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作為調(diào)控商品房價格的主要措施之一，房屋限購政策通過對房屋受讓資格設(shè)置各種限制，以達到阻礙非基于居住目的的購房者通過買賣獲得房屋不動產(chǎn)的目的。當被民法視為合法有效的購房合同與限購政策沖突時，對該合同效力的判定及其履行障礙的處理成為必要。 一 限購政策對合同效力的影響 張熠平與石建萍、惠鄰公司簽訂了一份《房屋買賣合同》，此后，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶彽耐ㄖ芬?guī)定：對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭限購180平方米以下（不含180平方米）的住房。張熠平家擁有2套住房，屬于文件規(guī)定的限購對象。故張熠平起訴請求判令解除《房屋買賣合同》并返還定金。 裁判意見 張熠平、石建萍、惠鄰公司簽訂的房屋買賣合同的目的不能實現(xiàn)，合同應(yīng)予解除。合同解除，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還，石建萍以及惠鄰公司收取張熠平的購房定金應(yīng)予以返還，張熠平的訴訟請求應(yīng)予支持。 評析： 對于訂立于限購政策實施之前的房屋買賣合同，其有效性并無爭議。但是合同履行畢竟出現(xiàn)障礙，且這種障礙是客觀的、不可避免的。因此會引出對合同解除規(guī)則的適用。在通常情形下，買受人基于不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)而主張解除合同得到法院的支持。 2012年12月9日，林宏洋與中信公司簽訂《商品房買賣合同》，購買“半島云邸”第1幢1單元3001號房。因林宏洋不符合三亞限購政策中的購房人條件，無法辦理商品房的銷售備案，為此雙方協(xié)議補充約定因辦理備案導(dǎo)致后續(xù)房地產(chǎn)辦證手續(xù)滯后，林宏洋不得追究甲方違約責(zé)任。此后，中信公司請求法院解除合同。 裁判意見 商品房限購政策是針對房地產(chǎn)交易的宏觀調(diào)控措施之一，是地方政府對房地產(chǎn)交易行為實施管控的的社會公共政策，屬于管理性規(guī)范的范疇，故而違反商品房限購政策而訂立的合同，并不產(chǎn)生合同無效的法律效果。
評析： 對于限購政策出臺后所訂立的合同，即使合同雙方明知買受人沒有購房資格，該合同也不會因為限購政策的規(guī)定而無效。此外，在此類合同因為購房政策的履行而使合同履行出現(xiàn)障礙時，不能援引不可抗力的相關(guān)規(guī)定。其原因在于在締結(jié)合同之處，當時雙方已經(jīng)或應(yīng)當意識到限購政策的存在，因此不滿足不可抗力中“不可預(yù)見”的要件。 據(jù)此可以明確，即使在限購政策出臺后，不滿足購房資格的當事人簽訂的購房合同，不會因為限購政策的限制而無效。其效力在實踐中也得到普遍認可。 二 合同解除后的責(zé)任承擔(dān) 情形一： 合同先于限購政策成立，買受人因不具備購房條件而致合同履行障礙 胥夢迪通過居間方武漢鏈家宏業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司購買武漢市東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山一路74號保利花園21-3-1002室房屋，于2016年10月13日與陳萬林簽訂《武漢市存量房買賣合同》。簽訂后，胥夢迪向陳萬林交付購房訂金10000元。2016年11月15日武漢市人民政府出臺《市人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中，對非武漢戶籍居民購房進行了限制，即需提供自購房之日前2年(含2年)連續(xù)繳納社會保險或 裁判意見 涉案買賣合同因限購政策導(dǎo)致無法繼續(xù)履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。 情形二： 合同后于限購政策成立，且締約雙方均知買受方無購房資格的事實 2011年6月25日，熊琴、保利公司在明知買受人熊琴屬于限購對象的情形下簽訂了房屋買賣合同。