī)模按照原協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要規(guī)定的用地面積確定落實(shí)；原特區(qū)外區(qū)政府會(huì)議紀(jì)要、批復(fù)文件及補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定的用地面積超過(guò)所征土地面積 5% 的，土地安置的規(guī)模按所征土地面積的 5% 確定落實(shí)。

另外，吳青透露，根據(jù)文件，土地安置落實(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇在原集體所在社區(qū)經(jīng)濟(jì)關(guān)系未理順的已建成區(qū)域，并與城市更新統(tǒng)籌處理。對(duì)已建成區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的土地安置，增加 50% 的土地安置獎(jiǎng)勵(lì)面積，即：如果土地安置指標(biāo)落實(shí)到已建成區(qū)的城市更新單元里，可按原指標(biāo) 1.5 倍覆蓋落地。

吳青解釋說(shuō)，土地安置的用途、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等，一般按原協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要及批復(fù)文件中的規(guī)定確定。未明確的，土地用途按照居住用途確定，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度按照容積率 3.2 確定。

' 抓住機(jī)遇，不僅解決歷史遺留土地安置與置換問(wèn)題，還能有效推動(dòng)目前城市更新項(xiàng)目的立項(xiàng)實(shí)施。實(shí)現(xiàn)政府、原村集體、開(kāi)發(fā)商三方共贏 '， 吳青認(rèn)為。（深圳晚報(bào)記者 黃麗娜）