深圳非農(nóng)建設(shè)用地的前世今生

lucky2580 2016-10-11

展開全文

提到非農(nóng)建設(shè)用地，相信大家都知道非農(nóng)用地的重要性，從最早非農(nóng)的劃定產(chǎn)生（作為原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的發(fā)展用地）到現(xiàn)在城市更新舊改（解決五類用地的不足及為了滿足專項規(guī)劃中可建設(shè)用地面積），所謂非農(nóng)建設(shè)用地是相對于農(nóng)業(yè)建設(shè)用地而言，它是指用于農(nóng)業(yè)之外的一切工程建設(shè)以及其它建設(shè)設(shè)施所占用的土地。在深圳，非農(nóng)用地總結(jié)一句話：非農(nóng)用地就是萬能漂白劑，哪里有問題涂哪里?，F(xiàn)就深圳市非農(nóng)建設(shè)用地的幾個階段整理如下：

一

93非農(nóng)建設(shè)用地

1993年1月1日，寶安縣正式撤縣建區(qū)，原寶安縣被劃分為寶安、龍崗兩區(qū)，以此為契機深圳第一次在農(nóng)村集體土地利用和管理上出臺了規(guī)范性的文件。1993年7月14日，深圳市人民政府頒布實施《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》（深府[1993]283號，以下簡稱283號文），該辦法依據(jù)當時兩區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的實際狀況，將兩區(qū)的土地劃分為城市規(guī)劃建成區(qū)及城市規(guī)劃建成區(qū)外兩個部分，其中：規(guī)劃城市建成區(qū)內(nèi)的土地由深圳市規(guī)劃國土部門派出機構(gòu)，實行統(tǒng)一征用，轉(zhuǎn)為國有土地；規(guī)劃城市建成區(qū)外的土地仍屬于集體土地。

該規(guī)定同時對原非農(nóng)建設(shè)用地的使用管理做出了規(guī)定，即確定了原非農(nóng)建設(shè)用地的用途和劃定標準。根據(jù)該標準，非農(nóng)建設(shè)用地分為工商用地、住宅用地和公共設(shè)施用地（公建用地），其中：（1）工商用地按每人100平方米計算；（2）居民住宅用地，每戶基地投影面積不超過100平方米；（3）農(nóng)村道路、市政、綠地、文化、衛(wèi)生、體育活動場所等公共設(shè)施用地，按每戶200平方米計算。在城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)范圍外的，可按每戶300平方米計算。

此階段產(chǎn)生的非農(nóng)建設(shè)用地，統(tǒng)稱為93非農(nóng)（個人定義），這是深圳市第一次以規(guī)范性文件劃定產(chǎn)生的非農(nóng)建設(shè)用地。

二

98非農(nóng)建設(shè)用地（主要為龍崗區(qū)、寶安區(qū)不存在）

由于前期原非農(nóng)建設(shè)用地劃定工作的不徹底，同時為解決龍崗區(qū)內(nèi)日益嚴重的非法使用土地的行為，龍崗區(qū)從1998年開始，針對原集體社區(qū)進行了一次大規(guī)模的原非農(nóng)建設(shè)用地劃定工作。

在本次原非農(nóng)建設(shè)用地劃定工作中，分別對公建用地、村民住宅用地及工商用地做了如下規(guī)定：

（1）公建用地不再劃給原集體，原村集體自籌資金要求興建公共福利設(shè)施（包括農(nóng)村道路、市政、綠化、文化、文生、體育活動場所）等公共設(shè)施用地，由原國土規(guī)劃部門根據(jù)規(guī)劃并參照深府[1993]283號文規(guī)定的公建指標給予安排用地。

（2）村民住宅用地另行劃定，不在本次劃定范圍內(nèi)。

（3）工商用地以原行政村為單位，根據(jù)深府[1993]283號文核算總指標，并扣除已劃定的部分，一次性給予劃足。同時，本次非農(nóng)劃定工作，沒有發(fā)放相關(guān)的用地批復，僅與社區(qū)簽訂了《農(nóng)村原非農(nóng)建設(shè)用地劃定合同書》（簡稱98非農(nóng)合同書）。