合同簽訂后，因熊琴屬于限購對象，對于本案所涉的房產(chǎn)無法辦理房產(chǎn)登記。故起訴保利公司解除合同并承擔(dān)違約責(zé)任。 裁判意見 熊琴、保利公司雙方在簽訂商品房買賣合同時，都明知熊琴屬于限購對象，雙方當事人對于簽訂的合同目的不能實現(xiàn)導(dǎo)致合同撤銷都有過錯。保利公司不承擔(dān)違約責(zé)任。 情形三： 合同后于限購政策成立，且買受方無法證明出賣方知曉其無購房資格的事實 2011年3月18日，佛山市人民政府發(fā)出佛府辦（2011）28號文，實施市行政區(qū)域內(nèi)住房限購措施。2011年11月17日，被告米麗思（買方）、張小芳（賣方）、原告合富公司（經(jīng)紀方）簽訂了一份《房屋買賣合約》，約定：被告向張小芳購買涉案房屋。 裁判意見 原告作為一名理性的購房者理應(yīng)知悉佛山市住房限購政策，在謹慎審查自身是否符合購房條件后，才與出賣方簽訂購房合同，以保證合同目的得以實現(xiàn)。原告作為購買方明知自身不具備購房資格的情況下，仍與被告張小芳簽訂購房合同，并簽訂《購房資格確認書》保證其符合限購政策的承購資格，故由于原告不具備購房資格導(dǎo)致合同無法履行的風(fēng)險應(yīng)由其自行承擔(dān)。原告未按合同約定期限取得佛山市購房資格已構(gòu)成根本違約，被告張小芳請求解除雙方的房屋買賣合同合法有據(jù)，本院予以支持。 情形四： 買受人于政策出臺前簽訂多分購房合同，限購后只能選擇其中一份履行 彭金蘭與陶太平系夫妻關(guān)系。2010年11月25日，陶太平與馬飛在無錫市濱湖區(qū)河埒百居源經(jīng)濟信息咨詢服務(wù)部的居間介紹下簽訂《無錫市房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定馬飛向陶太平出售位于山語銀城43-101室的房屋。2011年1月7日，彭金蘭與徐佳紅、張毅夫婦在無錫房聯(lián)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)連鎖有限公司（房美來湖濱店）的居間協(xié)商下簽訂《無錫市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定徐佳紅、張毅向彭金蘭出售無錫市萬達5幢3單元1803室房屋。2011年2月20日，無錫市人民政府出臺錫政辦發(fā)（2011）38號文件， 限定居民家庭購房套數(shù)為1套。2013年1月20日，陶太平、彭金蘭對張毅、徐佳紅向法院提起訴訟，要求解除《無錫市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，并返還房款50萬元及利息損失。 裁判意見 當時被申請人家庭名下并不存在房產(chǎn)，并不屬于限購政策規(guī)制的對象，不影響被申請人對涉案合同的實際履行，亦不構(gòu)成涉案合同實際履行的客觀障礙。在這種情況下，被申請人基于對自身利益的考量和政策的誤讀，選擇履行前一份尚不具備過戶條件的房屋買賣合同，而置申請人的利益于不顧，拒絕履行約定的履行期限已屆至且具備履行條件的涉案合同。限購政策并不構(gòu)成合同履行的障礙，限購政策真正影響涉案合同繼續(xù)履行是在被申請人遲延履行涉案合同之后才產(chǎn)生的，因此，根據(jù)合同法第一百一十七條關(guān)于當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力，不能免除當事人責(zé)任的規(guī)定精神，被申請人應(yīng)當對涉案合同解除給申請人造成的損失承擔(dān)責(zé)任。 案例比較與評析 對于訂立于限購政策出臺之前的購房合同之解除，若無其他明顯違約情形，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，進而產(chǎn)生合同解除后返還定金和購房款的法律效果。如案例一，對該情形的處理在理論和實務(wù)上均無爭議，但對于法律的適用則較為混亂。早期對此類情形的處理，法院多以合同法第117條第1款關(guān)于不可抗力免責(zé)的規(guī)定，認定限購政策的頒布為不可抗力，進而得出雙方均不負違約責(zé)任的結(jié)論；但在后期的法律適用中，越來越多的法院適用情勢變更原則得出合同解除且雙方不負違約責(zé)任的結(jié)果。 關(guān)于是否屬于不可抗力或情勢變更，需要對購房合同解除的原因進行更深入的分析。合同法117條對違約責(zé)任免除是基于不可抗力導(dǎo)致合同不能履行的客觀事實，而情勢變更原則之所以支持一方解除合同且無需承擔(dān)責(zé)任，在于特定事實的變化導(dǎo)致履行效果與訂立的初衷不符或明顯不公平。故二者的顯著區(qū)別在于合同是否完全無法履行。限購政策通常是對買受人戶口、繳納社保時間或持有房屋的數(shù)量設(shè)定限制，在買受人符合條件時，合同便得以履行，故合同并非完全不能履行。但限購政策額外增加了履行合同的條件，而這種額外的條件是合同訂立時未考慮在內(nèi)的，若還繼續(xù)履行，額外條件的阻礙會使合同的履行效果與合同締結(jié)的目的不相符或給一方帶來過重的負擔(dān)。因此，筆者認為，對訂立于限購政策出臺之前的購房合同，更符合情勢變更原則的情形。 案例二、三主要探討當事人一方或雙方明知買受人不具備購房資格而與之簽訂購房合同，在該合同因出現(xiàn)履行障礙而解除時，合同解除的過錯應(yīng)歸咎于何方的問題。實踐中普遍認為買受人對自身購房資格具有更高的注意義務(wù)，因此在過錯認定的邏輯推演中，也多以買受人知道或應(yīng)當知道自身不符合購房資格為前提。但如能證明出賣人在訂立合同也明知買受人無購房資格的事實，而仍然與之簽訂，則通常被視為雙方的自甘風(fēng)險行為，在此情形下雙方均被視為有過錯。以上過錯的認定，主要影響定金的返還。若能證明出賣人明知，則對買受人要求返還定金的請求予以支持或部分支持，否則其定金將因自身過錯而不予返還。 案例四是較為罕見情形，此時限購政策并未直接導(dǎo)致買受人購房資格的喪失，購房合同不存在履行的障礙或不能履行的事實。但是，由于限購政策的存在，履行其中一份合同必然會導(dǎo)致其他購房合同的履行出現(xiàn)障礙。該案法官認為買受人對其他合同因不能履行應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于限購政策這一客觀情況并未導(dǎo)致買受人購房資格的喪失，故未引起任何一份購房合同目的無法實現(xiàn)或不公平的結(jié)果，因此買受人不能依據(jù)情勢變更原則免責(zé)。而買受人客觀上能履行購房合同，但根據(jù)自身利益的選擇而不履行其他購房合同，存在違約行為，因此在此情形下承擔(dān)違約責(zé)任具有合理性。 三 總結(jié) 合同的效力 無論購房合同訂立于限購政策之前或之后，其效力均得到法院的認可。但合同履行障礙又確實存在，故通常會引起合同的解除。 對于訂立于限購政策之前的合同 對于訂立于限購政策之前的合同，一般由買受人為實現(xiàn)購房款或定金的返還而主張解除合同，在此情形下法院一般依據(jù)合同法第九十四條判決解除該合同，并將雙方的財產(chǎn)狀況恢復(fù)到訂立合同之前。 對于訂立于限購政策出臺之后的合同 雖然也會因合同無法履行而出現(xiàn)合同解除的情形，但此時的履行障礙則被視為能夠預(yù)見，進而不被法官認為是不可抗力或情勢變更。因此在合同解除的下一步，會進行當事人過錯的判定。 關(guān)于當事人的過錯 通常認為買受人對自身購房資格具有更高的注意義務(wù)。因此對限購后訂立的合同無法履行而導(dǎo)致解除的過錯判定，也往往歸責(zé)與買受人一方。除非其有明確的證據(jù)證明在訂立合同時相對人明知其不具備購房資格。但實踐中的購房合同，大多存在限購政策知悉條款，進而將購房資格的審查義務(wù)通過契約的方式歸咎于買受人一方。這也更明確了買受人在此類情形下存在過錯責(zé)任。 政策出臺前簽多分購房合同 在特殊情況下還會出現(xiàn)如（2017）蘇民再125號案件中所出現(xiàn)的情形，即買受人在限購政策出臺之前與多個出賣人方簽訂數(shù)分購房合同，在限購政策出臺后，其只能選擇其中一個履行，同時也會導(dǎo)致其他合同無法履行。在此情形下，雖然限購政策的出臺為不可抗力，但因其本身在限購政策出臺之后的購房資格依然存在，故不得援引不可抗力對解除其他合同的過錯責(zé)任進行免責(zé)。 |
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