三

城市化轉(zhuǎn)地非農(nóng)

2003年10月份，深圳市政府下發(fā)《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進程的意見》（深發(fā)[2003]15號）的通知，全面推進深圳市關(guān)外兩區(qū)的城市化進程。作為城市化的重要工作之一的土地政策，文件中規(guī)定原屬于其成員集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國家所有。同時，市、區(qū)原規(guī)劃國土部門要集中力量依法對兩區(qū)的農(nóng)村集體土地進行清理，加大管理力度，具體的方案由原市規(guī)劃國土部門提出，報市政府批準實施。

由此可見，轉(zhuǎn)地是深圳市在推進寶安、龍崗兩區(qū)城市化進程中所采取的重要措施之一。轉(zhuǎn)地的目的在于加強兩區(qū)土地的統(tǒng)一管理，實現(xiàn)特區(qū)內(nèi)外土地管理的一體化，同時，為深圳市的城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展預留土地資源，保障今后的可持續(xù)發(fā)展。

為解決轉(zhuǎn)地后原集體經(jīng)濟發(fā)展，轉(zhuǎn)地后仍保留原非農(nóng)建設(shè)用地。2004年深圳市出臺《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府[2004]102號），確定了原非農(nóng)建設(shè)用地的使用標準（延用283號文的標準）。2005年4月，又出臺《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化原非農(nóng)建設(shè)用地劃定辦法》（深府[2005]65號），進一步明確了轉(zhuǎn)地非農(nóng)的劃定辦法。

（一）原非農(nóng)建設(shè)用地采取對工商和公建配套用地兩項指標加總的方式核定，居住用地按核定未建房戶用地單獨劃地；

（二）“固本強基”用地原劃在街道辦事處名下的不計入原非農(nóng)建設(shè)用地指標，原劃在行政村名下的計入原非農(nóng)建設(shè)用地指標；

（三）征地返還用地不計入原非農(nóng)建設(shè)用地指標（明確注明的除外）；

（四）“同富?！焙汀胺鲐毐伎怠庇玫厝詧?zhí)行原來的用地政策，不計入原非農(nóng)建設(shè)用地指標。

另外，此階段非農(nóng)建設(shè)用地的劃定是以2005年公安局公布的戶籍人口數(shù)數(shù)據(jù)為準按上述標準進行劃定，而寶安區(qū)由于歷史檔案不完整較時間較長故而重新進行了劃定（即涵蓋原93非農(nóng)），龍崗區(qū)則將不足的指標補上劃定。因此造成，寶安龍崗兩區(qū)的非農(nóng)用地的差異性。

目前總體來說，寶安區(qū)（包含現(xiàn)光明新區(qū)，龍華新區(qū)）調(diào)入城市更新項目或是因規(guī)劃原因須調(diào)整置換的一般指的是城市化轉(zhuǎn)地非農(nóng)，而龍崗區(qū)（包含現(xiàn)坪山新區(qū)、大鵬新區(qū)）則沒有特指。

四

其他非農(nóng)建設(shè)用地

2007年國土部門開始對非農(nóng)建設(shè)用地進行登記造冊，建立原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地臺賬：

（一）根據(jù)《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》（深府[1993]283號）劃定給原農(nóng)村集體的非農(nóng)建設(shè)用地。

（二）根據(jù)《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府[2004]102號）劃定給原農(nóng)村集體的非農(nóng)建設(shè)用地。

（三）以（市、區(qū)）批復或出讓合同形式批準給原農(nóng)村集體的征地返還用地、拆遷安置用地。

（四）已批準或確權(quán)給原農(nóng)村集體或個人的私房用地。

（五）“兩規(guī)”處理已確權(quán)給原農(nóng)村集體或個人的私房用地、工業(yè)用地以及其它用地等。

（六）歷史遺留問題處理過程中，以出讓合同、處理決定書或房地產(chǎn)證等形式批準或確權(quán)給原農(nóng)村集體的非農(nóng)建設(shè)用地。

（七）以批復或出讓合同形式確權(quán)給原農(nóng)村集體的同富裕工程用地。

（八）已批準給各社區(qū)的固本強基、扶貧奔康工程用地。